市民蒲某到崂山区买房，在支付100万元意向金后认购了五套房屋。第二年，房价飞涨，蒲某竟收到了开发商要求解约的通知，蒲某不同意解约并发函回复，要求继续履行购房意向书约定的内容。但开发商仍然不依不饶，提出让其三日内支付剩余近400万元房款的不合理要求，否则将解除认购意向书。蒲某不愿意支付全款，只得将开发商告上法庭。
案情回顾：花百万元认购五套房被逼解约
2009年7月8日，蒲某与青岛某置业有限公司签订了认购意向书，约定蒲某认购五套商品房，建筑面积共计583.07平方米，单价为每平方米8535元，认购总价4976502元。同时，该意向书约定付款方式为按揭付款，蒲某在协议签订之日，支付100万元意向金，双方签订《商品房买卖合同》后，该意向金应当抵作该商品房价款。后蒲某分两次向置业公司支付了100万元意向金。
2010年9月25日，置业公司向蒲某发出通知，载明因该房屋涉及诉讼已被法院查封，何时销售无法确定，因此要求与蒲某解除认购意向书，并退还意向金100万元。“怎么突然就解除认购书了？我不能理解，现在房子涨价了，让我放弃认购显然不合理。”同年9月29日，蒲某向置业公司发出复函称，不能接受其解除合同的通知，要求其继续履行购房意向书约定的内容。
2011年3月4日，置业公司取得了该大厦的商品房预售许可证。同年12月19日，置业公司向蒲某发出通知，载明该公司已取得预售许可证，通知蒲某在接到通知之日起3日内凭房屋预约意向书及收据到该公司签订《商品房(预售)买卖合同》，并支付全部购房款，逾期视为放弃购买房屋，该房屋预约意向书即行解除。“当时说好了按揭付款，这一下子让我拿出全款购房，明显是要逼我放弃认购。”同年12月29日，蒲某向置业公司邮寄复函，载明其不同意全额付款要求，并要求依照认购意向书的约定条款继续履行协议。此时置业公司已对蒲某的要求置之不理，蒲某见状将其告上法庭。
法院判决：认购意向书有效须依约履行
庭审中，置业公司辩称，双方签订的 于认购意向书并非买卖合同，双方在认购 法书第二条付款方式中明确了签订的是房 该屋认购书，双方交房、付款等约定应以买 同卖合同为准，且该公司并没有收取蒲某 制的购房款而是意向金，认购书中约定双 取方签订买卖合同后，该意向金才抵为房 效款，而签订认购书时该公司并未取得商 履品房预售许可证，因此该约定是无效 案的。不仅如此，置业公司还提出涉案项 律目尚未进行竣工验收，根据建筑法的规 屋定，未经竣工验收的房屋不得交付使用， 房因此该房屋不符合交付条件，即使合同 3认定有效，该合同也不具备房屋交付的条件，应当依法驳回蒲某的诉讼请求。
法院经审理认为，原、被告之间签 有订的认购意向书从表面上看虽然属于 意商品房认购协议，但该认购协议明确约 继定了房屋的坐落、面积、单价、总价等核 告心事项，具备了商品房买卖合同的主要 工内容，且置业公司已按照约定收受蒲某 蒲100万元房款，故根据《最高人民法院关 3审理商品房买卖合同纠纷案件适用律若干问题的解释》第五条之规定，认购协议应认定为商品房买卖合。该商品房买卖合同不违反法律强性规定，置业公司在蒲某起诉前亦已得预售许可证，故该合同应认定为有商品房买卖合同。原、被告均应继续行认购意向书约定的内容。但因涉房屋尚未通过竣工验收，暂不符合法规定的交房条件，故置业公司应在房通过竣工验收后十日内向蒲某交付屋，蒲某同时向置业公司支付剩余976502元房款。据此，崂山区人民法院对此案作出审判决：原告蒲某与被告青岛某置业限公司于2009年7月8日签订的认购向书系有效商品房买卖合同，原、被告续履行该认购意向书约定的内容；被青岛某置业有限公司应在房屋通过竣验收后十日内向原告蒲某交付房屋，某同时向置业公司支付剩余房款976502元。
律师提醒：签购房协议须注意五个问题
据了解，商品房认购意向书是在签署商品房买卖合同(包括预售合同和现房买卖合同)之前所签订的文书，其内容通常是约定买卖双方在一定时间按照某种条件签订正式的商品房买卖合同。商品房预售或现房出售合同则是指开发商将尚未竣工或已竣工的房屋出售给买受人而签订的合同，其内容是房屋的买卖交易。“意向书只是对将来签订商品房买卖合同这一行为的约定，依据意向书不能直接主张房屋所有权的转移。商品房买卖合同才是房屋所有权转移和价款支付的约定，是房屋的买卖交易。所以我们通常将商品房认购意向书称为预约合同。”山东文康律师事务所律师陈洁告诉记者，如果意向书的内容具备了具体的房屋坐落、面积、价格等核心条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，这样的意向书也将被认定为商品房买卖合同。
陈洁提醒消费者，购买房屋签订相关协议时应重点关注以下五个问题：一是开发商是否取得商品房预售或销售许可证。如果开发商没有取得许可证，一旦产生纠纷，在起诉时仍未取得许可证，那所签订的商品房买卖合同将被认定为无效合同。如果签订的是意向书，即使意向书被认定为商品房买卖合同，也因开发商未取得许可证而被认定为无效；二是应当了解所购房屋是否存在抵押、查封等其他限制交易的情形；三是在签订意向书时，要注意定金、意向金、诚意金这些不同约定的不同法律后果，如果约定的是定金，在开发商违约的情况下可以主张双倍返还，其他的意向金、诚意金等则不具备此种法律效果；四是应当按照青岛市的有关规定进行合同的网签及预告登记。如果房屋买卖合同进行了网签备案及预告登记，则消费者对所购房屋就享有了优先权，可以有效防止开发商一房数卖的情况。而且进行网签及预告登记也是对开发商售房行为是否合法、所购房屋是否存在权利瑕疵的一种检验；五是消费者应当仔细阅读商品房买卖合同的内容，尤其是补充条款。因青岛市的商品房买卖合同签约都使用格式文本进行网签，所以开发商大多会把对自己有利的约定或者对格式文本内容的修改在补充条款中体现，消费者应当高度关注补充条款的内容，如果对内容有疑问或异议，应当及时提出意见，对于于己不利的条款应当据理力争。“购房过程中存在的问题各式各样，购房者不可能在事前防范到所有问题，但适当的谨慎注意可以减少后续问题的出现。”
