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中成吴江
?●中成房业策略中心总监、商业运营中心总监吴江
??办公市场在“互联网 ”的推动下，租赁需求上涨，但供应量处于历史高位;零售物业则仍未摆脱电商的冲击，加上供应大增，招商运营难度可想而知。但行业的变革与智慧正是迸发于此;现在，就请跟随中成房业对2015年各细分市场做一次梳理和回顾。
??成都商业地产市场供应下滑成交趋稳
??2015年成都商业市场整体供销量处于5年最低水平。从供应趋势来看，受成都商业市场不景气影响，房企延缓商业项目开工，导致供应减少;从成交趋势来看，成交量与去年水平相当。主城区和近郊商业市场呈分化状态，主城区商圈成熟，商住项目开工量大，带动商业供销两旺;近郊商业低迷，供销齐跌，跌幅接近20%
??2015年1-11月大成都商业供应下滑10.4%;成交上涨14%。成都主城区供销齐涨，同比分别上涨27.4%、6.3%;近郊供销齐跌，同比分别下跌45.4%、17.4%;天府新区供应涨幅最大，高达329.9%。成交方面：金牛区和武侯区成交涨幅最大，分别为139%、33%;其余各区均出现下滑;近郊仅温江商业成交出现涨幅，上涨31%;其余各区均出现下跌。
??经济下行压力加大地产投资预期降低
??展望2016，在宏观环境层面，经济结构进入调整与改革的“新常态”，经济下行将压力加大，“稳增长，防风险”经济措施力度或加大;宏观政策将持续宽松，去库存、促消费、保投资将成为主旋律。宏观趋势下销售面积或将有所提升，新开工企稳，投资低速增长;库存消化尚需良策，房价走向持续分化(一二线城市持续发展，三四线城市举步维艰)。
??从商业市场看，存量高企，全面过剩，竞争惨烈，入市需谨慎。对商业运营能力、资源整合能力提出更高要求，或出现与商业产品销售、经营对接的创新运营模式和体验产品受停贷影响，商铺销售萎缩。目前成都商业总存量高达1180万㎡，去化时间达6年以上，在高库存压力下，未来价格将持续下滑，商业产品类投资价值预期降低。
??从成都楼市整体市场看，预计开工面积上升，住宅价格趋稳，商业价格下行压力加大。住宅将以金花、簇桥、北湖及双流九江等板块为集中放量区域，同时地铁4号线、成渝高铁沿线也将集中开发，而商业则会集中在国际城南、东客站及外金沙板块。品牌房企频繁拿地，热点区域集中开发，优势更加明显。中小房企拿地困难，应抱团取暖，合作开发，思考营销模式创新与转型
??从产品业态角度看，住宅市场供应增加，库存随之进一步增加，房企推盘压力大，销量总体趋稳。2015年大成都土地上涨10.7%，主城区住宅土地同比增幅高达71%。预计明年房企将加快土地入市，加快推盘节奏，增加开工面积。根据成都楼市走势规律，土地成交量上涨、2015年销售回暖将导致2016年供应增加。成都楼市2010年以后整体需求量稳定，保持在年均2100-2400万㎡的水平。
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