回望2013年，楼市的曲曲折折，不可谓不艰难。随着一线城市地价房价普涨，十八届三中全会后楼市调控不断加码，关于楼市泡沫的言论也不免甚嚣尘上。在这样困顿的大环境下，无锡楼市可谓独善其身。本期房产周刊试图通过多方面的数据解读，向读者呈现和还原最真实的无锡楼市原貌。
成交
2013年的楼市从开局就显得颇为不凡。元旦、春节市场作为楼市的传统销售淡季，却延续了2012年下半年以来的回暖态势。元旦三天小长假，无锡商品房就卖出254套，同比上一年大涨179%。当月，6944套的成交量成为当之无愧的“黑马”，远超“金九银十”黄金季。
但是，毕竟楼市疯狂的年代已经过去，无锡楼市整体处在一个成交相对平稳的状态。从市房管部门提供的每月成交数据看，2013年的无锡楼市整体呈抛物线形态：除2月份的“冰冻期”外，全年走势呈现“两头高中间低”，是典型的开口向上型抛物线，而且是一条比较温柔的抛物线。
根据某网数据监控中心的数据显示，2010年-2013年，无锡商品房年度成交量分别是728.61万平米、451.71万平米、677.5万平米、623.29万平米。2011年2月，无锡限购令发布，无锡楼市严重受挫，所以才有了2011年楼市成交的大幅下滑。2013年，“国五条”发布，无锡楼市不但未受到严重打击，反而一如既往地平稳运行。所以，相较于2010年至2011年的年度大跌276.9万平米，2013年同比下滑8.70%实则是在一个相对合理的范围内。所以，一个“稳”字，便可大致概括2013年无锡楼市的总体情况。
超600万平米，稳稳当当
看点1
110-150平米户型炙手可热 惠山取代滨湖创造“神话”
2013年无锡楼市最强的购买力就是刚需。由于新区实行技术人才引进政策，新区便自然而然地成为了刚需最受欢迎的板块，尤其是新区新城香溢紫郡“74平三房84平四房”的神户型，更是引起了购房者的疯抢。然而，无锡的刚需热却并未止步于新区，而是在整个无锡大市蔓延开来。
据克而瑞公司统计，2013年商品房110-150平米户型最受消费者喜爱，占所有户型面积成交量的46.7%。而200平米及以上的豪华大户型仅占8.3%，这表明改善型需求所占比重较低，刚需仍是购房需求的中流砥柱。
反映到成交上，自然而然便是套均成交面积的变化。2011年-2013年的三年，无锡年度住宅套均面积经历了从121平米到116平米，再到2013年115.71平米的变化。虽然跌幅不大，但是依旧能够看到商品房住宅的套均成交面积呈现下降趋势。
就各区域成交情况来看，惠山区显然是2013楼市成交的亮点。据悉，2013年惠山区的月度备案面积均处于全市前三的位置，区域内的融绿理想湾、明发国际新城、阳光100国际新城等项目在2013年皆创造了热销奇迹。而成交区域大户滨湖区则从2012年的冠军退居排行榜第三。专家分析，相对合理的房价、地铁和城际铁路的建设、大型超市和购物广场的引进以及优质的学区都是惠山区成为购房热土的主要原因。
看点2
商业地产年末发力 全年成交过百万平米
无锡商业的“难卖”问题，似乎已经成为了无锡开发商的共同认知。然而，自2013年下半年开始，无锡商业去化却打开了一个新的突破口。从嘉业财富中心登9月商品房成交排行榜，到“神龙见首不见尾”的合力大厦与纯新盘宝能金融大厦分列11月商品房成交排行榜前两名，滨湖区的商业，或许更正确地说是太湖新城的商业，正渐渐进入众人的视线中。
除了太湖新城板块，无锡其他板块的商业成交也常有发力。新区的新发融汇广场，惠山的金龙中心广场等都曾为无锡商业成交做出贡献。特别是临近年末，惠山区的金茂玉全街和前洲五洲国际广场两个新的商业项目，均出现了一人购置多套商铺的情况；北塘区的元一蔚蓝观邸底层商铺也出现了在半小时内去化八成的结果；而位于新区的五洲国际工业博览城也以小面积，低总价的商业产权小公寓稳坐商业成交前五。
除了直接推盘入市外，许多商业项目也通过其他活动融入市场，如青春假日广场商家签约仪式，国金中心举办了梦幻酒会以及博大假日广场的价格说明会等等。仅仅在去年12月份就有阳光100国际新城首推街区式商铺、太湖嘉汇广场推精装酒店式公寓及商铺房源、苏宁广场推酒店式公寓及办公写字楼等。
据无锡某网公布的数据统计，2013年无锡市区商品房非住宅类共成交超过130万平方米。特别是从下半年的商业发力来看，2014年无锡商业的发展，指日可待。
点评：近年来，各种调控政策层出不穷，但无论外面世界如何风云变幻，一线城市是疯狂还是沉沦，无锡楼市总是能一步一步，稳步前行。
房价
8057元/平米，小幅上涨
据无锡克而瑞的统计数据显示，2013年无锡全市商品住宅均价为8057元/平米，同比2012年上涨4.23%。应该说，2013年的无锡房价在“维稳”中小步上涨。
看点1
2013年无锡房价1年涨1千
克而瑞提供的数据显示，2013年1-12月的一年时间内，无锡房价从7326元/平米涨至8494元/平米，涨幅超过1000元/平米。而2013年的全市商品住宅均价为8057元/平米，同比2012年的7730元/平米，上涨4.23%。
从单月看，2013年1-12月，有5个月的房价维持在“7字头”，另7个月商品住宅均价“破八”，尤其是7月后连续5个月时间内，无锡商品住宅均价均在8000元/平米以上。从月度成交均价看来，2013年商品住宅成交均价最高的月份为12月份，均价为8494元/平米，商品住宅成交均价最低的月份为1月份，均价为7326元/平米，年度最高与最低均价差额为超过1000元/平米。
看点2
滨湖涨价“成风”17盘领涨七区
据某网数据监控中心对无锡七区在售224个住宅(含别墅)项目进行房价涨跌调查的数据显示，较2013年项目首次报价来看，全市共有61家楼盘报价上涨，占全市在售住宅(含别墅)总量的27.2%；27家楼盘报价下跌，占比约16%；另有98家楼盘报价持平，8家楼盘因价格无法计入或房源推出不同而无法比较。
值得一提的是，全年度64家、近3成楼盘报价上涨，滨湖区房价似乎从来没有停下脚步。其中太湖新城板块内绿城玉兰花园、太湖国际社区、观山名筑、融绿熙园、无锡海岸城、融科玖瑞尚城、金匮里等7个项目纷纷在去年上调价格，数量之多调整幅度之大，让太湖新城房价在去年又上一层楼。12月9日搜房网独家发布1-11月无锡板块房价调查，太湖新城板块住宅成交均价由9393元/平米涨至10219元/平米，同样可以认为是区域内楼盘齐齐涨价的结果。
随着无锡地铁1号线近来调试新闻频频出现，地铁开通将使得太湖新城与无锡市区连接更加紧密，届时板块房价再度上涨或可预期。同样，滨湖区蠡湖新城板块即将迎来蠡湖香樟园的解封，而路劲天御也发出涨价的呼声，“富人区”蠡湖板块或将在2014年迎来无锡房价的“巅峰”。业内人士预计，滨湖区整体房价将在2014年迎来新一轮上涨。
点评：作为一个经济强市，很多人认为无锡在楼市上的表现有些奇葩。房价就是很重要的一点。经济发展排名全国前10名，房屋的均价却一直上不去，南通在内的一些省内城市都超过了无锡，除了保障房因素做得到位，居民的理性消费以及庞大的市场库存也是不可忽视的重要因素。
土地
卖地超400万平米，破冰起航
2013年，无锡土地市场可谓是“起死回生”。在经历了2012年的土拍“冰点”后，2013年的土地成交金额和成交面积双双上升。有数据统计显示：2013年1-12月，无锡完成34次土拍，共成交65幅地块，总计成交面积433.11万平方米，同比增长29.53%，总计成交金额187.94亿元，同比增长38.6%。
看点1
成交面积成交金额双增长
据统计，无锡2012年的土拍市场中，土地总成交面积为334.36万平米，这个数据创下了2003年实行土地招拍挂以来的最低值，甚至不足2010年696.89万平米的一半。进入2013年，无锡土地市场“起死回生”，同比2012年实现面积数与金额数的双增长。数据统计显示，2013年无锡土地市场成交面积433.11万平方米，同比增长29.53%，成交金额187.94亿元，同比增长38.6%。
在2013年的土拍市场中，惠山区以20幅地块的成交量独占鳌头，惠山区去年全年共计成交地块116.2万平方米，成交总金额达38.57亿元。此外，滨湖区和锡山区分别以17幅和12幅的地块成交量位居亚军和季军。
值得关注的是，无锡老城区北塘区和崇安区在过去的一年中分别只有1幅地块成交，其中，北塘区成交地块位于江海路北侧、钱皋路西侧，规划为商业、办公和居住用地，该幅地块竞得人为协信地产，成交金额98680万元。值得一提的是，该幅地块以20.86万平米的成交面积挤进了全年成交TOP10。
看点2
品牌房企在锡拿地开启进击模式
据统计，在2013年完成的65幅土地出让中，有14幅地块溢价。其中问鼎溢价之王的地块位于惠山区洛南大道和钱洛路交叉口，土地面积为50353.9平米，由无锡金洲置业有限公司在2月7日以1.36亿元的总价拍得，溢价率达67.48%，据了解，该幅土地竞拍历时1个小时共10轮叫价才最终成交，土地规划为市场、商业、办公用地。
2013年品牌房企在锡拿地开启进击模式。7月15日，作为“华南五虎”之一的雅居乐豪掷20.39亿元拿下太湖新城核心位置的XDG-2012-78号地块，稳坐2013年无锡总价地王。在雅居乐之前，同为“华南五虎”之一的富力地产接手2010年天润置地在太湖新城拿下的地块；而在2013年12月6日，富力地产在无锡再下一城，斥资近15亿拿下新区一地块。
此外，2013年年初华夏幸福基业砸10亿拍下位于主城区南长板块的两幅地块；“四川一哥”蓝光拿下锡山纯居住、学区房地块，宝能、国联、栖霞等大牌房企也纷纷抢占无锡土地市场。
点评：纵观这些大牌房企进驻无锡市场的布局，最青睐的莫过于炙手可热的太湖新城板块，地产一哥万科、口碑绝好的绿城、深耕无锡多年的融绿，加之雅居乐、富力、宝能等已然强势进驻，太湖新城的土地市场绝不缺少可以上头条的“大事件”。
营销
且看各式营销秘籍，一一过招
看点1
价格战：持续挑战购房者心理底线
11月，位于锡东新城的纯新楼盘coco蜜园因主打刚需、低总价房源，在对外的宣传方面，亦是精准将首付一成，即五万元作为重要卖点。受益于此，加之项目本身毗邻天一中学、地铁、大型商业综合体等配套环伺，首次开盘即传出热销近300套的佳绩。无独有偶，12月，金科旗下金科米兰米兰、金科世界城、金科中心三盘联动，强势推出“首付一成”即可购买金科的房子。尤其是最低首次仅需付款6万元就可入住长江路核心板块，吸引了一众购房者，也为项目库存的消化贡献不少。
价格、首付，时时刻刻触碰着购房者敏感的神经。尤其是在房价稳中微涨的2013年，只要跟“降价”、“低首付”、“超低价”搭上边，就备受购房者关注。
去年6月份，位于市中心的县前三号地王综合体比当年4月时的单价最高直降10000元/㎡，特价房的单价竟直逼当初拿地时9001元/㎡的楼面价。不久，位于滨湖区的某精装式酒店式公寓6600元/平米起价，总价30万起就能买到一套位于未来城市新中心的高档公寓，不禁让精明的无锡人嗅到了商机。据说，江阴一客户豪掷两百多万，一买就是8套，且惊呼：“这个价格太便宜了”。同样，位于马山板块的某高档社区在10月以“88元/㎡”的噱头博得无锡购房者的眼球。然而事实上，一套房源仅有4个㎡按照88元/㎡的的价格计算，这4个㎡以外的面积则按照案场其他优惠方式折算。
看点2
明星秀：永不落幕的人气磁场
纵观无锡近几年楼市，明星走秀一直都没有离开过。几乎每个月都有明星来无锡。明星之风可谓是愈演愈烈，一时掀起千层浪。
3月23日，无锡知名电台主持人王铮与具有“中国嗨王”之称的中国好声音明星学员黄勇现场齐齐助阵，见证维纳阳光售楼处公开仪式盛典。4月13日，全城翘盼已久的世界旅游小姐无锡赛区启动仪式暨蠡湖香樟园新品发布会，数百位高端客户齐聚现场，共赏世界旅游小姐与蠡湖豪宅的非凡魅力。4月20日，著名影视演员、《天下收藏》栏目主持人王刚先生莅临蠡湖，开启蠡湖御制大宅——路劲天御。同一天，香港著名影星方中信现场助阵无锡奥凯城市广场展示中心的公开典礼。而在6月份，明星就更多了。10日下午，从黄格选无锡演唱会开票仪式在融侨观邸举行，到美国篮球传奇巨星麦迪、邦奇·威尔斯、贾森·威廉姆斯、阿奎勒·卡尔造访阳光100国际新城，引起全城轰动。再到惠山万达广场开业期间，“人气天王”周杰伦的现场莅临。一时间，惠山万达声名大噪，成为焦点。中国著名歌手高林生、信念乐队、轮回乐队、天堂乐队、唐朝乐队等众多歌手，以及十一期间，苏宁广场大手笔邀请的李代沫，吴莫愁，华晨宇等多组明星陆续登场……无锡楼市在2013年的“星味”十足，也掀起一波又一波楼市风暴。
看点3
新兴营销：微信崭露头角、电商方兴未艾
“现在最有传递效果的工具其实是手机。”某代理公司负责人一语中的。其中，以宣传单页形式出现的微信也随之而来。加之刚性需求仍是市场主导需求，这种融合打电话、发短信、聊QQ三种功能于一体的通讯方式，也越来越受到年轻人甚至是中年朋友的喜爱。据悉，协信阿卡迪亚、协信中心、阳光100国际新城、金科新大陆是无锡最早一批开通项目微信的楼盘，其通过各种“微活动”也收获了颇丰的人气及一批忠实粉丝。随后，无锡不少楼盘纷纷开通微信平台，“扫一扫”即可了解楼盘最新动态。
2013年楼市电商业务可谓风生水起，当地房地产开发商通过和有别于买方、卖方的第三方机构的强强联合，实现了品牌和客户的双赢。在电商这个大平台上，房企都可以迅速提高自己楼盘的人气，准确的找到自己的目标客户，实现产品的快销。购房者也可以得到独家优惠，买到心仪和超值优惠的房子。据悉，融侨观邸、国联恒园、华润·凯旋门、中建溪岸观邸、首创悦府、百乐广场等在内的数十家楼盘先后加入至电商领域。业内预测，随着新房市场竞争的加剧，由电商引发的这波购房新潮流在未来还会继续放大效应。
点评：纵观2013年无锡楼市，房价稳中微涨是大基调。在此基础上，为求销量，去化库存，各大楼盘的开发商各显神通，不管是低价策略，还是传统的“买就送”，正所谓想要行走江湖，得十八般武艺样样俱全，……在2013年，只要这种营销方式能成功卖出房就是好招。
