上午选专家 下午就评标
全市逾3成首次招投标前期物业小区废标 市房管局出台更严格规范意见
物业非法泄露业主个人隐私，信用扣5分；物业擅自占用小区内道路、场所，信用扣15分；业委会选出新物业，无正当理由不移交物业管理用房和有关资料，信用扣20分……日前，市房管局网站挂出并实施《关于建立物业服务行业信用档案的通知（试行）》
前期物业招投标中，从抽取评标专家人选到参与评标的时间将压缩到同一天。7月31日，市房管局网站挂出 《关于进一步规范前期物业管理招标投标工作的意见》（下称《意见》），对今年3月开始实施的前期物业招投标管理办法进行补充和修订，对招投标过程中存在的虚假招标、明招暗定、串标陪标等突出问题进行改进。
18个小区招投标选物业
今年3月1日，惠州前期物业选聘进入招投标时代，第一个小区金鼎雅苑开标时间是4月25日。至今3个多月过去，记者在惠州物业家园网看到，全市已经有18个小区发出招投标公告，三县四区都有新建楼盘或保障性住房通过招投标选前期物业。
在竞标中，既出现与开发商同属一个集团的物业成功竞标的情况，例如深圳中洲物业竞得中洲天御的物业管理权。也出现被淘汰或竞标失败的情况，例如龙宸实业旗下的龙宸物业，由于管理资质不够被龙宸花苑项目前期物业招标淘汰；泰宇隆都中园招标中，隆都物业被评标专家评为第二中标候选人，因此被管理水平更优的广州珠江物业捷足先登。
“相对以前由开发商指定物业，我们业主是很欢迎这种方式的，更公平公开公正，也更透明。”江北某小区业主黎先生说，他所在小区因饱受“父建子管”模式之苦，开发商遗留问题迟迟得不到解决，“住得让人心忧”。
7个小区首次招投标废标
记者梳理发现，在18个已招投标的小区中，首次招标投就废标的小区就有7个，占比超过1/3。其中，有6个小区无一例外都是“投标人少于3家”。仅大亚湾长银小城故事花园有7家物业投标，但只有2家通过评标，导致有效投标少于3个而废标。
这些小区的分布并无一定规律，既有惠阳的云景花苑，也有龙门美华都城，还有博罗、大亚湾的小区。记者翻阅对比发现，其中有4个小区总占地面积在3万㎡以下，1个在4万㎡以下，龙门的美华都城是其中面积最大的，达到9万多㎡，规划住宅1626套。这说明废标的大部分都是中小规模小区。
修改了哪里
废标后不选聘继续招标
原管理办法：投标人少于3个，或者总建筑面积不超过5万㎡的住宅及同一物业管理区域内的非住宅物业，经项目所在地房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。另外，经过两次依法公正公开招标而废标的，经项目所在地房产行政主管部门备案后，可以邀请招标。
选专家评标安排在同一天
原管理办法：评标专家由招标人在开标前2日内，在部门、投标人、招标人等的共同见证下，从专家库中由电脑随机抽取方式确定。由于流程明确，开标后马上进行评标，这意味着，原来有最多2天的时间差。
投标不参加评标将减信用分
原管理办法：招投标中的违规行为将记入信用档案。但具体如何显示或限制其行为并无具体明确的规定。
《意见》：重新组织招标
“我们认为，原办法这两条规定可能会让有的开发商钻空子，虽然没有实际证据证明在既有的招投标中出现了虚假招标、明招暗定、串标陪标，但我们觉得有这样的苗头出现，不然为什么有的项目多次出现招标人不足3个的情况？”市房管局物业科科长李克立说。
原办法中，出现废标后，无论是按协议方式还是邀请招标方式重新选物业，透明度和公正度都大打折扣，根据以往经验，这类以“人情标”居多，且存在串标风险。李克立称，前期物业招投标在惠州是新事物，所以市房管局是以边推进边收集情况边修正的办法来完善。《意见》是对之前出台办法的补充，接下来还将召集评标机构、评标专家等开专题会，对之前出现的苗头进行整顿。
《意见》：无特殊情况，招标人抽取评标专家时间安排在上午，评标专家评标时间安排在下午
“主要目的是彻底杜绝招标人和评标专家私下接触，从而确保招投标的公平公正。”李克立说，物业行业有其特殊性，都在同一个圈子里，评标专家和招标人相熟也不奇怪，将时间缩短至1天内，其私下接触的几率能降到更低。
《意见》：投标人的投标行为将纳入物业服务行业信用档案管理
投标人网上填报投标申请时，系统会根据投标物业的资质等级、业绩信息和警示信息，自动完成资格预审，符合条件的企业才能参与竞标，企业（包括拟派人员）信用得分较低的，系统会自动关闭。
在既有招投标中，曾出现有的投标人不参加开标、评标，例如金鼎雅苑小区就出现这样的情况。在原来的执行流程中，这按自动弃权处理，但根据新出台的《惠州市物业服务行业信用档案信息评分办法》，以后出现这种情况，将酌情减20~40分。信用得分低至60分将失去参与小区物业投标资资格。出现伪造、变造许可证等弄虚作假行为的，不但扣减信用得分，构成犯罪的，还将依法被追究刑事责任。
亮点
员工物业信用联动记分
根据评分办法，执（从）业人员信用档案与物业信用档案实行联动记分。也就是说，物业的每名执（从）业人员所受到的奖励或处罚的分数，除了记入个人信用档案外，还将记入企业信用档案，多名人员属同一企业的采用累计加分或减分，这将倒逼执（从）业人员提高服务水平，而服务差的人员将成为不招物业待见的人，严重的甚至还将被此行业拒之门外。
业主上网可查物业信用
根据《通知》，物业及个人的信用档案认定结果将通过市房管局网站政务版、惠州物业家园网以及媒体向社会公示，业主登录即可查询。记者登录惠州物业家园网站发现，该网站目前已有物业企业的档案，但内容比较简单，对于已处理的投诉、建议等，只有数据显示，而无具体内容。而在每月一期的物业管理情况通报上，问题企业的主要问题表述也比较含糊，例如6月通报的康裕物业，主要问题是“小区管理差”，具体是哪个小区、哪方面的管理差则无详细描述。
“我们的系统正在升级，估计8月底就能完成升级，到时这些问题都将得到解决。”李克立说，届时前期物业招投标将通过该系统实现全程网上招标、填报、资格筛选、选取评标专家等，此外信用档案记录的信息也将更加具体，而不再是简单概括。
物业非法泄露业主个人隐私，信用扣5分；物业擅自占用小区内道路、场所，信用扣15分；业委会选出新物业，无正当理由不移交物业管理用房和有关资料，信用扣20分……日前，市房管局网站挂出并实施《关于建立物业服务行业信用档案的通知 （试行）》（下称 《通知》）。全市物业及从业人员的信用都将以记分方式量化管理，信用等级高的将受到优待，低的则将受到限制甚至撤销资质。
违规行为将列入档案
物业行业信用档案适用于物业服务企业和执（从）业人员，档案信息包括基本信息、业绩信息、警示信息。其中，警示信息能直接显示物业或执（从）业人员在投诉纠纷处理中的服务痕迹，因为警示信息的采集来自部门日常巡查、监管中的记录，业主的投诉以及媒体报道等。
“除了已生效的行政处罚、行政强制、责令整改或者行政执法机关的表彰等信息外，媒体或其他途径曝光的违法行为，一经认定或查证属实，也将列入档案。”市房管局物业科科长李克立说，信用档案信息的采集来源广泛，除上述提及的渠道外，市民或业主通过电话、网络、书面等多种渠道进行表扬或投诉的信息，经查证属实或认定的也将列出信用档案。
档案记录有效期1年
“一方面，我们认为物业行业信用档案实行记分制，因其记分有标准和依据，这就表示是可操作的。另一方面，也可起到制约或优待的作用，绝对不是虚的。”李克立说，信用档案实行记分制量化管理，将作为物业及其执（从）业人员日常监管、企业资质管理、项目投标、评优评先等工作的重要参考依据。
根据《通知》，信用记录评定结果以年度为单位进行核计，每年年终进行信用等级评定，实行动态管理，也就是说档案记录有效期为1年。但《通知》同时明确，历史记录将保留备查，作为行业评比及其他评定的参考依据。李克立说，未来将根据实行情况，考虑是否将有效期延长至2年或3年。
信用记录也不是一锤定音，信用档案信息认定结果将进行公示。当物业或执（从）业人员对信用记录有异议时，可在公示时间起7个工作日内提出申诉，并提供有效证据。单位或部门核查后，将在10个工作日内完成审查并反馈给申诉人。
此《通知》的有效期为5年。
4个信用等级享受不同奖惩
根据《通知》，物业及其执（业）人员的信用基本分为100分，根据《惠州市物业服务行业信用档案信息评分办法》，若出现符合评分办法中加减分项目的行为，将进行相应的加分或减分，并将分值由高到低划分为4个信用等级，享受相应的奖惩。
一级信用分值在100分（含）以上
此信用等级的物业除了可优先办理资质管理业务、优先考虑行业评优评先外，在参与物业招投标时还将依法获得相应的优待；而个人可优先入选人才库，获得优先培训交流和评优评先的机会。
二级信用分值在100~80分（含）之间
此等级物业将不进行重点监管，在物业招投标时同样依法获得相应优待；个人获得优先培训、交流的机会。
三级信用分值在80~60分（含）之间
部门要重点监管并要求整改，在物业投标的资格预审中将依法受到相应的资格限制；而个人则不得入选人才库，并且必须定期参加部门组织的再教育活动，部门还将约谈其所在项目负责人。
四级信用分值在60分以下
部门将全程监管并责令整改，在档案信息有效期内，不得参加评先评优，依法取消或限制参加物业投标，情节严重的，还将依照相关规定撤销或建议相应资质审批部门撤销其相应资质证书；个人则将被人才库除名且记录在案，部门将向所有物业通报并建议物业调整撤换其岗位等。
物业有37种行为将被扣分
评分办法将物业的37种行业和执（从）业人员的19种行为设定为扣分项目。以下为部分内容，详细内容可登录市房管局网站查询。
扣5分项目
物业：
对业主的投诉或提出的合理建议拒不受理和采纳；
未按规定或约定每年向业主公布相关收支账目 （物业服务费用收取方式为包干制的不在此范围）；
非法泄露、披露业主或物业使用人的商业秘密或个人隐私。执（从）业人员：
未按规定在其职责范围内履行告知、劝阻、制止、报告、配合等义务。
扣10分项目
物业：
通过不正当的手段，采取停水、停电等方式，向已付清水、电费的业主催缴拖欠的物业服务费；
对可能发生的治安、消防等突发事件没有应急预案，在容易危及人身安全处没有设置警示标志和采取相应防范措施，导致发生一般事故。执（从）业人员：
非法泄露、披露、使用物业业主或使用人的商业秘密或个人隐私；
在受聘提供物业服务的小区内，私自收取他人好处。
扣15分项目
物业：
擅自改变小区内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；
擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。执（从）业人员：在办理相关业务或提交资料过程中弄虚作假或隐瞒真实情况，造成严重后果或恶劣影响。
扣20分项目
物业：
采取不正当手段骗取专项维修资金；
业主大会已选聘新物业服务企业时，无正当理由不按规定移交物业管理用房和有关资料等。执（从）业人员：参与前期物业管理投标时相互串通投标、贿赂评标专家，损害国家利益、社会公共利益或者招标人及其他投标人的合法权益；
因工作失职，造成重大责任事故。
