易居研究院年度重磅钜献《2013-2014年度全国房地产年市场研究报告》
在中央房地产调控思路转向以保障房和住房供应体系为主的新形势下，在经历了2012年的复苏和2013年繁荣之后，预计2014年全国房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。其中，2014年上半年将延续2013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩大，但成交类指标增幅继续回落；下半年行业整体温度有所降低，成交量和价格将趋弱。
上篇：回顾2013年
一、宏观经济背景
2013年，全球经济整体呈现温和复苏态势，复苏中依旧面临着诸多风险。全球宽松化带来流动性大幅增加，主权债务危机反复冲击市场信心，国际金融危机深层次影响等不断显现。发达经济体中，美国虽面临着财政紧缩、债务上限等一系列不确定的问题，但经济表现相对较好；日本经济在货币宽松刺激下虽有起色，但结构性问题难以缓和；欧洲则因自身经济衰退以及债务问题，基本上没有太大改善，但整体下滑趋势有所缓和；新兴市场国家经济结构调整进展一直不顺利，结构性问题非但没解决，反而还在激化，再加上外部环境影响，新兴市场整体经济增长也有所放缓。
国内经济稳中向好。2013 年前三季度国内生产总值38.7 万亿元，同比增长7.7%。从今年前三季度看，国内生产总值增速基本延续了2012 年的走势，国内主流经济研究机构普遍预计全年增速将达到7.7%左右，基本可以实现决策层年初制定的“GDP 增速7.5%”的预期目标。2013年1-11月，全国固定资产投资39.1 万亿元，同比增长19.9%，这是11 年来全国固定资产投资增幅首次低于20%。其中全国房地产开发投资完成7.7 万亿元，同比增长19.5%。随着国家经济结构的调整，房地产调控的推进，房地产开发投资增速逐步放缓，固定资产投资增速也持续回落。
二、调控政策背景
(一)宏观经济政策：稳增长、调结构和促改革
面对错综复杂的国内外经济形势，2013年党中央、国务院在坚持稳中求进的总基调基础上，统筹考虑稳增长、控通胀、防风险，保持经济平稳运行；同时深化改革，创新宏观调控方式，激发市场和经济内生活力，打造中国经济升级版。
一是继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，盘活存量、优化增量、着力提高财政资金使用效益，加大金融支持实体经济的力度，把钱用在刀刃上。
二是提出经济发展的“上限”和“下限”。
三是积极释放有效需求，推动居民消费升级。
四是深化改革，简政放权，激发市场活力。
(二)房地产调控政策：重心转向保障房和住房供应体系
总体来看，2013年的房地产调控主要可以分为两个截然不同的阶段：一是第一季度，以“国五条”和各地细则为主，仍延续2011年以来的抑制需求、控制房价的调控思路；二是二季度以来，以加强保障房建设和管理的主，完善住房供应体系的思路。调控的重心由抑制房价、抑制需求为主，转向加大保障房建设，健全住房供应体系为主上来。
三、房地产行业总体态势：加速上行、持续回暖
(一) 市场供应
1.房地产开发企业土地购置面积：低谷反弹，实现同比正增长
2013年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，这是自2012年以来首次实现同比正增长。2012年初以来，市场供应冷清，企业拿地意愿冷淡，土地购置面积同比开始步入下跌区间，下半年随着优质地块入市，供地增加。2013年以来，土地市场伴随楼市回暖日益火爆，龙头企业集中拿地，土地购置面积同比跌幅呈现逐步收窄态势。土地市场的火热将有利于未来商品房市场的供应。
2.20个典型城市土地成交建面：整体稳步增长，一线城市涨幅超三成
2013年1-11月，全国20个典型城市经营性土地成交建筑面积为50722万平方米，同比增长2%，与2012年全年增幅基本持平。今年土地市场依旧延续了去年下半年以来的回暖态势，土地成交量基本稳定。从一、二线城市看，2013年1-11月，20个典型城市中，一、二线城市经营性土地成交建筑面积分别为9017和41705万平方米，同比增幅分别为31%和-2%。可见，一线城市土地市场成交反弹明显，二线城市市场则略有回落。分区域看，2013年1-11月，20个典型城市中，东、中、西部城市经营性土地成交建筑面积分别为30774、11725和8223万平方米，同比增幅分别为6%、8%和-14%。可见，除了西部城市同比明显下滑外，东中部城市市场成交基本保持小幅增长。
3.全国房地产开发投资：增速快速提升
2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比去年全年提高3.3个百分点。其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%，增速比去年全年提高7.7个百分点。
4.全国房屋新开工面积：增幅由负转正，低谷反弹
2013 年1-11 月份，房地产开发企业房屋新开工面积181055万平方米，已超去年全年水平，同比增长11.5%，比去年全年提高19.3个百分点。其中，住宅新开工面积131849 万平方米，同比增长10.0%。2013 年楼市发展整体稳定，房企开工放量。
5.全国房屋竣工面积：高于去年同期水平
2013年1-11月份，全国房地产开发企业完成房屋竣工面积69420万平方米，高于去年同期水平，同比增长4.5%；其中，住宅竣工面积54265万平方米，同比跌幅0.1%。2013年竣工面积增幅主要受到2011年至2012年前三季度市场相对低迷的影响。
6.开发企业资金来源：融资环境显著好转
2013年1-11月份，房地产开发企业到位资金109475亿元，已高于去年全年水平，同比增长27.6%，相比去年全年提升14.9个百分点。从历史数据看，房地产开发企业本年资金来源持续高速增长，年均增幅接近30%，多数年份年均增长率均在25%左右。2008年，受金融危机及楼市低迷影响，房地产开发企业本年资金来源曾大幅下降至5.7%。2011年及2012年主要是受调控政策的影响，房地产开发企业融资环境恶化、资金回笼不畅。进入2013年，市场回暖带动量价齐升，房企资金回笼显著。
7.国房景气指数：平稳回落
2013 年11月份，国房景气指数为96.38，比去年同期高0.67 个百分点。
(二) 市场成交
1.全国商品房成交面积：再创新高，增幅扩大
2013年1-11月份，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%，已接近去年全年水平，2013年全年销售面积将超2012年；其中，住宅销售面积增长21.3%，办公楼销售面积增长26.6%，商业营业用房销售面积增长12.1%；商品房销售额69946亿元，增长30.7%，已高于去年全年水平；其中，住宅销售额增长31.1%，办公楼销售额增长39.5%，商业营业用房销售额增长22.4%。从历史数据上看，2013年商品房市场明显回暖，销售面积同比增幅快速回升，已高于近十年平均水平。
2.25个典型城市商品住宅成交面积：大幅回升29%
2013年1-11月，25个典型城市新建商品住宅成交面积为18467万平方米，较2012年1-11月同比增长29%，市场行情总体不错。2013年楼市继续升温。新“国五条”政策下，3月份市场行情达到历史新高。而“金九银十”行情，凸显了供需双方积极入市的心态。目前前11个月市场成交量就已超过2012年全年。
(三) 市场价格
1.全国房地产开发企业土地平均购置价格：创历史新高
2013年1-11月份，全国房地产开发企业土地购置均价2493元/平方米，已高于去年全年水平，同比增长19.6%，增速比去年全年提升16.1个百分点。
2.20个典型城市土地成交楼板价：同比大幅上涨超七成
从全国20个典型城市经营性土地成交的楼板价来看，2013年1-11月为2330元/平方米，与2012年同期相比增长72%，而2012年价格同比为下降15%。20个典型城市楼板价同比增幅在连续两年大幅回落后，2013年呈现快速回升态势。
3.全国商品房成交均价：创历史新高，增长8.2%
2013年1-11月份，全国商品房成交均价6312元/平方米，已高于2012年全年均价水平，同比增长8.2%，比2012年全年提升0.5个百分点。
4.70个大中城市房价指数：同比加速上行，环比创新高
房价同比指数方面，2013 年11月份，70个大中城市新建商品住宅价格比去年同期上涨了9.6%。
5.25个典型城市商品住宅成交均价：同比上涨5%
2013年1 至11 月份，25个典型城市新建商品住宅成交均价为11128元/平方米，较2012 年1至11 月份增长5%。
下篇：展望2014年
一、经济走势预判
全球经济持续复苏。美国经济：2014 年经济仍将保持进一步增长。根据美联储的经济预测，在住房市场复苏和家庭财富增加的支持等私人需求持续强劲的驱动下，预计全年经济增速将上升到2.8%。欧盟经济：2014 年欧洲经济有望逐步走出衰退。根据欧盟委员会预计，全年经济将实现1.4%的增速，但欧盟国家经济发展分化依旧严重，也意味着欧洲经济回归强劲增长将是一个长期渐进的过程。
我国经济平稳增长。2013年12月中旬举行的中央经济工作会议要求，2014年，我国经济工作要坚持稳中求进，统筹稳增长、调结构、促改革，保持经济增速在合理区间平稳运行。国内主流经济机构普遍预计2014年全年经济仍将保持平稳增长，增速在7.5%左右。
二、政策走势预判
(一)宏观经济政策：2014年稳中有为，适时微调
无论是实施积极财政政策和稳健货币政策，还是其他各项政策，都要同全面深化改革紧密结合，用改革的精神、思路、办法来改善宏观调控，寓改革于调控之中。当经济运行稳定在合理区间时，宏观调控应强调稳字当头、稳中有为，但如果出现滑出区间的可能性，就要启动必要的政策预案。
1.货币政策：稳字当头，注重风险防控
2013年我国经济增速有望达到7.7%左右，而2014年则有望继续回落至7.5%左右，仍保持在相对合理的增长区间。这意味着明年我国经济将以追求经济发展质量和结构转型为主。
2.财政政策：调整财政支出结构，加大减税力度
12月中央经济工作会议指出，2014年要继续实施积极的财政政策。要进一步调整财政支出结构，厉行节约，提高资金使用效率，完善结构性减税政策，扩大营改增试点行业。国际金融危机冲击下，我国经济发展下行压力加大且面临种种不确定性，货币政策受制于地方债风险和潜在通胀压力，不可能有较大的宽松余地。因此，要保持经济在合理的增长区间，必须要继续实施积极的财政政策。而实施积极的财政政策，重点有三个方面：优化支出结构、加大减税力度和保持合理赤字规模。调整完善支出结构的重点领域为民生、经济结构调整和创新、基础设施薄弱环节等领域；继续完善结构性减税政策，扩大“营改增”的实施范围，并加以完善，支持服务业的发展，为中小企业减负；保持赤字率基本稳定、优化债务结构，合理控制地方性债务水平，采取多种措施逐步化解地方债务风险。
(二)房地产政策：2014年“有形之手”弱化，核心转向保障房
新一届政府在房地产调控上已经出现思路和方法上的重大调整，主要表现在：国家宏观经济调控主要任务是总量平衡、结构协调、生产力布局优化等，不单独针对房地产产业调控；凡是由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预；全国统一部署的一刀切政策向由各个地方政府为主导的自主调控逐步过渡；用既压供给也压需求的办法逐步转向扩大供给，包括加大土地供应和再融资开闸；加快房地产税立法并适时推进改革；淡化并改变以房价为核心的调控目标，将政府工作重点转向保障房建设和分配，划清政府和市场的职能边界。
1.总基调：提倡市场化，强化保障房，健全供应体系
2013年12月中央经济工作会议提出，要努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。再结合10月29日中央政治局集体学习加快推进住房保障体系和供应体系建设的会议精神以及十八届三中全会的精神，可以判断出2014年房地产政策调控的重心有三大转变：
一是调控着力点从抑制需求和价格逐步转向加大住房供应，包括保障房的建设和供给，市场化商品房的建设和供应。
二是调控方式将从“有形之手”为主逐步转向“无形之手”为主。三中全会已明确提出发挥市场在资源配臵中决定性作用，既然要更多的发挥市场“无形之手”的作用，也即意味着要减少行政“有形之手”的干预。这包含两层意思，一是调控不再是人为打压，而是市场为主导。第二，转变政府职能也意味着放权，今后的宏观调控将是多层次的体系，具体操控将是以地方为主体的差别化的税收、金融、法律等手段的调控。
三是由短期政策干预向房地产长效机制转变，不排除2014年年内可能出台相关框架性方案与文件。从2013年年初，住建部和发改委就已经开始就房地产调控长效机制进行会商和协调。作为一项房地产业发展的长效机制，其所涉及的相关政策与现行的房地产调控的手段多有不同，主要是进行制度建设，尤其是以金融、财税、信贷、法律手段为主，通过市场规律的传导，达到调整市场结构、促进房地产业健康发展的目标。
2.财税政策：2014年房产税试点城市大范围推进的可能性较小
在财税政策方面主要是房地产税逐步推进改革，简税种、调结构、宽税基是主基调。尽管上海、重庆两地推行房产税试点已近三年，但从试行效果来看尚未能达到预期。虽然三中全会中提出“要加快房地产税立法并适时推进改革”，但新增房地产税收决定权将从政府上升为人大，在立法之前，不可能全国铺开，而立法需要好几年时间，暂也不必过忧；况且房地产税是房地产长效机制的重要组成部分，在新的一年内依然难以全面推出，不过不排除增加个别城市试点的可能。
3.住房保障政策：以公租房为主，加快各类棚户区改造
中央经济工作会议明确，2014年将加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。住建部已经表示从2014年起将廉租房并入公租房体系中，足见未来公租房将是主导。棚改房是未来五年内的重点工作，7月份国务院会议已提出未来五年再改造1000万户，其后改造量将逐渐减少。
4.地方政策：重点一、二线城市依旧从严，三四线城市有望迎来机遇期
地方政策方面，在2014年将继续出现分化。以北上广深为代表的一线城市和以杭州、南京、武汉等为代表的重点二线城市，将延续2013年四季度以来的从严态势。。一是10月以来，已有超16个一线和二线城市出台地方新政，纷纷收紧限购和二套房贷政策，致使一批人一夜之间丧失了购房资格，还有一批人望而却步。二是房贷政策不断收紧，虽然国家层面并未出新政，但商业银行却不愿打折发放首套贷款，且放贷周期大幅拉长。其中固然有四季度信贷额度紧张的原因，但按当前流动性偏紧的状态，以及房价涨幅仍大的现实，2014年各城市的房贷政策很可能依然偏紧。因此，尽管总基调是强调市场配臵资源，可行政调控与市场调控是一个此消彼长的过程，限购、限价等行政手段将是一个逐步退出的过程，而非一蹴而就。因此，就目前现行的限制性措施而言，尤其是一线和重点二线城市短期内仍会继续执行。
新型城镇化推进，有利于三四线城市房地产市场的长远发展。全国城镇化会议提出要推进农业转移人口市民化，要全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。这就意味着未来三四线城市将迎来大批量的农业人口进城市民化，这将衍生出大量的新增住房需求，对三四线城市是一个长期利好的机遇期。
三、2014年房地产市场走势预判
(一)市场供应
1.全国房地产开发企业土地购置面积预计2014年全年增长10%左右
2014年土地市场将延续2013年的热度，土地成交量全年增幅预计在10%左右。主要原因有五：一是2013年商品房市场整体发展较好，销售量大幅回升，销售回款明显增加，资金状况良好；二是新一届政府对楼市调控的思路明显转变，由过去的各种调控政策转变为鼓励用市场化手段进行调节，房企对政策的预期相对乐观，拿地的热情增加；三是受2013年销售状况良好的影响，房企亟需增加土地储备，为后续发展做好准备；四是近期不少城市在调控政策中都提及增加土地供应，预计2014年土地供应将有所增加；五是三、四线城市土地市场具有一定的滞后性。
2.20个典型城市土地成交建筑面积预计2014年全年增长5%左右
2014年全国20个典型城市经营性土地成交量将基本延续今年以来的走势，全年成交建筑面积将保持平稳增长，增幅预计为5%左右。主要是一方面全国房地产行业环境稳定，企业资金状况良好，出于对后市的乐观预期，企业拿地节奏将继续推进；另一方面，随着政府更加强调利用市场化手段调控房地产市场，会进一步加大土地的市场供应，这也会推动土地成交的进一步上升。
3.房地产开发投资预计2014年全年增长18%左右
受房地产行业整体向好的影响，2013年房地产开发投资同比增幅明显扩大， 2014年将略有回落，预计全年同比增幅为18%。主要原因有三：一是经济低位徘徊，固定资产投资增幅稳中略降，房地产开发投资增速也受到投制约；二是保障房投资对房地产开发投资的增幅扩大贡献降低。2011年全国保障性安居工程建设完成投资1.3万亿元，2012年城镇保障性安居工程完成投资约为1.1万亿元，2013年前11个月完成1.12万亿元；三是2013年房企土地购置面积大量增加，2014年将催生一定量的新开工量，房地产开发投资将相应增加。
4.全国房屋新开工面积预计2014 年全年增长12%左右
2014年全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅将基本和2013年持平，预计全年同比增幅12%左右。主要原因有三：一是房企良好的资金状况将成为开工保障，企业能够维持一定规模的开工量；二是房企2013年以来大量的土地储备，也将形成大量的新开工规模；三是2014年600万套以上的保障房建设目标，开工量仍然较大。
(二)市场成交
1.全国商品房成交量预计2014年全年增长9%左右
自2012年下半年以来，房地产行业内外部环境持续改善，2014年商品房成交量同比增幅将维持在高位，预计全年增幅9%。主要原因有六：一是随着楼市调控政策效果减弱，加上新一届政府调控思路转变，购房者对楼市的预期明显变化；二是2012年下半年市场回暖以来的新开工项目将于2014年集中入市，将拉动商品房成交量的增加；三是三、四线城市成交滞后，部分成交会在2014年跟进；四是国家支持首套臵业和合理自住性需求的政策仍然延续；五是刚性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；六是部分城市被限制的需求有望释放，如上海市2013年收紧限购政策，纳税期限由满一年延长至满两年，这部分被限制的需求有望在2014年释放。
2.25个典型城市商品住宅成交量预计2014年全年增长15%左右
2014年市场化因素将增加，三、四线城市楼市政策有望率先放宽。在新型城镇化导向下，2014年市场行情有望继续攀升。当然，预计部分市场供应和需求将转向保障房领域。综合判断，研究认为2014年市场成交面积将保持15%的增长率。预计一、二、三线城市商品住宅成交量都将攀升，但二、三线城市在新型城镇化等利好因素下幅度将更大。
(三)市场价格
1.房地产开发企业土地平均购置价格预计2014年全年增长11%左右
2013年前11个月，全国房地产开发企业土地平均购置价格(土地成交价款/土地购置面积)同比上升19.6%，增幅较大，预计2014年将回落，全年增长11% 左右。主要原因有三：一是2014年土地市场整体环境将延续2013 年的态势，且大量优质土地有望入市，土地成本有望继续攀升；二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地购置均价涨幅将有所回落；三是2013年土地购置价格基数较高，2014 年涨幅会拉低。
2.20个典型城市土地成交楼板价预计2014年全年增长17%左右
2014年全国20个典型城市的土地成交价格整体将延续稳步上升态势，但增幅将有所放缓，预计全年增幅为17%左右。主要原因有两方面：一是2012年土地市场惨淡，价格基数较低，因此造成了2013年土地价格增幅的快速上升，在2013年价格基数处于高位的情况下，2014年价格增幅必然有所下滑。二是地价持续快速上涨，也可能会触发中央政府对土地市场出台相关政策，土地价格上涨势头也会得到一定抑制。
3.商品房成交均价预计2014年全年增长7%左右
预计2014年全国商品房成交均价将继续回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因有二：一是一、二线城市房价涨幅将有所放缓。2013年楼市全面回暖，一、二线城市房价持续快速上涨，部分城市提前透支了明后年的涨幅；二是三、四线城市供应量持续较大，人口导入速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少，房价上涨空间不大。
4.70个大中城市房价指数预计2014 年同比增长4%左右
2014年70个大中城市的房价指数同比将触顶下行，预计在2013年12月份将触顶，之后开始持续下行，到2014年12月，70个大中城市房价指数同比涨幅为4%左右。主要原因有二：一是房价环比涨幅持续下行。截至2013 年11月，70个大中城市的房价指数环比涨幅为0.55%，自4月份增幅由扩大转为收窄以来， 增幅数据持续下行8个月，预计到2014年1月份，房价环比涨幅将低于2013年1月份的环比涨幅0.57%，届时，房价同比涨幅将开始下行；二是受整个行业降温的影响，2014年70个大中城市房价同比涨幅支撑力不足，且2013年基期值较高，所以房价涨幅持续收窄。
5.25个典型城市商品住宅成交均价预计2014年全年增长6%
2014年房价仍将看涨，尤其对于一、二线城市而言更是如此。当然暴涨的可能性不大，这与目前国内外的金融环境变化、国内新型城镇化进程等有关系。预计2014年25个典型城市商品住宅价格上涨幅度为6%。其中一线城市房价涨幅将收窄，二、三线城市房价上涨空间依然存在。
