广州市国土房管局公布，11月广州10区二手住宅登记量为58 .37万平方米，同比增51.6%。而中介行促成的二手住宅买卖业务量也比10月增近5%。来自中原地产、合富置业、满堂红促成的数量均显示，11月二手成交价环比10月上升。其中满堂红促成的(不含南沙、萝岗)二手住宅成交均价为16595元/平方米，环比上升2 .9%，同比上升10 .2%。
改善型买家升至近4成
11月二手住宅成交面积同比增逾5成，原因何在？满堂红市场研究部高级经理周峰表示，去年第四季度是全年二手楼交投氛围最低的时间段，很多买家已没有了入市指标，而还有指标的买家又因为银行收紧或使用完信贷额度，而无法借钱入市，故成交量处于绝对低位。今年11月，尽管限购没有放松，但信贷因利率的下调而有所放松，买家的月供成本负担也相对减轻，故入市的意愿相当强烈，成交量同比也有了明显增加。
据悉，11月，经满堂红地产促成的二手住宅买卖交易中，一次性付款的客户数量占总体客户数量的29.4%，比10月增2.2%，是今年2月之后的最高比例。
“央行报告显示，11月人民币贷款增加5229亿元，同比少增400亿元，临近年底，银行相对延长贷款申请的审批时间是常见的事，故一次性付款比例会相应提高。”满堂红市场研究部把今年前11个月的二手住宅买卖个案按客户的付款方式划分，发现除1月份之外，一次性付款在2至11月的套均总价皆比贷款类的套均总价要高，其中11月一次性付款的套均总价达149.1万元/套，比同月商业及组合贷款多出20 .3万元/套，比同月公积金贷款多出45 .3万元/套。该月一次性付款的客户中，总价在600万元以上的比例为2.2%，比10月增0 .4%。
周峰认为，目前超高总价物业的买家采取一次性付款的比例还不算高，但却有缓慢增加的趋势，第四季度并没有足够多的投资领域可以吸引资金大批进驻，故豪客能调拨充足的资金购房。若不以付款方式去划分，仅从购房目的去分析，以“改善居住环境”为购房目的的客户比例，近期也有上升趋势，11月该比例为39.6%，比10月增加1.5个百分点，是下半年以来的最高点。
周峰表示，自20 11年2月下旬开始，广州“升级版”限购政策实施将近两年，至今没有放松的迹象，能承受高总价物业的买家，属首次购房的可能性不大，应该是尚有购房指标未用完。这批潜在客户的入市行为存在不确定性，但肯定影响未来数月的广州二手楼价走势。
41重点板块无一降价
据了解，合富置业监控的41个重要二手住宅板块11月份无一降价。“11月的二手买家以期望春节前入住的迫切性首置刚需买家为主，改善型买家也有所增多。”合富置业首席分析师龙斌表示，11月市场信心明显恢复，部分优质盘源和出售意愿不强的单位小幅提价，升幅集中在3万-5万，需求迫切或看好后市的买家追价入市。
在楼市量价齐升状态之余，长线投资客亦逐月小幅增加。合富置业研究发现，天河、海珠、越秀、荔湾老四区长线投资客比例逐月轻微走高，8月份为5.9%，11月已接近10%。据介绍，近几年广州二手楼市买家结构为首置：改善：长线投资客大概为6：3：1。上半年首置买家的占比高达七成以上，改善需求萎缩至两成以下，而长线投资客则几乎绝迹。而下半年随着市场信心恢复，改善和长线投资需求的活跃度有所增加。
(记者：邱永芬)
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