??不是行业不明白，只是市场变太快。无论你我怎么鼓吹惠州楼市前景多么高光，但无法掩盖这样的事实：开发商降价或者不降价，市场依然是死水一潭，传统的营销渠道劣势依然明显。于是作为补充和延展渠道的电商开始成为高频词。
??现实是移动互联思维带给楼市的改变远比预期中的多，去年由新浪乐居、惠州搜房网主导的媒介电商在惠州市场大行其道，风生水起，但一年后的今天面对去库存压力高企的惠州市场，开发商只要结果不要过程的事实，让无线下资源的媒介电商遇到了以房多多为代表的渠道电商的强劲逆袭。
??无线下经纪人是媒介电商硬伤
??本周四下午，由惠州新浪乐居发起新的市场分销平台“壹电商”在华贸中心3007号写字楼会议室和惠州中介联盟正式签约。未经核实的数据显示，惠州中介联盟拥有90多家会员单位，1800多名经纪人，超过228家中介门店。
??由新浪乐居主导的“壹电商”意在整合惠州线上线下资源，相关负责人称在当天的发布会上还有一项重要的约定：惠州中介联盟范围内的中介门店、经纪人今后不再和其他渠道电商平台合作，违规者将被踢出联盟。与此同时，也将宣称任何渠道电商平台今后将不能再以整合中介的名义去接盘进场。
??新浪乐居惠州站总经理刘敏说，在以销售为导向的去库存时代，媒介电商的最大困局在于没有线下中介经纪人、门店的客户粘度，让市场上批量的中小开发商不再重视。
??一年前拥有媒体属性的新浪乐居和搜房网，利用线上的媒介平台进行客户的转介，成为惠州市场最大的亮点。但今天看来，其本质上做的还只是客户导流，而不是成交“转化”。房产销售真正想要挣钱，则必须要直接带客销售。
??传统媒介电商无线下资源的尴尬，被2013年年底进入惠州市场的房多多(移动互联网房地产整合服务平台)抓住时机，像在其他城市一样，房多多开始了疯狂的扩张之路。截至去年底，有消息称他们的总房源销售业绩超过了7000万元，合作楼盘超过20个。
??能带来明显成交效果是渠道电商卖点
??据消息人士透露，去年在惠州开始拓展业务的房多多，一边整合线下经纪人资源，一边开始了和拥有媒介平台的新浪、搜房等的合作。但进入2015年后，房多多开始变得强势，要求拥有媒介电商的楼盘一律不得进场。不过这一说法尚未得到证实。
??房多多依赖的是其在珠三角批量的中介经济公司的经纪人资源，以及标准化的管控和及时的佣金结算。一名中介营业经理告诉记者，只要房子一成交，佣金会立即到账。
??在一位要求匿名的开发商看来，惠州楼市属于典型的买房主导市场，房多多使用的模式，正好是开发商销售较好的补充模式，因为有线下资源所以卖方的电商平台明显好过仅有线上资源的媒介平台。对于这种模式的效果，惠州方直集团营销中心总经理尚海春也给与了较高的评价，理由是“对于星耀国际和方直东岸，他们带来了明显的成交效果。”
??但与此同时，房多多的模式也遭遇了惠州中介的集体抵制。有知情人士称，惠州成立的中介联盟矛头对准的就是房多多，“房多多搞乱了市场，把佣金压得很低。”
??[电商模式解读]
??媒体联动
??电商
??媒体联动电商分为独家电商和多媒体联动电商。独家电商一般是开发商选定一家电商媒体作为主导，然后开始整合其他媒体的资源渠道。多媒体联动电商则有两种操作方式：一是由一家媒体牵头，二是开发商直接与多家媒体合作。
??对于开发商而言，这种合作方式能相对节省营销费用，也有利于快速卖房。但与此同时，电商与中介公司之间也会产生代理权的争夺，甚至反目。某种情况下，购房者在价格上也未必能得到实际的优惠。
??渠道电商
??与媒介电商不同，渠道电商一开始就把重心放在了交易环节的布局。他们以效果为导向，按照效果付费，最主要的特点是把客户、经纪公司和开发商三者整合到统一的平台上。虽然本身没有流量导入，但依靠线下的经纪人整合平台，渠道电商的效果可以具象、量化地体现出来，这是相对于媒介电商最大的优势。
??渠道电商的优势在于平台上有广泛的经纪人渠道来源。但因为缺乏法律规范，各方利益难以平衡，中介机构的经纪人跳单、行业潜规则等，还需要找到解决的办法。
??平台电商
??通俗来讲，平台电商就是搭个平台给别人唱戏。比如大家熟知的淘宝，线上与线下的服务都是开放给各类卖家与物流服务商，而中间支付则是统一通过支付宝。
??在惠州隆生集团品牌总监吴景华的眼中，房地产行业的平台电商，最理想的状态是线上线下两个渠道一起发力，没有侧重点。还有一种业内观点认为，平台电商除了拥有强大的流量端口作支撑之外，还必须具备实体拓客渠道，依靠类似中原这样具有强大门店和经纪人资源的中介公司进行线下客户召集，同时通过佣金利益关联整合其他相关拓客渠道。
??近两年盛行的房产电商，目前还只是一种字面上的提法。真正意义上的平台电商，除了开发阶段之外，项目的营销、财务及结佣等一系列系统都必须形成一个生态链，并全部在网上完成。
??[观点]
??流量端口和渠道粘性
??决定电商平台的未来
??易居中国董事局主席周忻在2014年的一次公开演讲中称，当前的电商都是伪电商，解决了流量端口和渠道粘性才是电商平台的未来。深圳资深地产评论人李宗苗对此解释，这是因为周忻看到了新浪乐居既没有流量端口优势也没有渠道粘性优势的客观现实。
??中原以及深圳中介联合抵制搜房网的端口费涨价问题，让搜房网痛定思痛，彻底地去媒体化开始向流量端口和分销平台转型。搜房网的客观现实问题是，在有优质的流量端口的情况下，要转型去做渠道分销商。转型期的搜房网平台现在尚无法评论，但前期积累的强大流量端口依然是其最大的竞争力。
??从媒介电商到渠道电商，短短三五年里互联网发生了巨变。在百度、淘宝、腾讯占据了所有领域的营销端口之时，房地产也不能置身其外。百度和腾讯都在和易居合作，而万科也尝试在淘宝上卖房子。没有办法争取这些巨头流量端口的类似于好屋中国、房多多的电商平台，则只能整合其经纪人资源。
??地产商纷纷自主开发或外包定制微信分销系统，拓展分销渠道，无疑对所有下游服务商、媒体、中介顾问机构都造成了威胁。近一年市场大幅度下滑、交易量锐减，本身就对一手、二手市场的销售公司和中介公司带来了很大冲击。市场、行业里外夹击，地产销售全行业都面临着转型的巨大压力。在这种局面下，拥有流量端口优势和渠道粘性优势的电商平台，或许才是未来传统销售方式最好的补充。
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