“国五条”在各地的实施细则尚未出台，早已引起一片恐慌。从消息发布之日起，连续几天，石家庄两处房地产交易大厅日日爆满，日交易量达300多套，突破有史以来的记录。从人们恐慌的眼神中，不难看出，他们对于新政实施后引发的市场波动，房屋涨价所表现的担忧，20%的所得税不知怎么计算，万一摊到自己头上那将是一次灾难性的购房。因此，都想在地方细则出台之前，赶紧把手续办完。
事实上，“国五条”的落地，不仅对房屋买卖双方，而且对地方政府，特别是具体办事部门都带来很多实际操作中的麻烦，有些问题很难解决。可以说，某种程度不亚于蜀道难。
一难：靠20%所得税控制投机性购房，难！
征收二手房转让所得税，原本是针对炒房者的投机性购房行为的，但事实上，根据官方公布的数字，石家庄房地产市场同比涨幅10%左右，所以，对于炒房者而言，他们的获利幅度也在10%左右亦即他们的“所得”，此部分的20%，只能伤及其皮毛，触动不了根本利益，更何况，他们会把此部分费用转嫁到购房者身上，使自己获得最大利益，以一套80万元房屋转让为例计算，获利10%，可赚8万元，此部分上交20%，只有1.6万元，即便出让者心甘情愿承担，仍有6.4万元利益可图，更何况，他们会以自己纳税而把房价提高手段来转嫁纳税负担。所以，此举貌似得力，实为虚招，不会起到多大作用。出此主意者是对市场运作和行情的无知。
二难：转让所得如何界定，难！
这里首先要进一步了解二手房的概念。从产权登记的角度分析，凡是进行过初始登记，再次进入市场的均为二手房。此部分房源，由三部分组成，一是前面第一种情况，开发商开盘时低价买进期房，转为现房办完产权登记后，短期内抛出，这种房屋不一定是旧房，也不一定装修，很有可能是毛坯房，待机而售。二是城中村村民获得个人建房批准手续后，在自家院内或大杂院内自建的房屋，或者是此类房屋被拆迁后安置的回迁房屋。
此类房屋转让，业主所得20%如何计算，是神仙也说不清的事。
首先，自建房屋当初的投入有多少？原值是多少？其中的原材料价格，劳动力支出的价值，交通运输的费用，亲朋好友帮助过程中招待费用指出，跑办手续的费用，疏通邻里关系的补偿费用....。。以什么为依据，从建成到转让，有多少转让所得？谁能说清楚？不用说原始票据难以收集，即便能提供，还可能会出“负所得”，岂不令人尴尬。所以，对此部分房屋征收20%所得税，只能是一句空话。此部分房屋被拆迁安置后的转让，更令人畏惧，不但令业主不满，很可能还会被勾起被拆迁时的沉痛往事，引发新的社会不安。
三难：房改房原始价格的认定，难上加难(nàn)。
从1998年国家明令停止福利分房后，房改售房已经过了15个年头。从90年代初期开始的房改售房，使百姓获益不少。按当时的政策规定，扣除工龄优惠，房屋折旧优惠，一次性付款优惠，朝向、层次折扣等各种费用，工龄在30年左右的干部职工用不到2万元就可购得一套二居室60平米左右的房屋，年轻点的职工，最多用五、六万元即可购得。
这些房屋，是二手房的主要房源，石家庄市有近40万套。当时大部分处于市区边缘地带，但随着十几年城市建设的发展，大部分变成了城市中心地带或称为城市副中心，周边的商业配套、教育配套、医疗配套相对完善，因而升值幅度很大，若以当初购买价格计算，一般升值幅度在40—50万元之间，个别地段甚至更多。如果把此部分自然升值作为转让所得，老百姓是不买账的，不但要骂娘，还要骂祖宗，这是各级领导必须认真解决的问题。
其一，要充分考虑物价水平15年之间的变化，当时的货币支出最少相当于现在的10倍以上，因而确定其房屋原值，不能低于实际支付的10倍。
其二，15年间，周边情况变了，交通畅通了，原来没有公交的，现在有好几路公交车，增加了超市，有线电视覆盖了，新建幼儿园了，原来是缺水干旱地段，现在成了民心河畔了....。。这一切变化，使房屋自然升值，而非人为炒作所致，应视为业主的存储所得，当初购房，是为了满足生活基本需求，把货币变为房屋是生活之必需，而非投资，更不是投机，如果把此部分升值视为转让所得，一旦上市，交20%所得税，天理不容。
其三，15年间，业主为了改善居住条件，投入不少财力进行装修、换瓷砖、换家具、换厨具、暖气片，使房屋质量明显提高，此部分投入，应视为增值的成本。但此部分投入由谁来制定统一衡量标准，又以什么为凭证？而且当年的原材料价格和工程费用又不能用今天的市场价格去衡量，这也是必须认真思考的问题。
所以，房改房上市是“国五条”落地最大的难题，如果政策不当，会成为房改房拥有者的灾难。
四难：刚性需求望而怯步，改善性需求难实现，活跃房地产市场难。
从目前二手房交易规则中可以看出，所有二手房交易明显的两个特点，一是均以套为单位出售，而不以面积计价，这一点值得开发商效仿。二是所有费用均由受让承担，出让方是“干落净得”，即便文件规定由出让方承担，也难不住他们，他们会把税费折边成房价，让受让方变相承担。购买二手房的人，大部分是刚性需求的人，经济实力本来不强，面对这突如其来的变故，他们只能望而怯步或是忍痛支付，受打击最重的仍然是购房者。
出售二手房的人，大部分是有改善性需求的人，限购政策不分青红皂白地单纯以套为依据，使一大部分拥有两套总共不过百十平米甚至是七、八十平米房产的居民被限购的阴影笼罩，他们要改善居住条件，必须卖掉一套，才不至于被限购，才能凑够买新房的首付，这样一来，20%所得税谁交 争执不休，使出售计划泡汤。永远被限购，永远凑不齐首付，改善条件，对他们永远是个梦。
问题在哪里？不做市场调查，不了解民情，靠一些书呆子闭门造车，官僚主义作风造成病看准了开错药的悲剧。调控的戏要唱好，不但要有好开场，还应有好的收场。不负责任的调控，是对人民的不负责任。
李水源
2013-3-15
