??一线城市地价飞涨背景下，一夜间炙手可热的旧改项目，为何成了一本难念的经?
??东地产财经周刊
??在市中心土地供应日益减少的当下，各房企开始将目光逐渐转至旧改项目。然而，《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan)调查发现，旧改项目的掘金之路并非坦途。
??而在旧改上，最有发言权的非瑞安房地产莫属。作为最青睐旧改项目的瑞安房地产，今年瑞虹新城第六期怡庭项目再次将沉默许久的瑞虹新城推上市场销量榜首。瑞虹新城与瑞安的渊源要追溯至上个世纪末，这个标志性旧改项目曾经所处的上海虹镇老街区域从1994年开启部分改造。直至1996年，虹镇老街进入大规模改造，动迁居民近千户。罗康瑞早已意识到旧改非易事，一场18年的拉锯战，或许他也累了。
??多年来，瑞虹新城日渐成熟，一直以标杆身份领衔虹口版图。虽然怡庭已是瑞虹新城第六期住宅项目，但《东地产》走访该项目时，发现区域内的老式民房依旧可见。为了打造新天地，瑞安房地产为动迁这个地块上居住的近二千三百多户、逾八千居民，花费了超过六亿元人民币。而在打造瑞虹新城上，瑞安必然也是斥巨资来完成旧改迁户。
??旧改顺利与否，取决于居民是否配合动迁，这是旧改的第一步也是最重要最难的一步。“大多数房企采取3种方式，一是原拆原迁，二是货币补偿，三是实物补偿。”瑞铂慧家商业地产研究部总监葛岭提到，“目前最大的问题是老百姓(603883,股吧)要价太高，这也是为何各地钉子户屡见不鲜的原因，其他问题对于开发商来说都比较好解决。”
??钉子户心声
??瑞安房地产在上海打造的几个项目，曾因受困于旧改的动迁导致其销售迟缓。罗康瑞此前也曾表示，由于瑞安前几年放了很多钱进去动迁或者是这些收租的物业，使得资产的运转非常慢。
??闸北区鑫君房产的钱艳介绍，徐天明是她的客户，也是她印象最深的瑞虹新城旧改受益者之一，当时拿到百万元动迁款。
??临平路上的老房子对于徐天明来说‘远亲不如近邻’，与街坊四邻交情甚深。
??当时，徐天明听说拆迁的事情后，兴奋不已。对许多人来说，这是件好事，等了这么多年，终于可以改头换面住新房，或者拿到一大笔资金。对于徐天明来说，或许等的也是这一天，用房子换更多的钱。他决定坚决不走，做“钉子户”来换取更多的补偿。然而钉子户并非他想象中的那样简单。每天，居委会与街道工作人员对他进行劝导，朋友得知后也纷纷致电好心言劝。
??左邻右里三三两两搬迁的都差不多之时，徐天明终于意识到，拆迁之事已成大局，无力回天，搬走是早晚的事情，靠他个人的坚守是拗不过政府的。朋友跟他说：“还是赶紧搬走，再搬走可能连这笔钱拿不到了。”
??徐天明想想，再待下去也没什么意思，拆迁的工程车的嘈杂也让他的生活百般不是滋味。无儿无女的徐天明，最后的依靠是从小看着长大的侄子。经过其侄子与居委会街道的共同劝导，他终于同意搬迁，随侄子定居海外。
??旧改之受益者
??2015年，上海最受瞩目的旧改莫过于安康苑。相较瑞虹新城，安康苑的旧改似乎顺利许多。10天签约率达94.65%，其快速的签约率也是令其他旧改项目望尘莫及。“旧改签约效率如此高，得益于我们采用新媒体利器，确保整个征收过程全阳光、全透明、全参与、全监督。”闸北区旧改总办动迁推进部主任凌斌曾表示。
??王东玲正是安康苑项目中的居民。安康苑的房子属于其老公父母名下，拆迁后，她便搬至自己父母小区旁租住，生活设施齐全。王东玲告诉《东地产》：“结婚后与公公婆婆一起住在安康苑，一直希望能搬走，拎马桶的日子真不是我们这代人能接受的，安康苑的生活条件真的有待提高。搬的时候，老公倒是有些不舍，毕竟从小住在那里。”
??据王东玲回忆，在安康苑基地征收之初，旧改指挥部就设立了“小小北”官方微信和5个QQ群，宣传征收政策，为居民答疑解惑。大家对安置房源周边医疗、学校、交通配套情况特别关心，官方微信也会通过图文把房源周边规划进行推送。
??毕竟是公公婆婆与老公的回忆所在地，谈及以后是否会考虑搬回安康苑地块时，王东玲表示：“最后到手也就两三百万，现在苏河湾房子价格都非常高，有心无力。”
??近日，在闸北静安合并几成事实的情况下，安康苑旧改项目更是被推向风口处。上海市闸北区住房保障和房屋管理局网站显示，安康苑征收地块的土地估价为28883元/平方米，这一水平甚至超过了目前大部分土地的起拍楼板价。操刀该旧改项目的正是此前已在上海沉寂多年的珠江投资，珠江投资对该项目信心十足，希望通过该项目提升公司在上海的知名度及综合实力。
??两难之路
??“闸北和虹口这两块，本身就是旧改较多的区域。”钱艳说道，“很多旧改居民，拿到钱以后就会来找我们帮忙盘算这些资金够买哪儿的房子。因为旧改安置房普遍离市区较远且并非马上就能入住，也有些选择拿房子的旧改居民来租房子住。”
??无论怎样，大家无非就是希望旧改能改善生活条件，这是钱艳接触众多旧改居民后最深的感触。
??在葛岭看来，沪上旧改补偿标准基本都不低。总体上看，旧改对于城市面貌改善、居民生活水平和居住水平提高都有利好，旧改项目较深入民心。
??对于房企来说，旧改如二万五千里长征，依旧存在诸多需要攻克的难关。目前原住民中，部分户口人数过多，赔偿方面有各类争议。对于原住民的赔偿成本会在最后进入土地成本，所以后续项目开发有较大的压力。再者，很多动迁的工作都需要房企自己来承担，最后会发现比较困难，也会造成此类潜在成本的增加。
??易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒道，房企在旧改方面需要有魄力，耐心协调、艺术性地突破难题，才是关键。应该主动和地方政府做沟通，让地方政府能够做一些隐性的担保。通过需要强化财务核算的机制，对于旧改中的隐形成本需要明确计算出来，只有这样才能真正让旧改过程顺利推进，原住民也才能真正配合工作。
