北辰三角洲朱炫：做好商业须关注买家、市场、客群

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  2012年10月11日，长沙市城乡规划局全权委托长沙晚报，独家权威发布《长沙市城市商业网点布局规划(2005-2020)》修订版，引发全市热议与高度关注。

  该规划对对商业中心，社区商业服务设施，商业街，商品市场，大型商业零售网点，高星级酒店及餐饮，物流配送业等七部分进行了详细规划。其中，截至2020年长沙的“1 32”商业中心内容，成为核心关注点。

  长沙市多家房企和楼盘项目迅速跟进宣传推广，取得了同步宣传的效果最大化。

  半年过去。省府新区商业中心、梅溪湖商业中心、滨江新城商业中心、金星商业中心、月湖商业中心、武广商业中心、滨水新区商业中心、松桂园商业中心……规划中的一批新商圈或强势崛起，或蓄势待发，让不少投资人放弃进入门槛较高的老商圈，转向新兴商圈。

  目前，长沙的商圈布局与现状如何？市民关注热点在哪？本期会客厅，我们一同对长沙商圈进行再度发现与掘金，本次广厦会客厅邀请长沙北辰房地产开发有限公司策划总监 朱炫探讨长沙商圈的发展。

长沙北辰房地产开发有限公司策划总监 朱炫

   议题一：经过半年多发展，目前长沙已有哪些非传统主力商圈强势崛起或蓄势待发？势头如何？各位分别看好哪些商圈？

   朱炫：用“看好”这个词来分析当今的长沙商圈可能没有太多意义，我觉得现在长沙感觉应该不是一个传统的中心、分中心，或者是所谓的西文东市、南帝北丐等等。坦白说作为开发商都在为各自的片区、各自的方向努力，希望把长沙营造成为中部的一个商业档次高、商业整体水平往上升的阶段。从项目上来说，我肯定看好北辰三角洲。

  我们还会发现，一是品牌因素上来了，各大巨头占据着各个商圈，都用了非常好的开发理念，包括品牌资源及商业理解。二是近两年有非常多的国内顶尖乃至全球顶尖品牌正在蜂拥而至，LV美美百货店在长沙是第一名，包括还有很多品牌正在蜂拥涌进。昨天和戴德梁行的商业顾问也有聊天，很多品牌都非常重视中国长沙，甚至有些品牌盖过了武汉，在商业拓展这一块儿，有非常多的招商需求。

  从势头来讲，商圈发展完全是不可逆的。以后的长沙不管是传统的，还是非传统的；不管是主力的，还是副中心的，都会有一个良好的发展势头。

  议题二：要撬动(非替代)五一商圈等传统老牌商圈，分流目标人群到各个新崛起的商圈，各位觉得新商圈该从哪些方面下功夫？地铁元年，城市发展方向在哪里？

  朱炫：看长沙的商业，我们还是要更细心一些，在目前长沙的市场环境和消费者的感知能力之下，我们要做的事情是很多的，比成熟的城市需要做的给更多。如果想做好商业，无非是三个方面，即：买家、市场、客群。

  所谓买家，不能说所有的商业都持在手里，提供一个丰富品类的产品是一个前提，如果就划三四十平米的街铺，来的肯定是那样一帮人，谈什么商圈？谈什么城市化？其次，在定位上要很了解市场，明明是自己运营的商业，非要一次性销售出去，再来谈商业和综合体，是根本没法实现的东西。最后，在招商这一块儿一定要加强，我们对恒隆、太谷及上海经常做商业的开发商都有过研究，商业地产开发一个非常重要的环节就是招商，如果能招到更好，就怕招不到，你要招到了，买家卖家才会跟着你来，不然到最后可能只能一次性打包出售了。那么，对于买家来说，你不能忽悠买家来购买商铺，培育买家客户也是很重要的。

  商业地产不是卖了、租了就结束了，后期的运营也是很重要的。对于商家来说，导人流是一定要做的。不管是前期、中期，还是后期，对于导人流一定要付出大量的心血，这样才算是真正的用心做商业，这个大方向大家应该有所感受。

  谈到核心人群，你的产品在销售到投入使用，在后期运营之后，如何跟品牌一起建造区域影响力和商业影响力，这也是后期需要探讨和协作的地方。

  议题三：在新商圈崛起的历程中，商圈区域所在项目该扮演怎样的角色？各位会拿出怎样的产品，在推动商圈发展的同时，获得投资人的青睐？

  朱炫：我们一直在卖住宅、写字楼，我们项目已经到了第二个阶段。我们在新的区委班子首肯下，把北辰三角洲片区定位成了中部创新型商业商务中心，这个概念是长沙市政府继滨江新城和老火车北站以后，第三个商业片区概念。那么，我们也会配合政府将中部创新型商业商务中心这个概念推向全球。

  我们的产品有三个方面的支撑：

  第一，有80万的工建体量，相当于2.5个五一商圈。大，一定是一个有利的支撑。

  第二，在80万工建里面，我们做了一个城市级的“3 1”配套驱动模式。“3”的第一点是有一个城市体的商业定位，是定江洋楼下会有一个商业街和滨江大道连在一起，这是城市级的定位。第二级定位是区域级的定位，板块一、二区和地铁北辰三角洲站连在一起，结合地铁商业的特点，结合湖南本土的风土人情打造了一个主题式的商业，是和凤凰古城做的一个概念，把凤凰古城的建筑特色引到了一、二区商业街，希望在街区商业上有所突破。第三点是区域定位，公园和街铺的定位不一样，把普通社区商业打造成为一个有文化、有内涵、有时尚特色的休憩型商业街。这是“3”里面的三点。还有“1”，我们和开福区达成初步意向，把横山路做成城市级的商业步行街，详细规划和下一步合作意向，会在接下来的过程中通过各大媒体对外释放。

  总而言之，每个商业都有其价值，每个梦想都有其价值，关键是看你怎么做。对待商业，我们有一个“佛跳墙”的理念，这是制造工艺稍微复杂点的一道菜，讲究的是细火慢炖，商业就需要细火慢炖。我们希望和大家一起把长沙的商业做得更好。（文字整理/桑思）