??2015年二手住宅市场整体表现量价齐升，但由于各个区域存量房数量不同、区位不同、居住群体不同，以及各个区域的规划也是不同的，因此表现出成交量和价格涨跌也并不一致，总体来看在2015年政策支撑下，中心4区更受改善型客户追捧，价格涨幅也更大。2015年已经过去，2016年二手住宅市场走势又如何？
??天河区：珠江新城成交最活跃 中小户型价格涨幅最猛
??2015年天河区中介促成二手住宅交易量同比117.86%，12月成交价也相对2014年年底同比上涨9.71%，是价格涨幅最高的区域。2015年天河区成交最为活跃的板块为珠江新城，取代了2014年成交最活跃的天河北板块。珠江新城的年末均价同比上涨幅度超过13%。由于天河北板块住宅物业较珠江新城的稍旧，交通也较为拥挤，整体来看物业品质不如珠江新城，而珠江新城发展20多年，逐步成为居住的首选板块。
??2015年政策支持改善型客户买房，更多客户青睐于更新、物业面积更大、周边环境更好，交通更便达的物业，因此珠江新城成交活跃，房价上涨幅度为天河区之最。据中原地产隽峰分行高级营业经理郭亚锋介绍，珠江新城的144平方以下的2-3房户型房价上涨幅度最猛，预计超过15%，而144方以上的大户型房价上涨相对乏力，该片区的144方以上大户型盘源占比在3成以上，例如凯旋新世界、粤海丽江花园、汇悦台、裕峰苑等楼盘均无144平方以下物业。除了大户型总价高外，144平方以上的非普豪宅还要增收5.6%的营业税，因此本板块的大户型的成交价格涨幅相对有限。
??相对比之下，天河公园板块情况有所不同，该板块成交最热的楼盘为华景新城，但华景新城的4房以上的户型价格涨幅在10%以上，而3房以下的户型价格上涨幅度在5%左右，这是由于该片区的4房以上的大户型盘源少，而改善型客户依然选择在周边居住，因此大户型上涨幅度更大些，从而拉动了成交价格上涨。
??越秀区：优质大户型物业成交占比提升
??2015年越秀区中介促成二手住宅交易量同比上涨106.49%，成交价也相对2014年年底同比上涨7.76%，通过中原成交的最活跃的板块为东风东路板块，其次是淘金板块，而两个板块成交价格也是相对其他板块上涨最猛，2015年年底同比2014年年底分别上涨9.96%和13.5%。越秀区以学位房、市区中心的稀缺资源为竞争的核心因素，来求购者多为经济实力强劲的外区客户为主，中原研究部客户研究主任熊小洪表示在2015年越秀二手住宅市场成交呈现以下特点：
??1）优质楼盘成交量价上涨：例如东风广场、淘金家园等带有省级学位房的物业成交量价均上涨。据中原地产环市东二分行客户经理周睿表示，受2015年降息政策、二套房放松政策以及二胎政策的影响，这个两个板块的优质楼盘成交量保持活跃，成交价格也呈走高趋势，例如东风广场成交均价同比年初上涨5%，而淘金家园成交均价也同比年初上涨7%；
??2）楼梯楼价格笋：据中原研究部统计，越秀区楼梯楼物业在2015年成交均价与2014年相比基本保持稳定态势，例如水荫路散盘成交价格也上涨乏力，很多业主孩子毕业后就不再使用学位房了，将物业出售。
??3）一手项目带动二手物业成交价格上涨：除了政策的有利影响外，越秀区一手项目网签价格“超5奔6”的趋势，也带动了越秀一些优质的二手房价格上涨，例如12月一手房东山一品（49940元/平方米）、淘金家园（42999元/平方米）和东风广场（52695元/平方米）价格均呈上涨趋势。
??4）大户型、高套均总价物业成交占比上涨：根据中原成交数据统计分析，越秀区在2015年，300万总价以上成交的物业占比超过了四分之一，超过2014年6.91个百分点；刚需改善户型90～120平方米户型占比上涨了6.86个百分点，而大户型120平方米以上成交上涨2个百分点。
??海珠区：规划利好海珠西片区 成交量同比涨123%
??海珠区中介促成二手住宅交易量同比123.7%，成交价也相对2014年年底同比上涨5.69%。海珠区在2015年成交活跃的板块为海珠西和江南大道南板块，尤其是海珠西成交量上涨1倍有余。除了本年度政策支撑利好外，海珠板块的广纸片区三旧改造对二手的拉动作用也不可小觑。在海珠西的工业大道曾经聚集了30多家大、中型工业企业，经过了50多年的发展后，开始落寞并搬迁，但周边居住氛围已经非常浓厚，而改造后，整个片区将打造成“海珠西引擎·广佛活力港”，将建造成一个宜居的滨水时尚生活社区。在广州第二批地块出让时，吸引了20多家房企竞争，最后楼面地价高达26217元/平方米，预计未来的房价将达到5万元/平方米。
??芳村片区广钢新城新楼盘的开盘，3万的均价，但居住的舒适性和交通的便达性仍然不如海珠片区。在大量宣传和对比下，也同样为海珠区带来了新的客户，这些利好因素使得海珠西片区的二手房成交保持活跃状态，尤其是光大花园和保利红棉花园是成交会最为火爆的楼盘。中原地产江燕分行高级营业经理李彩云介绍，总体来看海珠区刚需首次置业的客户占比在5成左右，来自各个区；改善置业的客户占比在3成左右，主要来自本区置换型客户，一些优质盘源的业主心态坚挺，成交均价普遍上涨了10%左右。除此之外还有一些学位房、投资客户。目前燕岗地铁站已经开通，预计海珠片区成熟的居住氛围仍会吸引较多的客户关注。
??荔湾区：限购影响较大 成交回暖不如其他区
??2015年荔湾区中介促成二手住宅交易量同比104.73%，成交价也相对2014年年底同比上涨5.76%。总体来看2015年荔湾区成交活跃度不如其他中心三区，荔湾成交量占广州不到一成的成交量，房价虽然上涨，但涨幅也不如越秀、天河，这主要有如下几点原因：
??1）荔湾成交活跃的老西关片区，该片区汇集了很多专业批发市场，例如康王片区的玉器批发市场、十三行的服装批发市场、中山八路的童装批发市场，而荔湾区也是经商人士较为聚集的区域，其中广东潮汕、福建的外地生意人较多，而部分经商人士未购买社保，正是由于这一背景因素使得荔湾区外地人较多，广州限购政策对其冲击最为大；
??2）荔湾为老城区，楼梯楼占比较多，但随着市场上改善客户需求量的提升，一些老旧的楼梯楼并不受改善客户的青睐，因此在2015年成交的楼梯楼占比下降了5.96个百分点；而房价涨幅也不如电梯楼。
??3）佛山取消限购分流荔湾片区潜在客户：2015年5月1日，佛山全面取消房地产限购政策，分流了荔湾两类人群：一，在广州无户口，又无三年社保的外地人；二，老广州人，已经在广州有房，在佛山购买品质更优越的一手房，大部分流向了佛山千灯湖片区，随着广佛地铁线路的开通，这一趋势将更为明显。
??4）广钢新城一手项目开盘对芳村片区二手房价有拉升作用，但影响相对有限。在广钢新城规划时和第一次地块出让时，鹤洞片区的二手房涨幅相对较大，而在本年度涨幅相对有限，拉升作用并不明显，这是因为政府的配套工程暂未实施，影响二手置业热情。
??番禺区：一手豪宅分流客户 二手整体均价稳定
??2015年番禺区中介促成二手住宅交易量同比202.32%，成交价也相对2014年年底同比上涨0.85%。总体来看番禺区成交量活跃，但是成交均价上涨幅度有限，2015年二手市场表现如下：一，对于一些刚需兼改善型的较为优质的电梯楼物业，则上涨幅度相对大些，中原地产雅湖居分行陈红经理表示雅居乐年底价格预计同比上涨10%左右，从成交价格来看，雅居乐的成交均价也有上涨的趋势；锦绣香江楼盘均价也呈上涨的趋势；二，豪宅楼盘的均价基本保持稳定，虽然本年度政策支撑改善型客户购房，但由于番禺片区的一手豪宅项目较多，例如海怡半岛、珊瑚天峰、珑翠、时代外滩和雅居乐剑桥郡等都是大户型豪宅楼盘，均价基本保持稳定，因此结构性影响番禺二手豪宅价格的上涨；三，一些较老的楼梯楼，价格保持平稳，例如祈福新村和丽江花园的楼梯楼。中原研究部客户研究主任熊小洪表示，由于2015年政策主要为改善支持年，而番禺区一手的豪宅项目较多，分流了二手豪宅客户，因此番禺区整体二手均价结构性保持稳定。
??白云区：老旧物业相对多 拖累区域均价涨幅
??2015年白云区中介促成二手住宅交易量同比105%，成交价相对2014年年底同比上涨2.68%。白云区成交最为活跃的板块仍然是机场路和白云大道板块，成交客户仍以刚需首次置业为主，改善型客户也有部分在白云区置业，也有一些追求学位房等的客户转到天河和越秀区置业。
??整体成交来看白云区成交量环比上涨，但价格上涨微弱，中原研究部分析主要存在如下几点原因：一，白云区的新楼盘较少，10年以内的新楼盘比番禺少18个点，比天河少11个点；二，白云区学位房少，即使是核心老城区海珠、荔湾和越秀楼盘旧，但房价涨幅也是高于白云的，因为这些老城区地理位置优越、且学位房相对多，因此涨幅较白云区大。例如白云区的汇侨新城在20世纪末建立的楼盘，相对老旧，因此成交价格基本仍然徘徊在13000-14000元/平方米左右，而同样是白云区的岭南新世界楼龄仅有5年左右， 2015年年底楼盘均价上涨约2000元/平方米，目前为22000元/平方米，上涨幅度约为10%。经过2015年整体市场的活跃成交，目前业主心态已经增强，要价也有上涨。
??二、2016年预测：量价均有望上涨
??2014年成交低迷，2015年整体成交量大幅上涨，那2016年又会怎样呢？虽然2016年楼市在中央经济会议提出的“去库存”基调下，政策面趋向宽松；化解产能、拉动需求的刺激政策出台将是大概率事件，但2015年成交量上涨含有对2014年滞后需求的释放，这样2016年成交量、成交价将走向何方？在目前政策宽松的基调下，中原研究部预测，2016年广州二手住宅成交量将有望超过或保持2015年的成交量，而房价也将继续上涨。
??（1）政策层面支撑改善型住房需求：预计2016年为政策层面宽松年，二胎政策在2016年全面实施，央行再次的降准降息可能性极大，目前的居住现状是大部分业主的居住户型面积较小，广州市中心老旧楼梯楼较多，预计会促使2016改善性需求会蓬勃发展，从而弥补了刚需的略微下降。
??（2）地王拉动成交价的上涨：2016年虽然土地市场的地王不太多，但部分优质的地块出让溢价率也较高，出现了面粉贵过面包的现象，例如在2015年11月时代地产以楼面地价16330元/平方米竞得市桥南地块，溢价率高达48%，而周边综合品质较高的海伦堡花样年华的均价在1.5万元/平方米左右；此外在2015年9月广纸石岗路地块出让的最高价为26217元/平方米，而周边的保利花园和保利百合花园的均价在2.4-2.5万元/平方米，从开发商的拿地动态也可以看出其对未来房价的信心。
??（3）广州有实实在在的购房需求：虽然2015年二手成交释放了部分2014年滞后的需求，但“穗六条”已经执行2年，很多潜在的客户在2016年社保会已经到三年；另外，广州属于开放性的城市，有很多经商人士，只是被限购挡在了门外，但部分经商人士已经在购买社保，这部分需求可以支撑2016年新的增长点，另外，广州放松限购政策的可能性也还是存在，因此政策支撑和经济能力的许可，成交量也会被支撑。
??（4）一线城市中广州房价涨幅温和，未来仍有上涨空间：虽然广州的人口密度不如北京、上海和深圳，但是对于一线城市的广州来说，市政府在不断提升广州的城市形象和经济水平，吸引更多更高端的人才入穗，而目前二手中高端楼盘广州均价在2.4万元/平左右，上海超过4万/平，深圳接近4.5万/平，北京二手超过3.5万/平，由此可见广州的二手价格上涨有较大的空间。
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