在房地产融资渠道普遍紧缩的年代，房地产信托基金等创新融资手段逐渐炙手可热，业内人士预计，2012年房地产基金的规模可能超过2000亿元。市场分析人士指出，如今，房地产行业已明显地进入资本主导阶段。
然而，金融市场体系还不完善的大背景下，这一相对新颖的投资方式所存在的问题正随着迅速壮大的房地产基金规模日渐暴露出来，在参与的各方、各个环节都有所体现。
新华房产爆料平台日前接到相关投诉资料称，房地产基金在进行金融创新的过程中，出现了诸多管理上的漏洞乃至资金去向不明的问题。
根据爆料者所提供的资料，归属于上市公司嘉凯城(000918.SZ)旗下的凯思达股权投资有限公司，作为GP发起的房地产私募股权投资基金，在管理模式、成本披露、项目评估方面或问题重重。
被指为利益输送提高管理成本
根据凯思达资本官方网站公开信息显示，凯思达资本是一家股权投资管理公司，由浙商集团旗下的上市公司嘉凯城发起设立。
2012年9月份，上海凯思达股权投资有限公司与中融国际信托有限公司共同发起设立总计为50亿元人民币房地产基金“嘉瑞长三角优势发展基金”，基金I期规模约8亿元至10亿元，共同投资嘉凯城旗下湖州嘉恒置业有限公司作为开发主体的湖州龙溪翡翠项目。
当时，曾因上半年净利润同比下降4600.96%而被冠以“最熊上市房企”的嘉凯城，因其“将发起设立50亿元房地产基金”的一纸公告，而再次成为媒体追逐报道的对象。这一举措更被市场解读为公司探索房地产金融业务、培育公司新的利润增长点的战略安排。其中，基金I期投资嘉凯城的湖州项目持有项目49%股权，嘉凯城持有其余51%股权，项目委托嘉凯城开发管理。
然而，仅仅一年之后，这支备受市场关注的房地产基金却突然被市场曝出不小的管理问题。
在房地产开发的过程中，项目的成本控制和税负是基金能否盈利的关键。根据新华网爆料平台的信息显示，在确定投资计划后，“嘉凯城要求我们站在嘉凯城的立场上：基金溢价收购其高价购买的土地、提高项目成本、提高项目税收计提、提高管理费计提。”
此外，记者所得到的相关材料中，嘉凯城副总裁赵卫群同时任基金的执行事务代表，也被认为存在关联交易的可能性。
与此同时，近几年嘉凯城处于连续亏损状态，嘉凯城发布的2012年第三季度报告显示，在经历了连续两个季度的单季亏损后，嘉凯城开始盈利，且第三季度利润创2011年以来新高。嘉凯城方面表示，这是由于“销售发力，项目集中进入结算周期。”
但据爆料人指出，基金出资额的上调主要因为嘉凯城“借此次交易获得盈利，以填补上市公司的漏洞”。“国际知名房地产基金德银睿富方面提出并被嘉凯城接受的股权投资方案是：基金出资3.5亿元。但是，此后德银睿富退出，嘉凯城便要求基金把出资额上调到8亿——10亿元。”
嘉凯城全盘否认 暂未提供书面材料
不过，对于上述爆料人的指责，嘉凯城方面在接受新华网记者采访时予以全盘否认。
凯思达资本高级副总裁方芳表示，嘉凯城在基金和项目管理方面的信息全部公开且向投资者披露，不存在管理混乱问题。
她承认，在向投资者披露信息方面，土地价是按照评估价而非成本价披露。但她认为，虽然基金投资的土地价值是后期评估价而不是成本价，但这一价格均已被各个投资方认可。“嘉凯城拍卖过来的时候土地成本就已经存在，我们入股的时候对土地成本要做估值，当时评估师出了评估报告，在做投资之前，土地价值已经锁定，评下来是8个亿，就按8个亿做投资。”
而对于管理费问题，她认为凯思达提取的每年2%基金管理费以及2.5%项目管理费符合市场、国际惯例。
但是，对于上述回复，凯斯达方面暂时没有直接向新华网提供相关的资料证据，而是建议记者在购买嘉凯城股票之后向总秘办索取。
而对于湖州项目成本测算是否由第三方机构认定，记者从方芳处得到的回应也模棱两可，“中融是找谁我们不清楚，但它最后给了我们这样一个测算。我们自己也在找了一些我们可能比较熟悉的人，我们自身的人也有一个判断，实际(项目成本测算)上也是有区间的。”
当记者就该问题继续进行追问时，方芳承认，项目的概预算“只能从经验值出发，大概会是在怎样一个成本里面，取决于很多方面，每一方出个概预算，也只有一个区间。”
她表示并不清楚中融信托有没有找专业机构去做，“但最后他们给了我们一个这样的区间，我们相信他们后台有做了这方面的测算工作。”
“这东西不是能评估来的。”她最后补充道。
对于爆料人所指出的基金相应资金的流向问题，方芳表示，这方面信息在投资协议里面已经有详细规定，作为投资者可以自行查阅相关协议。由于商业条款方面的要求，不方便直接提供给记者。
业内：股权基金或存在管理难度
“之所以出现这些问题，我认为很大一部分原因是嘉凯城选择了市场还不太成熟，利益纠葛较为复杂的股权基金，而不是相对较成熟的债券基金的缘故。因为如果基金能给出预期的回报，投资者大多不会去看所谓的财务报告。但其实有时候，他们能获得的回报或者更多。”业内人士指出，房地产基金以股权形式投资需要在房企拿地阶段就开始介入，这需要财富管理机构对于投资者进行更多的说明和引导。
对此，方芳表示：“私募基金做债权，做不过信托、银行，真做债权，风险较大。单纯做债权房地产基金空间不大。此外， 我们认为股权基金以后是一个方向跟主流。在大家都认为只能做债权的时候，我相信还是有一些方式做到股权，而且做好”。方芳如此解释。
市场中有不少分析人士也因此指出，当房地产基金行业的加入者越来越多，为了保证高额的收益，股权投资成为房地产基金不得不面对的一个选项。据介绍，股权投资基金有助于降低投资者的交易费用，提高投资效率，解决信息不对称引发的逆向选择与道德风险问题，同时也能够发挥风险管理优势，提供价值增值。
但上述分析人士同时指出，就目前的市场和政策环境而言，对私募基金参与者的管理、私募基金退出机制、法律、法规体系、监管体系等均有待完善。如房地产企业做私募基金，再投自己项目，具有球员兼裁判员的嫌疑。对于房地产私募基金的发展而言，独立专业的管理，是十分必要的，也有利于长期发展。目前，大多数房地产公司设立房地产基金的主要目的是“拓宽企业融资渠道”，普遍未注意到房地产公司既是项目提供者，又是基金管理者，其中存在着“关联交易”的不确定风险。
事实上，就在今年7月的博鳌21世纪房地产论坛第13届年会上，嘉凯城集团股份有限公司因为上述基金获得了“2013年度中国地产金融创新大奖”。
而如今，这支在2013年博鳌论坛备受褒奖的金融创新产品，将会对中国的房地产基金市场带来多大的影响，市场也将拭目以待，新华网将对此事件继续调查报道。(新华房产调查记者 明智)
