购买的期房被房地产开发商抵押给银行，是否会影响到以后办理房地产证？日前，孙先生与张小姐致电本报编辑部咨询此事，记者就此采访了我市相关人士。
【案情回顾】
外地来威海打工的孙先生与张小姐计划明年结婚，定居威海，便四处张罗着购买婚房，经过千挑万选之后，二人相中了经区某开发公司开发的楼盘，于是就同开发公司签订了《内部认购书》，并交纳了2万元定金。该《内部认购书》约定，买卖双方应予2013年3月15日至开发公司售楼处签订正式的商品房预售合同。按照合同约定的时间，孙先生与张小姐带着首付款来到售楼处，开发公司向他们出示了《商品房预售合同》。合同的第十三条出卖人与买受人约定的其他事项规定：“买受人所购买的商品房在工商银行已做在建工程抵押，对于该事实出卖人已经告知买受人，买受人无异议。”对于该条款，孙先生有点不明白，毕竟自己购买的是期房，以后还面临着交房与办理房产证，如今该房屋已经抵押，对以后自己办理房产证会不会有影响？自己为了购买这套房子几乎花费了父母全部的积蓄，孙先生心里有点不安，就跟开发公司的置业顾问说出了自己的想法，置业顾问回复孙先生，房屋抵押对你购房没有任何影响，现在开发公司所销售的商品房几乎都是抵押给银行的。但是孙先生还是有点不安，找了个借口，离开了售楼处。
记者了解到，开发公司往往会将土地及土地上的在建商品房抵押给银行，从银行贷款，换取后续开发资金，但是按照我国现行房地产管理方面的法律法规，开发公司如果将土地或者在建商品房抵押，应当如实告知买受人。那对于买受人而言，购买抵押给银行的商品房，存在哪些法律风险呢？记者就此请教了一位律师。
【律师点评】
山东鹏华律师事务所律师刘晓丽认为，房屋设定抵押后并且经抵押登记后又出卖的，涉及到银行的抵押权与购房消费者的权益。银行的抵押权是一种担保物权，有物权的效力，因此，作为抵押权人的银行有权行使物上追及权，在开发公司无法偿还银行到期贷款时，银行可以行使抵押权，请求法院依法执行抵押物优先受偿。虽然在此种情况下，购房人与开发公司签订的购房合同是有效的，但是在开发公司无力偿还到期银行贷款时，鉴于银行对抵押权这一优先受偿权的行使，根据《担保法》及《最高人民法院关于使用担保法若干问题的解释》之规定，购房人的优先权权利不能对抗抵押权人的优先受偿权。届时，作为购房人将无法继续行使所有权，只能就银行实现优先受偿权后的剩余房款主张权利。也就是说，如果开发商资金运行良好，能够如期偿还银行借款，则对购房人购房及后续房产证的办理不会产生影响。 记者 宋传波
