克而瑞房价 市场摘要
八月已过，开发商备战“金九银十”的动作已经开始搅动商品房市场。在政府支持实体经济的作用下会让“金九银十”如期到来吗？
从市场实际监测中我们发现：
1、8月是“金九银十”预热期，通过克而瑞房价系统监测各大平面媒体房地产投放广告数据看，广州8月的开发商在平媒上资金投放达1.1亿元人民币，环比增25%。开发商在8月备战“金九银十”的信心十足，足以让8月房地产市场形成余温。
2、8月房地产市场优于预期。我们发现在8月广州多家银行停止房贷消息疯传后，部分刚需置业者希望赶在停贷前购置房产的心态成为楼市成交量上扬的助推剂之一，也就形成了8月商品住宅市场成交量呈现“三级梯度型”上扬现象。
3、8月郊区呈现成交量“一边倒”现象，在增城市碧桂园凤凰城、碧桂园豪园、新都盛世名门、花都区雅居乐锦城等郊区项目的新推催热下， 8月“前十”项目都是在市郊地区，“前十”项目成交量占全市成交量的45%。
4、8月28日，国务院常务会议决定，进一步扩大信贷资产证券化试点，此次信贷资产证券化试点扩容有利于盘活存量资金、优化金融资源配置，更好地支持实体经济发展，对楼市具有一定的支持作用。
从整体看，本机构对广州楼市2013年“金九银十”期间持谨慎乐观的态度，未来房价依旧保持稳中有涨的走势。对于广州市场走向，本机构有两点基本判断：
从市场交易量看，据CRIC监测，2013年8月广州十区二市商品住宅成交面积约为77.6万平方米，环比上涨4.7%。9月广州十区二市中约有56个项目推出新盘新货，较8月增加了6个。在扩大信贷资产证券化试点出台后，房地产贷款方面或比8月放松，对楼市具有一定的支持作用。预计“金九银十”成交量稳中有升。
从房价角度来看，广州8月主要成交在郊区，拉低了全市均价，且不少项目采用“双合同”方式更让房价出现13%的跌幅。而实际上楼盘均价并没有出现下跌，预计“金九银十”楼盘房价微涨预期仍在。
从8月市场情况来看，一方面主要成交在市郊，另一方面继续受广州政府“限价”政策影响，广州房价“假跌”现象严重。碧桂园豪园、碧桂园凤凰城以及锦绣御景国际花园等项目仍处于被低估状态，对比CRIC房价系统指导价与项目实际售价来看，这几个项目目前仍处于低估状态，未来房价仍有较大上涨空间。
1)。价格指数：“金九”房价微涨可期
2013年8月，广州一手房价格指数为1136.9点，较上月上升19.4点，环比上涨1.74%，涨幅较上月扩大了0.04个百分点，同比上涨23.54%。
通过克而瑞房价系统监控重点楼盘数据看，虽然8月广州十区二市的成交均价下跌，但是主要重点楼盘价格依然上行。
8月开发商已经开始为“金九银十”做好准备，在9月份打折楼盘将会增加，从让利幅度上看，除了少数几个楼盘折扣在9折以下之外，多数楼盘并无太大惊喜。
预计9月楼盘均价依然保持涨势，但涨幅预期不高于3%。
2)。商品住宅量价走势：8月“量增价假跌”
2013年8月广州十区二市商品住宅新增供应86万㎡，环比上月上涨65%，共供应8244套。广州商品住宅供应虽比上月大幅上升，原因是开发商备战“金九银十”进行备货。
2013年8月广州商品住宅成交面积约77万平方米，环比增加4.7%左右，主要成交在市郊地区，其中增城市是成交大户。全市成交均价为11947元/㎡，环比下跌13%，同比下降4.9%。8月主要成交在市郊，其中成交的“前十”楼盘均是增城、从化、萝岗、南沙等市郊地区，因此拉低全市均价。
根据CRIC监测供应情况看，在8月大量的供应下，9月广州预计新开盘项目和新推项目量约56个，比8月增加6个。市场供应量回升，对房地产市场的成交具有很好的支撑条件。预计9月成交量将会有所上升。
2. 二手房价格指数：
1)、价格指数：近期二手房价涨幅过高和开发商加快推货的影响，8月二手房价格涨幅正常回落
2013年8月，广州二手房价格指数为1089.4点，较上月上升10.3点，环比上涨0.95%，涨幅略有回落。同比上涨11.65%。
广州二手房市场价格指数连续5个月保持在1%以上的较快涨幅，在7月出现环比新高后，8月涨幅回落。据市场反应，8月有三至四成的二手房源是业主反价后成交。一方面是“金九银十”的到来，一手开发商加快推盘，吸引了一些二手买家。另一方面，近几月的二手房价较快上涨，业主报价与市场价偏离较大。所以，8月二手房价格涨幅回落属市场正常反应。
2)、市场运行：8月二手市场成交量与7月相当
通过阳光家缘网了解， 7月广州十区成交量为6535套，环比上升2.75%， 从7月二手房网签数据来看，天河、海珠、越秀、荔湾、白云以及番禺等中心区域成交最为活跃。
由于8月份官方数据仍未公布，通过与广州市中介公司了解，8月二手房市场成交量与7月相当。目前二手房近期价格涨幅较快，而且业主看好后市，放盘意愿度并不突出，二手盘源供应不足，接近三至四成的成交都是业主反价出售。
而由于上半年房源急速被市场大量消化，中心城区新增放盘量赶不上市场消化量，因此可以预见，8、9月广州十区二手房价格仍存在继续走高的可能。
项目加推销售去化速度突出，由于区位因素影响，热销盘投资意向明显。
广州8月的热销项目，主要是萝岗、增城和从化等周边的郊区的刚需产品为主，受各大项目加推影响，市场外扩趋向持续。
该区片项目处于价格洼地，未来具备充足的升值潜力，加上日后交通等多方面配套的投入建成，将会成为城市外拓的新城区域；目前刚需型客户主要关注的楼盘项目优势在于产品的升值潜力，目前此类项目定价仍低于我们评估的市场指导价，预计未来发展空间充足。
8月增城和萝岗有多个大型项目加推，碧桂园豪园、碧桂园凤凰城和雅居乐花漾集等楼盘在加推当天更有良好的销售效果。本月碧桂园、敏捷、万科和雅居乐旗下的部分楼盘实际售价明显低于克而瑞指导价10%以上，我们给予强烈推荐评级，其中碧桂园凤凰城成交507套、碧桂园豪园成交495套、雅居乐花漾集成交418套。
本月热销项目均以刚需型产品为主。
项目点评：
1)项目一：碧桂园凤凰城
推荐理由：
知名项目：碧桂园是广州东部的老牌大盘，项目整体至今已累积11年的开发建设经验，小区整体分区管理，规模设计明显。项目的配套已经成熟，楼巴、超市、饮食、商业街、酒店、学校等均能满足日常需求。尤其是楼巴系统发达，覆盖广州主流城区，符合刚需的需求。
项目区位：碧桂园凤凰城是一座成熟的超大型楼盘小区，紧邻广深高速、广园快速路、广惠高速、107国道，交通便捷，到广州天河中央商务区30分钟车程，独立交通中心每天发车300多班次，强势运输网络全面覆盖珠三角主要城市，可迅捷到达周边重要交通枢纽。
户型需求：本期推出的凤晴苑组团以小户型洋房作为主力产品，一举弥补了凤凰城以往缺乏小户型产品的缺陷，满足更多有意在广州东部购房的刚需型买家和部分投资型群体。
综上三点，项目自公开以来就受到市场的重点关注，首期推售项目更受到全城的关注，整体销售表现理想，故CRIC给与“强烈推荐”评级。
1) 项目二：碧桂园豪园
推荐理由：
项目区位：位于增城市石滩镇北部，增城市市政府新址以南，未来城区南移发展的主要方向，虽然目前周围配套缺乏，但发展前景良好。
企业形象：碧桂园是广东本地的大型房地产开发商之一，经过多年的发展在本地具有充足的市场认知和品牌效应。项目的整体品牌推广方面有明显的先天优势，更能优化市场对项目的熟悉程度。
销售价格：碧桂园豪园8月加推的商品住宅成交均价约8000元/平方米，在广州当前的全市均价中处于价值洼地，加上项目所处区域处于不限购范围，以及未来持续升值趋向明显，因此对刚需和投资型买家有较大的吸引力。
产品类型：项目“千鹤湖”组团二期，户型为64-128平方米的二房，76-84平方米的三房单位，推货量约600多套；同期在售 214-415平方米的双拼别墅，别墅带装修售价为13000-15000元/平方米。
综上4点该项目在区域内开售以来得以热销，并且价格低于克而瑞指导价，故CRIC给与“强烈推荐”评级。
项目主要受到货尾和价格偏高等因素影响，其产品的市场适应性明显不足于多数购房者需求。
受楼盘的销售状况影响，本月上榜项目基本以尾货销售为主；另外，有部分上榜项目由于均价偏离市场预期，实际销售价格明显高于周边区域同级项目，且大幅压缩其日后的升值空间，如凯旋新世界三期、富基广场二期和君源·溪谷。
对于市场上部分售价与区位价值不符、去化缓慢、存量户型需求层面相对狭窄的楼盘，考虑到其本身售价大幅高于实际评估10%及以上，故此，我们给予不推荐评级。
项目点评：
1). 项目一：凯旋新世界
详细理由
项目区位：项目位于珠江新城的珠江公园南门对面，项目南侧为珠江一线江景，加上周边交通配套条件良好，区域目前已经日渐建设成熟，属于广州的高端豪宅区片。
销售价格：项目报价是70000-160000元/平方米，这个价钱在广州一手房市场中属于顶尖位置，对于购房者的面向层面只限于收入较高群体，因此楼盘的去化速度相对较慢。
产品类型：楼盘在售户型全部是大面积户型，加上周边配套区位，室内景观视野开阔；但另一方面，由于本案原来较高的销售单价，使其单套总价较高，销售适应人群较少。
综上三点，项目实际销售均价68000元/平米，大幅高于克而瑞指导价，项目的板块价值透支明显，故CRIC给与“不推荐”评级。
2). 项目二：荔城花园
详细理由
项目区位：项目位于增城市荔城街道以西，周边目前处于发展建设阶段，配套设施基本齐备，临近碧桂园、雅居乐和锦绣御景国际花园等多个楼盘，部分生活需求可以依靠周边楼盘配套底商或公交进入荔城市区。
销售产品：荔城花园二期目前主推别墅，户型为280平米的四联排和313平米的双拼别墅，毛坯售价12000-15000元/平方米；另外荔城花园的洋房产品已全部售罄，不再推新。
板块竞争：项目周边目前是增城市区板块的重点发展区片之一，周边新楼盘林立，其销售产品类型多样；加上本案已有一定的推出时间，当前存量仅有部分别墅产品，且不再有新楼栋推出，因此无法与周边新楼盘产生竞争。
综上三点，该楼盘仅有部分存量别墅销售，且项目实际销售均价高于克而瑞指导价，故CRIC给与“不推荐”评级。
广州8月总共上线项目有193个，较上月新增20个；
强烈推荐项目20个，占总项目数量10%，占比相对上月减少8%；
推荐项目82个，占总项目数量43%，占比相对上月减少2%；
谨慎推荐项目68个，占总项目数量35%，占比相对上月增加10%；
不推荐项目23个，占总项目数量12%，占比不变。
预计多个项目或将十一前夕开盘
广州8月新开盘项目较少，其中花都区的雅居乐花漾集开盘得到市场的关注。位于天河区车陂板块的富力天禧或将推迟至9月开盘，新项目发售预计会对周边房价带来一定影响；本月计划南沙或有多个项目开盘或新推，南沙楼市将会进再次吸引市场关注，其中南沙城计划推出两栋刚需型户型小高层比较受意向购房者关注。
