“今年北京万科的竣工面积里将有1/3是保障性住房，现在我们更愿意主动去跟政府谈做纯保障性住房的事情。”北京万科营销总监肖劲告诉记者，房企“发自内心”加大保障房建设，将成为未来市场的大趋势。楼市调控之下，利润率低但安全系数高的保障性住房开始成为房企转战的重心。
此轮宏观调控后，房地产市场整体交易量迅速下滑。北京房地产交易管理网数据显示，5月份北京市住宅期
房签约5646套，签约面积521341平方米，其中商品住宅期房签约3405套，日均110套，环比下降59.7%，连续5周日均签约低于100套。
与此相反的是，5月份北京市保障性住房签约2241套，与4月基本持平，并未受到政策的影响。“由于保障性住房的市场需求和价格稳定，房企也不得不加紧争抢这块蛋糕。”一位业内人士表示。我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖日前也在一论坛上公开表示，从下半年开始，会看到大量的保障性住房开工建设。
据了解，万科首个两限房将于今年7月交房，富力首个两限房已经交付使用，远洋首个两限房也将入市，此外绿地集团今年也对产品结构进行调整，保障房和现代服务业两类项目的比重将增至60%。实际上，目前将目光投向保障房市场的远非上述几家，金泰地产、天房发展、金隅嘉业、保利、北辰等国企也加大了参建保障房的力度。
前几年在建设保障房时，“责任”通常被开发商挂在嘴边。但在当前的调控形势下，保障房建设实际上已经成为房地产企业加速资金周转的一种生存方式。
一般情况下，决定房地产项目投资收益的，一是销售利润率，二是总资产周转率。宏观调控的目的是抑制房价，开发商眼下很难通过提高房价来提高项目的投资收益率。而随着市场持续僵持，摆在众多房地产企业面前的另一个难题是，资金周转速度的放缓。
而这种问题在大房企身上表现得则更为严重。以金地为例，资产周转率仅为0.27，因此虽然利润率高达35.82%，但其净资产收益率仅为14.18%；而保利尽管房地产业务利润率高达35.82%，但因为总资产周转率仅为0.32，导致净资产收益率只有18.8%。
尽管保障性住房在外界看来，其利润很低，但在调控之下也不失为一个安全的经营模式。肖劲透露，保障性住房的利润率大约为3%，但是安全系数非常高。“成本很好控制，甚至是固定成本。保障房也不需要定位、不需要宣传、不需要创新。建好能很快交付使用，对于房企而言，能够加速资金周转非常重要。”
根据北京市公布的2010年土地供应计划。今年北京市土地供应总量为6400公顷，住宅用地供应总量为2500公顷，其中廉租房、公租房、经济适用房、限价房和定向安置房用地占到1250公顷。因此，有业内人士预计，保障房用地很快将成为房企竞标的热点。
5月销售“腰斩潮”愈演愈烈 房企年度销售目标难实现
步入6月，继富力地产、龙湖地产和世茂地产分别公布了5月份"垂直下降"的销售业绩后，又有几家上市公司公布了5月份的销售业绩，其中就有房企老大万科。后者5月份销售业绩虽不说是"腰斩"，但销售金额同比减少了三成，也完全用得上"惨淡"二字来形容。
基于2009年房地产市场的火爆，众多房企曾在2010年初纷纷调高了年度合同销售目标。在新政一月之后，业内人士认为，上述年度目标的实现愈发艰难。而由于2010年3季度末，开发商会遇到4季度末的回款压力，因此，"降价潮"或许在那时候出现。
"腰斩潮"愈演愈烈
昨日，万科发布5月份经营数据显示，该公司5月份实现销售面积47万平方米，销售金额51.1亿元，分别比2009年同期减少32.6%和20.2%，环比4月份则分别下降26%和34%。
尽管环比三成的下降，已经很是惨淡。但在已经公布了5月份销售业绩的上市房企中，万科下降幅度还并非最大者。
来自不断公布的5月份房企销售数据显示，越来越多的企业开始加入到了"腰斩"之列。
富力地产首领"腰斩潮"
6月1日，富力地产公布其5月销售业绩显示：5月实现销售收入12.53亿，销售面积10.61万平方米，环比4月分别下降49%和42%。在此之前，龙湖地产和世茂地产也分别公布，其5月销售收入环比均下跌4成。
"腰斩是很正常。"上海一位不愿具名的地产业内人士数日之前接受《每日经济新闻》采访时就表示，由于从总的成交量上来看大部分城市都低了很多，因此"肯定还会有其他企业出现这种状况。"
来自中原集团研究中心的数据显示，预计整个五月份，各地新房成交量将被腰斩，各城市的环比降幅在五成左右，其中深圳、杭州两市降幅或将更大，达到7~8 成。
而在6月3日，首创置业就公布了2010年5月份经营简报，数据显示，该公司5月份实现销售面积4.4万平方米，签约金额仅为3.7亿元，同比分别下降高达69%和66%，环比下降也达48%和43%。
昨日万科业绩的公布，更让业内人士对"腰斩潮"的继续持更坚定意见。
上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受《每日经济新闻》采访时表示，万科经营业绩环比下降约三成，对当前市场状况很有代表性，更多的企业会在接下来几个月出现业绩明显下滑。
年度目标存调整预期
在"腰斩风"愈演愈烈的大背景下，各大房企年度目标的实现难度加大。
"这也与开发商年初时大幅度调高了2010年年度目标有关。"北京中原三级市场研究部总监张大伟昨日对记者如此表示。
此次首领了腰斩潮的富力地产在年初时，就对外表示，2010年计划在12个城市推售超过40个项目，销售目标则比2009年上调25%至300亿元。万科总裁郁亮与投资者交流时也表示，有信心在去年业绩的基础上今年再增长20%。按照去年万科634.2亿元的销售总计算，万科今年的目标为800亿元。
而截止5月份，众多企业完成的销售额，也基本上只在年度目标的三分之一左右。
以万科、富力为例，2010年1~5月份，前者累计销售金额为280亿元，后者则实现销售收入109.51亿，分别占年度销售目标额的35%和36.%%。
此外，在上述已经发布5月份业绩的上市公司中，世茂地产、龙湖地产前5月分别共实现销售额为95亿、86亿，与300亿和248亿的销售目标还有很远的距离。
"房企年度销售目标基本上实现不了。"要想在新政严控、成交量急剧萎缩的形势下，实现年初预定目标，杨红旭认为很有难度。
尽管业内人士提出下半年9~10月份还存有一个销售旺季，但杨红旭表示，根据近几年的情况，都是4~5月份的销售好于9~10月份。
张大伟也表示，政策目前没有松动的迹象，今年销售萎缩已经是必然。
在实现难度加大的情况下，尚未有一家房企表示要下调年度目标。
龙湖地产董事长兼首席执行官吴亚军还曾在上月末的股东会后表示，暂不会下调全年合同销售目标，也未有考虑推出折扣优惠。
但此种表态更被业内看作是硬挺。杨红旭认为，在新政压力下，会有房企着手下调年度目标。不过，由于企业状况不一，具体时间无法判断。
中银国际日前发布一份针对富力地产的报告显示，如果富力地产将前5个月的销售收入年化，那么2010年全年的销售额为260亿人民币，预测年内富力很有可能下调销售目标。
降价潮或在三季度出现
在新政的冲击下，开发商降价销售似乎成为一个必然趋势。
此前有消息显示，万科多个城市的楼盘均在5月份出现价格松动，"万科降价"的消息也一度甚嚣尘上。
而根据万科日前公布的销售数据计算，该企业5月份的销售均价较今年前4个月大幅下降，由4月份的均价12322元/平方米降至10087元/平方米，下降幅度为18%。
不过，中原地产研究中心高级经理刘渊昨日接受《每日经济新闻》采访时分析认为，均价下降并不能作为整体降价的依据，"同时也要看销售构成，比如二线城市的销量比例提高，也会影响销售均价。"
万科似乎也并不愿意做降价的领头羊，不久前该公司澄清，称并无全国性的降价策略，将尊重市场实际情况合理定价。
但在目前局势下，业内普遍认为，下半年"降价潮"将出现并蔓延。
"降价潮应该会在三季度出现。"我爱我家投资咨询总监徐东华对记者表示，3季度末开发商将会遇到4季度末的回款压力，包括贷款和工程款。
而张大伟则进一步将降价潮出现的时间预测为7月以后，他表示最近已经有开发商在低价开盘，以后会逐渐增加，"未来降价幅度约在20%~30%。"
