新浪乐居讯(编辑 孔钰楠)今年南京卖房已近9万套！在2013年南京新房市场的高温背后，不少房企抢客也有了新招，适时“变身”成了它们的一大法宝。
刀光剑影之中 各开发商大玩“变身”
以饥肠辘辘掀开2013的南京楼市，历经12月的“高温”，终在岁末之际以饕鬄盛宴收尾。虽然各大房企赚的盆满钵满，但“风光”背后难掩“沧桑”，刀光剑影之下不免是各种策略的“暗战”。
这边毛坯卖完后推精装，那边精装改毛坯，开发商们的“变身”让购房者疑惑不解。据悉，保利紫晶山、翠屏托乐嘉等项目在前期毛坯房源售罄后，纷纷改推精装产品。而此前对外释放主打精装风的藏龙御景项目，在5月份毛坯房源的推出自然是引起了购房者的关注。有业内人士也表示在目前尚不明朗的市场走势之下，开发商们“变身”的途径将更加复杂。
有项目在别墅悄然售罄后改卖高层，有的却是平层去化后改买洋房。位于三山板块的中航樾府项目，首推复式、平层住宅房源，在其“10开10抢”的销售成绩之下，一年多后，已将市场重心转移至别墅房源。据其项目负责人表示，整个规划共有42幢建筑，其中住宅38幢，包括高层平层、多层复式和叠加别墅。整个项目的进程主要根据前期规划执行，而产品多元化的份额与项目高端的定位等因素有关。
无独有偶，历经多次案名变更的翠屏九溪诚园项目，在案名敲定之际，也将项目定位在了“高端”水准。目前在售北区11、13号楼高层房源，按照其规划得知，后期南区或将建成别墅区。
与之大相径庭的翠屏城项目，却是“逆势”而行。从前期的奥斯博恩庄园更名为翠屏城，均价5200元/平米左右的别墅房源也改走亲民路线。目前该项目在售8700元/平米左右的76、77号高层。
此外，九龙湖板块的”拓荒者”万科金域蓝湾，历经6年的构建，也从首推3栋精装高层房源转移至花园洋房、别墅等项目，而今万科再推高层，这360°的转变，着实让购房者不解。不过从首次推新至今，房源均价却足足上升了5000元/平米。
专家：产品策略各异目的是实现项目价值最大化
在各项目策略不同的情势下，众多业内专家表示，项目的策略规划始终与当前楼市的局势密切相关。克而瑞南京机构副总经理周颖表示，以别墅为先的楼盘或与项目地段不成熟，树立形象等因素有关。“随着配套的成熟，带动其项目的居住氛围，就可以使得整体价格拉高，那么再推高层也很符合逻辑”，周颖分析道。
吉合田地产机构董事长石旭升认为，开放商的策略不外乎“低开高走”和“高开低走”两种。在2013南京楼市一片火热下，开发商在整体布局的时候，面对自身多个项目，也会存在一定的竞争，相应会推出不同的类型的房源，以此来提高市场占有的份额。“像毛坯和精装之间的转换，多数是收到政府控价的干预，通过打‘擦边球’来尽量实现项目的价值”，石旭升如是表述道。
