趋冷，反弹，微涨。6个字，简单构成了2012年的楼市写照。这一年，政策微调回暖、货币回暖、信心回暖，销售自然回暖。
苏州楼市亦是如此。经历了年初的清冷，随着上半年各方的“骚动”、连续两次降息，年中苏州楼市成交量大反弹，开发商看到了“曙光”。下半年，优惠渐渐缩紧，买卖双方主动权互换；下半年的土拍更是让苏州市场更加稳定，预期在增强：明年楼市稳中微涨或成大概率事件。
见微知著，不妨先回顾今年苏州的“楼市大事”。
土拍折射楼市冷暖
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2012年7月4日，苏州年内首次大型土地拍卖在苏州市地产大厦拍卖大厅拉开帷幕。作为下半年苏州楼市的风向标，本次土拍现场吸引了包括苏南万科、新城创佳、招商南山、天地源、鑫苑置业、斜港置业、嘉盛房地产、甪直房地产在内的房企以及陈梅英、蒋义兴、蒋锡根、张建平等个人到场参拍。
2012年第4号拍卖挂牌公告共推出30宗地块，其中24宗为商服地块，4宗纯住宅用地，以及2宗商住混合用地。至7月4日竞拍现场，仅10宗地块进入正常的拍卖流程，其余地块中有6宗地块因无人竞价而流拍，14宗因一家报名被底价获取。进入竞拍程序的10宗地块，5宗底价成交，5宗竞价比较激烈，拍卖现场可谓冰火两重天。据数据监控中心最新统计，此次土拍总出让面积合计56.2万平方，总成交金额31.6亿，最大溢价87.88%。
2012年12月26日，岁末最后一场土拍于下午13：30开始，吸引了招商、金科、融侨、新城、吴中地产、绿地、世茂等近60家房企参与，首拍103号地块被海外兴业以8.9亿竞得，楼面价为3506。102号地块同样被其以17.3亿竞得。旭盛以7.1亿获得104号地。金科底价拿120号地。朗华置业以4.12亿竞得109号地。融侨置业以2.58亿竞得105号地。龙记地产以3.24亿夺得106号地。尼盛以11.6亿竞得10万方的111号地。110号地成大腕房企眼中香饽饽，多轮抢夺后世茂以5.2亿拿下，楼面价为5334，溢价20.93%。
年度辣评：土拍，地王；拍地，流拍。虽说不能一叶障目，但土地市场向来是楼市“晴雨表”。
三年来首度降息
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中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率下调0.25个百分点。
中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。
年度辣评：三年来首度降息！年内两次降息！对于2012年来说，政策不放松的前提下，货币政策的松动缓减了购房者情绪，促进成交量上升。降息意味着房贷利息成本降低，经济压力变小，对于还贷族的影响是直接而明显的。同时对于刚需购房者，被刺激入市。
苏州市区公积金贷款可贷80万
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“市区公积金贷款最高额度从70万调整至80万”，10月底，一则关于苏州市区公积金额度调整的消息引起了不少网友的关注。
年度辣评：市区公积金贷款额度上涨，将刺激市区楼盘的购买数量增加。购房者的购房资金进一步扩充，一方面帮助了购房能力较低的购房者，降低了购房的门槛； 另一方面为追求生活品质的购房者提供了购买改善型住房的机会。
苏州轨道交通1号线开通
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2012年4月28日，苏州轨道交通1号线正式开通运营，首日客流突破10万人次。苏州成为全国首个拥有轨道交通的地级市，率先进入“轻轨时代”。
年度辣评：苏州楼市因轨而变。交通扩容、楼市动容。苏州新城西板块作为新兴板块，迅速发展，吴中地产、浙建、永新、朗诗、合景、方圆、万科、招商等知名房企入驻，交通的利好是一个很大的促进作用。
对于住宅来说轨交1号线的开通，将促使站点周边及沿线楼盘的升值。从轨交1号线途经的现代大道沿线楼盘来看，价格一直保持在万元以上，也成为苏州房价最高的板块。从辐射的范围来看，半径越小，未来房价上涨效应将越明显，反之则将弱化。
对于一些中心城区，交通等已经很成熟，房价受新增轨交线路的影响并不大，而对于一些交通盲区，例如轨交1号线站点南施街、星塘街、钟南街等，这一板块促成湖东板块更加发展成熟，对房价的作用也越明显。
房地产买卖和租赁市场价格受消费者预期影响存在差异。对于买卖市场来讲，轨道交通的带动作用相对于它的开通是提前的。据调查数据显示，81.2%的受访者表示考虑在轻轨沿线置业，轻轨旁出行方便，未来升值潜力大。
对于租赁市场而言，轨道交通的开通运行真正投入运行之后，租赁市场的潜力才会逐渐展现出来。不过目前从苏州来看，租赁市场的轻轨效应已经渐显，不少临近的房屋市场租赁价格已经上涨。
轨交带动商圈发展，活跃商业氛围。就轨交1号线来说，已经使古城区观前街等的成熟商圈、高新区狮山路商圈、园区商业联动，聚集了消费力，拉动了苏州的经济消费，同时也方便了市民的购物。此外，也促使了木渎古镇、苏州乐园等旅游业的发展。
而一些在建的购物中心也以轨交沿线建设。另外，随着轨道交通的建设，“地下商业”正在悄然成长，开拓了一个全新的空间。其所带来的商圈效益，绝不仅仅是地面上轨道沿线的诸多商业体系，它更在地下构筑了一个立体的商圈效益。
吴江撤市设区沧浪、平江及金阊三区合并设立姑苏区
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2012年9月1日上午，苏州市政府召开新闻发布会，苏州部分行政区划调整：撤销苏州市沧浪区、平江区、金阊区，设立苏州市姑苏区，以原沧浪区、平江区、金阊区的行政区域为姑苏区的行政区域。姑苏区人民政府驻苏锦街道510号(目前平江区政府驻地)。
撤销县级吴江市，设立苏州市吴江区，以原县级吴江市行政区域为吴江区的行政区域。吴江区人民政府驻滨湖街道人民路1000号。
年度辣评：此次区域规划的调整会打打提升目前吴江区域的价值以及未来苏州大城区的发展，利好互补，房地产业也会迈向新的高度。
区域价值上，在长三角区域，苏州是经济发展重地，但是中心城市首位度不高、辐射带动能力偏弱等，是区域协调发展的“短板”，此次调整，有利于做大做强苏州中心城市，区划调整后苏州城区直接与上海市接壤，有利于增强苏州中心城市的集聚、辐射和带动功能，巩固在长三角区域的发展地位。
这一大环境的利好改变，直接影响吴江房地产和姑苏区的楼盘销售。而且吴江撤市设区后，目前享受“同城不限购”的政策利好，个别楼盘的房价已经出现小幅调整，开盘、加推“一抢而空”；租金方面也出现了平均上涨均价上涨20%左右，房租行情“水涨船高”。
新《住宅设计规范》实施
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2012年8月1日，新版《住宅设计规范》正式实施，其较2003年旧版本有了多处修改，而整个新版规范内容对于住宅的各种细节问题进行了更改，在人性化设计上进行了革新。而苏州整个城市，除了工业园区有单独的对于住宅规划有一系列的规范，其他多以江苏省版的设计规范为准。
年度辣评：新版《住宅设计规范》的正式实施，体现了诸多人性化进步。相较于2003年的旧版本，新《规范》在诸多方面进行了完善，以前市场中暗箱操作的“偷面积”行为将得到有效遏制，新《规范》的人性化特征也更加明显，而这些看似“只是建筑行业的事情”，实际上将更好地维护购房者的购房与居住利益。
40城住房信息联网苏州6月底前对接
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2012年6月底前，苏州完成个人住房信息联网。之后，“有没有购房，有没有产权房，有没有享受过房改，有没有享受过廉租房、经适房”等个人信息一查便知。
年度辣评：个人房产信息全国联网后，可以根据家庭人均居住面积情况制定税收、信贷标准。短期内将在一定程度上抑制异地炒房；从长远看，40个重点城市个人住房信息联网成功，将为后期房产税扩容开征作铺垫，未来政府可能更多地采用税收手段来实现对楼市的调控，硬性的限购政策或将会退出历史舞台。
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