乐山新浪乐居讯 我们公司注册地在成都，但在乐山却呆了十年，我们03年成立的公司，成都做了一年的代理，05年初就过来了。我感觉整个市场没有营销的氛围，当时没有这个意识，很多都是自己在卖房子。我们在05年的时候，还是有一些营销代理公司，但是现在已经忘了名字了。已经是昨日云烟了。有叁柒，还有什么营销代理公司已经忘了。我们时间是比较长，确实是一点一点看着这边过来的，开发商从开始不是很感兴趣，因为营销代理公司进来后，我们05年做的满庭芳，我们对面是立事达的房子。
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当时立事达那个地方房子临江才卖2800多，我们那个房子卖了2500多，我们开始做营销代理实际是从这个项目起，人家看到营销开发代理带来这么大的增值，觉得确实有价值，我们公司实际有一个高速的发展，接着就不断签大的项目，包括峨眉的滨湖国际，眉山的锦地上城，都是在这个时候之后进来的。有时候外地的开发企业进入了乐山，实际带来了整个代理行业个一个发展，但是在很多年时，我觉得也有很多代理公司，我们这一桌子很难做起，可能我们在座很多公司的徒弟出来了，随便扯一个单子就叫代理公司。我们在这个情况下一直在发展，到09年，融城开始出现了。融城出来后，代理项目很多，前后可能十多个项目，突然就增加十多个项目。这个时候我们才开始意识到，原来代理还是有竞争的，其实也不存在竞争，我们做的事情也没有想要扩张，好象就是一直比较稳地往前走，我们是开发公司，我们对外是代理公司，我们母公司是营销部。土地是立事达的，后续投入是我们完成的。要说整个发展，我觉得变化比较大的应该是去年到今年，刚刚我们新浪这边说到的，很多外地的营销代理公司开始进入我们乐山这个市场。带来的直接的变化，我觉得第一就是整个我们的营销水平上升了一个档次，不光是在策划这块，策划还不明显，以前乐山这块本土这块也不是很落后，但是带来很大的变革是在销售本身，我们的人员这块的变动。
我们公司有一个传统，我们公司一般是三年的员工要发一个3K的白金戒指，五年就5K，十年就只有我了。我们拿五年戒指的人基本上达到20个，也就是在代理公司可能算流动性很小。我们五年以上的员工有20多个，证明以前这个行业流动性不大，但是在最近这段时间我们员工也有流动，这么多老员工，流向代理公司的不多，流向开发公司的比较多。因为很多开发公司也开始进来，包括新成立的或者一些大项目也开始进来。我觉得这就是比较大的一个变化，在营销方式上都发生了变化，包括现在很多销售模式，这给乐山带来很多很好的，很积极的，回到营销本身，这也是整个大的市场变化带来的营销行业的变化，你必须适应它。
说起回顾，有一个数据，今年上半年124万的供应，也就是供大于求了，从去年同期和今年同期就是供大于求，那么多房子每卖多少就使出浑身解数。其实代理公司做得更多反应了开发公司的心态，着急。谁先跑得快，这和整个全国房地产的形势也有关系，不是说一头热，一头冷吗？一二线城市不断地出地王。媒体永远是报喜不报忧，偶尔也透露一点。但是基本上你很难看到大的报道，这和整个开发企业的心态有很大关系。大家现在要去抢，大家的理解就是蛋糕就这么大，谁去多切一块就多切点，没有切着的可能就要饿肚子。
跟大家分享如何做一个有狼性的团队，但是我觉得有个度，有些东西我会去做，有些东西怎么也不会做，因为每个企业有自己的文化，有一些根本的东西。它的根本的利益，从人与人之间来说，他的一些基本利益得不到保障，我觉得这个事情我不会去做。毕竟我们也好，周总也好，本土这块至少要有一个可持续发展，我们也不是说外来的营销公司不发展，我能理解，他到了一个新的环境，其实他有一些短处，他跟我们这儿三家本土，我们毕竟有这么多客户资源，他来了不去挖人怎么做，他该到你这儿来挖人，挖得起走证明确实人家给够了。这个我觉得不奇怪，这个是新的一种挑战。看市场，如果市场好就没有那么大压力，就这么大一个蛋糕，你多吃一口我就少吃一快，你说的三七开那就出局了。
销售这个是很正常的，销售是很残酷的，这个就是销售的本质。我们讲战略，就是一个田一个各，以前打仗就是各人把田占成自己的，这个永远是它的本质很正常的，我觉得有素质的人至少不应该去打架，你可以闹，你们可以争，但是最后总有一个裁判有一个规则来解决，有代理公司就是这样宣传的。不要怕，该打就打，打了我公司报医药费。这种我觉得把人性的东西推向另外，所以开始我在讲，有些事情我们要做，有些事情绝对不会做。原来代理费从理没有低于1.5，以前凤凰城1.3我们不做。有几个。
如果要说整个房地产营销的发展，我觉得第一就是刚才说的，双代肯定是一个趋势，我觉得这个行业的发展。第二就是我看到的行业，从很多前期我们策划的竞争会转为地面战，就是在营销本质的竞争，这个接下来会更多。第三就是开发商如果是双代的模式，开发商要求营销公司提供的服务会更多。他会要求你做更多模式，在这种模式下，但是代理费会更低。
