◆导报记者 赵雪 济南报道
中国信托业协会5日发布了三季度数据显示，今年三季度末，房地产信托融资规模高达8942亿元，占整个信托业融资规模的9.33%，与二季度末房地产信托融资规模占比相比，环比增长了0.21个百分点。
房地产信托规模仍在攀升的同时，违约事件却接连发生。自中融信托“青岛凯悦”项目后，包括中信信托、四川信托等在内的多家信托公司的产品再次陷入兑付风险，部分也已经进入诉讼程序。这样一来，难免给年底前陆续到期的房地产信托蒙上一层阴影。
金牛理财网研究中心何法杰说：“今年以来房地产市场还是很不错的，各地区房价均出现较大幅度的上涨，但这也有可能引发进一步的调控措施。如果房地产调控再度加强、宏观经济下行，兑付风险将会加大。”
三季度新增规模显著
今年三季度，房地产信托新增1675亿元，创2010年以来的历史最高水平。相比去年三季度的849亿元，同比增加97.22%；相比今年二季度的1544 亿元，环比上涨8.48%。可见今年三季度房地产信托新增规模上升明显。同时，房地产信托新增规模占比也在持续地上升，三季度房地产信托新增规模占比为12.80%，同样刷新了2011年四季度以来的最高水平。
用益信托工作室报告显示，从2010年三季度以来，集合资金信托是房地产信托的主要形式。今年一季度单一资金规模占比65%，二季度下滑至53%，三季度继续下滑至52%，说明集合资金房地产信托的占比在不断增长。
导致这种现象的原因主要有两个，首先市场上资金的流动性不断趋紧，从而影响对单一资金信托的投资；其次是监管层加大了对机构投资者的监管力度。
另一方面，房地产信托的收益率也在平稳回升。2013年7月、8月、9月房地产信托预期年收益率分别为9.4%、9.36%、9.46%，平均预期年收益率达9.41%，虽然低于10%，但已经扭转下滑趋势，平稳回升。
报告称，房地产信托收益率的上升，一方面是因为货币政策趋紧，资金利率上升；另一方面是楼市回暖，房价持续上涨，投资者对楼市的风险情绪有所好转。
业内人士预计，房地产信托融资收益率在四季度会进一步上升。中国建投研究院发布的《2013年三季度投资市场走势及四季度投资评级预测》报告认为，三季度在经济企稳和房地产回升的带动下，集合信托规模增速较上半年有所加快，集合信托产品的期限也有所缩短。
兑付风险小概率出现
2011年、2012年、2013年集合资金房地产信托到期规模分别是544 亿元、1573 亿元、1974 亿元。2013年三季度起，是房地产信托的兑付高峰期。可市场不断传来开发商无力偿付，迫使信托公司走上司法程序的消息，不得不引发对兑付危机的担忧。
2012年11月，“中融- 青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划” 因开发商受困于连环债，无力偿付，最终演变为首例信托资产被拍卖事件。然而拍卖过程并不顺利，两次流拍折价后，最终被重庆一家企业接盘。
今年年初，山东省高院又对中信-舒斯贝尔信托项目的资产进行了拍卖，事件的经过与青岛凯悦类似。
如此看来，山东似乎成了房地产信托风险的灾区，据了解，上述两个项目的开发商，都是当地的中小开发商，资金链负担均比较沉重。
此外，日前四川信托也已对舟山“锦都置业”融资项目启动了诉讼索债。
不过，上述事件有一个共同之处，那就是信托均已如期兑付，也就是说，真正意义上的违约并未出现。
北京德恒(济南)律师事务所合伙人宋俊博告诉经济导报记者，“长期以来国内奉行的是对信托不良率‘零容忍’，因此各信托公司对此相当谨慎，就算出现了兑付危机，也会与融资人沟通，就算垫付，也要想尽办法先行兑付客户的钱。闹上法庭的，也就是近一年才出现的事。”
一位信托业人士则对导报记者透露说，信托公司出于保护自己信誉的考虑，确实存在刚性兑付的情形。但实际上，信托公司只要尽到了自己的管理职责，又没有违法违规操作的情况，信托产品出现兑付危机，是无需承担还款责任的。
虽然类似的个例已出现四五起，但仍有分析人士认为，局部问题只是单一事件，房地产信托整体兑付风险依然较小。
导报记者也了解到，部分信托公司对房地产信托业务情有独钟，受访信托经理对房地产市场依然十分看好。据悉，某中小型信托公司就只做优质房地产信托项目，如果项目抢手，就找钱做成单一信托，其次才考虑集合信托。
有业内分析人士表示，一方面，今年以来房地产市场发展良好，各地区房价均出现较大幅度上涨，带动了房地产信托的火爆；另一方面，房地产项目属于信托项目中收益率较高的类别，尽管找到一款对手强、增信措施到位、收益率高的房地产信托产品很有挑战，但也总能找得到。
