??产业代际更迭之时，房地产憧憬与焦虑弥漫。
??“330新政”为代表的政策利好纷至沓来，但行业发展的天花板隐约可见。传统跑马圈地模式已告终结，面粉贵过面包让补库存陷入要么业务可开发、要么亏钱赚吆喝的两难抉择。
??在市场的躁动与不安中，不同类型的房企踏上创新征途，转型迷思随之相伴。
??是多元跨界，还是继续深耕传统，抑或蜂拥而上、拥抱热得发烫的互联网……中国房地企业正在走向转型十字路口，何去何从？
??蝉联全球最大住宅企业桂冠的龙头公司万科，在没有可参照企业的背景下，如何在未来十年找到新商业模式？
??眼下最热门的投市投资标的，房产服务商代表企业世联行，如何在金融、资管、电商三驾马车中找到出路？
??从龙头企业身上能否找到线索？房产服务商的转型路径可否借鉴？带着种种问题，我们试图打开行业发展问号。
??产业代际更迭 房企陷转型迷思
??中国房地产企业正在走向转型十字路口，转型焦虑与战略迷失一路相随。
??乍暖还寒的春天，房地产业憧憬与焦虑弥漫。政策利好纷至沓来，但行业发展天花板隐约可见。在市场的躁动与不安中，不同类型的房企踏上创新征途，转型迷思随之相伴。
?? 大型房企利润下行
??房地产业有钱任性的时代正在过去。
??今年4月，A股市场共有75家房企发布了2014年年报，据统计，75家房企在营收超过16%的情况下，房企整体的净利润增幅不及营收的三分之一，房企赚钱的效率明显下滑。
??以龙头万科为例，尽管营业收入以及净利润分别增长了8.1%和4.2%，好于行业平均水平，但相比2013年，万科的结算净利率下降了0.6%，为11.41%。除万科外，保利地产、金地集团、招商地产这三家传统龙头同样也出现了增收难增利的情况。在75家房企中，还有超过四成净利润出现了下滑，其中金丰投资、万好万家、中华企业、新潮实业的净利降幅超过200%，深国商、同达创业的降幅超过100%。
??尽管去年下半年，政府出台了相关的利好政策刺激楼市，但城市加剧分化，重现黄金时代的辉煌已无可能。
??富阳（中国）控股的执行董事张秀华告诉记者：“之前的楼市发展太急太快了，现在正逐步回归常态，在未来的3-5年内，低迷的行情还将持续。”
??中小房企步履维艰
??相较于龙头房企，中小房地产企业更加步履维艰。尤其在四五线城市，小房企破产已不是新鲜事。
??“老板欠债20亿，已被控制!”2015年初，江西赣州长发置业和银信置业先后破产，总欠款高达20亿左右，成为2015年首个破产的房地产企业。
??2014年，房企倒闭潮在全国各地愈演愈烈。南京盈嘉地产、云南恒庆房地产、上海华丰置业……一连串发生问题的小房企映射着时代的巨变。
??即便是有幸生存下来的中小房企，也在苦苦思索着前进的方向和道路。
??金融、养老、医疗、互联网……一系列热门的关键词，成为中小房企转型的主战场。
??事实上，资本市场上，类似的转型被疯狂炒作。以华业地产例，该公司跨界医疗产业，一度引发股价大涨。
??上海社科院房地产研究中心副研究员顾建发告诉记者：“未来十年是大企业的十年。中小房企市场份额将越来越小。”
??拥抱互联网
??房地产的白银十年，伴随着“互联网 ”时代的到来。从O2O到众筹，互联网的角色也从营销渠道之外，增加了套现方式、融资渠道等多个角色。对于房地产企业来说，这是最坏的年代也是最好的年代，拥抱互联网成为主流的选择之一。
??以世茂为例，2014年，世茂通过“宅行动”、“e生活”等一系列行动落地云平台资源，并初步构建出世茂生活服务APP矩阵，布局社区O2O领域。
??万达集团此前的“腾百万”O2O合作，同样受到业内关注，但目前其商业模式仍待探明。SOHO中国旗下的SOHO3Q触网，利用O2O模式在线上付款交易实现短租办公，这也被称之为二次转型。
??国内首家房地产线上专业众筹平台——中筹网金CEO叶伟杰表示：“房地产是受互联网影响较小的行业，但线上模式会成为一个新趋势，颠覆传统行业的趋势。”
??轻资产向前
??除了热得发烫的互联网，走在拓新路上的房地产企业，也尝试多重运营模式。
??疯狂跑马圈地发展模式成为过去式，“新常态”时期的房地产面临业务重构。基于自身价值及市场判断，企业选择路径分化：恒大在跨界方面的多元破局，万达在轻资产上的转变，世茂在服务上的尝试；龙湖在社区方面的推进，华夏在园区金融配套和养老等领域的实验，招商在互联网和商办方面的新招等等。
??轻资产模式是一个重要方向。“万达进入第四次转型”，2015年初万达公布这个消息， “重资产”向“轻资产”转变是万达此次转型的一大要点：从自己置地、开发、运营的全产业链转变为合作开发，只输出品牌、招商、运营的委托式管理服务。
??不过，尽管尝试类似的轻资产转型为多家企业心之所向，但红星美凯龙此前类似的尝试则遭遇坎坷。2010年，红星美凯龙与芜湖名流置业合作在芜湖开设了一家加盟店，二者合作模式坚持了红星美凯龙的一贯风格：地产商提供物业，红星美凯龙输出品牌与团队，负责招商与经营；租金归开发商所有，红星美凯龙每年收取一定的管理费用；卖场内的商户分别与两者签承租合同，店铺装修费用由商户自己承担。但不到两年时间，最终因为商场业绩不佳而双方分道扬镳。
??对有意轻资产运营的企业来说，如何避免类似陷入泥沼，真正赚到真金白银，仍是一个需要解答的难题。
??组织再造
??企业创新事在人为，相当多的企业从组织再造上下手，提升企业活力。
??为了提升效率，龙湖地产、绿地、碧桂园等房企均已试水合伙人制度；远洋则取法信息系统权责到人，激发员工潜力。业内人士认为，房地产增长动力的变化，是房企组织架构变革的主要推手。随着行业加快转型，特别是互联网化的趋势加强，房企需要激发员工二次创业的激情，这也催生了合伙人制度的涌现。
??八仙过海，各显神通。百舸争流之际，谁将主沉浮？
??房企开发商，是完全开创全新领域，还是深耕传统领域？又或者基于传统进行微创新？走在转型路上的开发商，如何寻找到新的蓝海，仍有待岁月给出正解。
??万科转型：新商业模式十年探路
??蝉联全球最大住宅企业桂冠的龙头公司万科，在没有可参照企业的背景下，如何在未来十年找到新商业模式？
??国内资本市场对万科增长前景的疑虑仍未打消。
??4月14日，万科股价报收14.12元，相对于港股19.02港元有超过7%的折价。在国内股市持续大涨背景下，这是为数不多A股较港股便宜的公司。
??事实上，数天之前万科一季报业绩预减的公告，也真切反映着资本市场对万科的疑虑。尽管万科在公告明确表示，“按照万科的计划，预计今年净利润同比仍将增长”，但公告发布当天，万科股价仍出现下挫，而当天上证指数则继续上涨。事实上，自一年前入选中线股票池以来，万科股价表现居全部12只投资标的末位。
??探路新模式
??“中国式模仿已经到头。”4月9日的一场论坛上，万科董事长王石如是说。
??的确，对一家曾经视帕尔迪等房产巨头为学习对象的公司，当超越了曾经的偶像之后，置身于中国特有的发展模式下，前行的道路再无参照。
??“未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持良好的增长，并为之后的第二个十年发展期奠定基础，万科需要坚定转型，在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。”近日在万科2014年业绩说明会上，万科总裁郁亮如上表示。
??2014年是万科成立30周年，也是万科转型元年。在业务上，万科明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向；在管理上，万科以合伙人机制为核心，推出项目跟投制度和事业合伙人持股计划，为经营转型提供制度支持。
??2014年万科实现销售金额2151.3亿元，同比增长25.9%，在全国商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%。2014年万科实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，增幅略低，同比分别增长8.1%和4.2%。
??作为一家营收超2000亿的公司，当行业天花板隐约可见之时，如何寻找新的增长点，是摆在这家30岁公司面前的一道难题。
??“转型时期的万科，正在试图找1，找到1之后，再在1的基础上看看能不能复制到10甚至100。”万科总裁郁亮这样形容万科正在经历的转型。
??未来十年住宅仍将是万科的主要业务，另一方面，在传统的住宅业务以外，万科计划加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产；创业产业园、物流地产等产业地产；以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。
??类金融化操作
??“2014年我们投资收益出现大幅度增长，背后其实都是一些类似金融化的操作所带来的。”谭华杰透露，金融化发展是万科未来非常重要的发展方向。
??2014年，万科实现投资收益41.59亿元，较2013年大幅增长313.78%。公司投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收益。
??万科表示，公司虽出让了部分开发项目或商用物业股权，或在部分联营合营项目中公司仅占较低的股权比例，但一般情况下此类项目或物业的经营管理仍由公司负责，公司因此可收取一定管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。这样的安排，有利于提升公司的投资回报率。
??如何增加与员工的关联性，万科提出了相应的平滑风险的管理人项目跟投制度，力求控制费用流出与管理人流出。具体做法是，除旧改及部分特殊项目外，原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资，除公司董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与跟投。截止报告期末，公司开放跟投项目47个，申请跟投达到9089人次。
??谭华杰透露，去年大概有接近70%万科地产员工参与了公司跟投。“从去年开始我们任何正式项目都必须有跟投，这是强制性的。今年会进行跟投制2.0、3.0版本升级。”
??万科的另一项重大变革是提出事业合伙人。2014 年5 月，公司启动事业合伙人持股计划，1320 位员工成为公司首批事业合伙人。截至2015 年1 月27 日，集合计划共持有本公司A 股股份4.9亿股，占公司总股本的4.48%。合伙人持股计划的推出，进一步强化了管理团队与股东之间共同进退的关系，确保了事业合伙人与股东利益的一致性。
??郁亮指出，无论是跟投计划、持股计划还是事业合伙人计划，都是对万科经营管理团队包括骨干员工一个提升自己竞争能力的方法，是一个公司重要发展机制，也是彼此来实现共创、共担、共享的一个机制。
??钱多任性
??2014年全国商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降9.1%和7.8%。而万科销售实现全年销售面积1806.4平方米，销售金额2151.3亿元，同比分别增长21.2%和25.9%，并实现销售回款2090亿元。
??受益于积极销售和谨慎投资，2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元，同比增长2069%，增长了20倍。年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%，为2006年以来最低水平，一般来说，房地产行业净负债率40%一般都是属于偏低水平。
??“我们一不小心钱多了一点，钱多就是任性一点。我们也在寻求投资机会。不少企业、发展商可能并不想再做下去了，这就有很多投资机会。一手地价没有下来的迹象，但是二手的地这种机会还是蛮多的，我们有钱就可以有更多这样的机会做这样的安排。”郁亮说。
??提及2015年的营业规模，郁亮坦言规模不再重要。“我们早就放弃速度和规模，今天最重要的事情就是做好转型。”
??“政策对市场健康发展会起到至关重要作用，但是本身并不改变趋势。中国黄金到白银时代是市场趋势发展的必然阶段，不会因为我们政策调整而改变这个判断。”郁亮说，“我们深信不疑房地产白银时代已经来临。”
??万科是否能够华丽转身，十年内完成白银时代的探路，时间将会给出最好的答案。
??世联行转型：新三驾马车启程
??陈劲松按下世联行的转型键——金融、资管、电商三驾马车格局初显。
??东地产财经周刊
??世联行正成为热门的股市投资标的之一。
??“任何行业将来可能都会是金融行业！”在日前举行的2014年业绩说明会上，世联行董事长陈劲松掷地有声的说出这一番话。
??金融业务崭露头角
??陈氏的自信自有其底气。4月10日，世联行股价报收36.68元，市值达到280亿元，达到一个30强房企的市值规模。这也是中线股票池表现最佳的股票之一，其一季度的股价涨幅高达157.85%.
??世联行2014年年报显示，公司金融服务业务实现收入2.7亿元，同比增长285.71%，增长主要来源于小贷业务家圆云贷产品的收入。报告期内家圆云贷的放贷金额达19.7亿元，平均每笔贷款10万元。同时该业务带来收入2.4亿元，贡献净利润9874万，同比增长1443%，占总净利润的25%。小贷业务暴涨贡献了公司全部净利润增量。
??2014年世联行实现营业收入33.08亿元，同比增长29.07%；归属于上市公司股东的净利润3.94亿元，同比增长23.90%；基本每股收益0.52元，同比增长23.81%。
??相比于小贷业务，公司传统的代理销售业务营收仅增长16.3%，顾问业务营收同比下滑1.4%；资产管理、金融和电商等创新服务营收占比已达19.5%，同比提升11.6个百分点。
??在陈劲松看来，中国房地产市场单边上涨时代已经结束，地产代理商不再只是卖房子，转型是必由之路。世联行希望把购房者当做永远的客户服务下去，叠加创新服务，力图客户价值最大化。
??转型落三子
??陈劲松很清楚房地产下半场，地产代理的天花板，他将眼光瞄准了资管、金融和电商。而这三大业务已经成为世联行新的增长点，增长率大大超过主营业务的增长率。
??2014年1月，世联地产更名为世联行，表达了其专注于轻资产服务型公司的决心。更名的同时世联行推出以O2M为商业模式的“祥云战略”，其中“家圆云贷”作为主打新业务，主要针对家庭消费，无须抵押和担保。
??2014年，家圆云贷产品的销售迅速上量。放贷共计19518笔，金额达到19.7亿元，平均每笔贷款约10万元，充分体现了该产品小额分散的特征，2014年家圆云贷贡献营收2.45亿元，占主营业务收入7.4%。贡献净利润9874万，同比增长1443%，占总净利润的25%。小贷业务暴涨贡献了公司全部净利润增量。
??家圆云贷主要缘于世联行与客户之间的“粘性”，陈劲松指出，在世联行的各大售楼处，很多客户买完房，短期资金紧张，这种客户资产是最靠谱资产，也是最优质客户。陈劲松同时透露，公司家园云贷推出一年多以来违约情况非常低，公司认为这款产品的风险完全在可控范围之内。
??2014 年6月份，在 “祥云战略”的推进下，世联行整合资源打造了房地产O2M 整合营销电商平台，截至2014年12月31日,顺利完成39个城市的服务布局，全国落地项目154个，营业收入6838万元。陈劲松认为目前的当务之急是把平台打造好，“数据没有立即兑现的价值，但积累会为世联行创造很多价值。”
??早在2014年7月，世联行公布了2014年度非公开发行A股股票预案，拟非公开发行股票拟募集资金11.4亿元，扣除发行费用将投入募集资金4亿到基于大数据的O2M平台建设项目，募集资金的余额则将用于补充流动资金。今年3月，该定增方案获得证监会通过，为O2M的平台搭建提供坚实的资金后盾。
??资管方面，早在2013年8月，世联行设立全资子公司世联兴业资产管理有限公司，半个月后，该子公司斥资7800万元收购北京安信行物业管理有限公司60%股权。
??创新服务业务资管、金融、电商创造6.44亿元，营收占比已达19.5%，同比提升11.6个百分点。与此对应的是，世联行连续两年代理销售额超过3000亿人民币，市场份额扩大至4.5%，为地产代理龙头企业。
??世联行创新业务得转型，代理营收比重进一步下降，是否意味着减少对传统代理业务的重视程度？陈劲松回答记者表示，传统代理业务是世联行的根基，是大数据入口的保证。不会减少对传统业务的重视。世联行董事、总经理朱敏解释道，“世联之前的传统业务做得比较扎实，今年我们仍然要求传统业务能有较好的增长速度，目前来看，也应该还不错。”
??触网之路
??经过多年高速增长，国内一手商品房市场已到达中长期拐点，新房主导市场迈向存量房市场为不可避免的趋势。
??今年3月，世联行发布公告宣布，该公司及其合作伙伴拟投资4.2亿元收购Q房网15%的股权，双方已于昨日签署了合作协议。
??不同于世联行一手房代理商的身份，Q房网是一家以网络找房、O2O特许加盟、新房电商、住房金融为四大核心业务的房地产中介服务商。本次参股Q房网，无疑打开世联通向存量房市场的通道,将进一步提升公司入口份额。
??兰德咨询总裁宋延庆曾在接受《东地产》采访时指出，世联行与Q房网的互补性很强，世联行在一手房代理方面做得很优秀，但在二手房中介方面一直犹豫不决，缺乏资源，收购Q房网，正好弥补了这方面的缺陷。
??陈劲松也表示：“选择合作者的原则是，你能干的，我干不了，我能干的，你干不了，是长短、互补合作。我们跟合作伙伴、客户互溶。”
??世联行以开放的态度选择合作者。去年7月，搜房网认购世联行10%的股权，成为第二大股东。合作之初，特意强调了二者在房地产金融领域的合作，布局P2P金融业务。
??朱敏表示，跟搜房达成初步两个合作，至于推进到什么程度，暂时不方便透露。
??不过，在互联网金融方面，世联行已经迈开步伐。2015年，世联行将以“世联集”互联网服务平台及系列服务工具为购房者提供置业、安家、理财一键解决方案。目前，世联集房、世联集客及世联集金等App已正式上线，世联集金P2P平台网页版已发布，用户可通过平台进行线上置业及投资理财。
??“互联网金融是降低置业门槛的途径。陆金所、平安为什么做的好，因为消费者信任他们。信用建立需要时间，我们线下有售楼处，有资源，跟客户有粘性，有我们的特色和优势。今年不把利润作为主要目标，而是客户数量，规模化才是我们的目的。”陈劲松说。
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