国五条引发全国关注，尤其是二手房按差额20%征收个人所得税引起热烈讨论。昨日中山市国土局办证大厅被挤爆，下班后还有数百人排队。不过，从去年6月1日起，中山就已开征此项个税，或按差额20%，或按总额3%，对楼市影响不大。业界认为，二手房市场存在灰色地带，阴阳合同能够有效规避税费。国土局工作人员昨日称，他们还没有收到新政策。
分析
业内：阴阳合同可避税
中山地产分析师陈彬艺称，作为三四线城市，中山二手房活跃程度低，交易占比很少，只有一手房的两三成，对楼市整体的影响力弱。中山人都喜欢新房，征收个税提高二手房购置成本，只是加剧了这种趋势。
满堂红中山分公司总经理助理陈晓华同样认为影响不大。一方面是因为在实践中，买卖双方掌握主动权，可以在差额20%和总额3%之间做出选择，选择最省钱的交法，相关部门对此要求并不是太严。另一方面，还因为存在一定数量的阴阳合同，买卖双方报给国土局的成交价低于实际成交价，以此来避税。
“我们是不建议客户签阴阳合同的，这样毕竟违规，有政策风险。但整个二手房交易市场而言，个人估计阴阳合同在三四成左右，而且是个税政策出台之前就有了的。”陈晓华透露，如果不是因为买卖双方信任度的问题，这个比例还会更高。“有些卖家是实收，凭什么冒着风险帮卖家省钱？还有香港人很较真守法，他们参与的交易一般都不会这样做。”
陈晓华介绍说，虽然国土局试图打击阴阳合同，如果买卖双方的报价明显太低，低于国土局给出的评估价，还是要按评估价为基数来缴纳各项税费。不过，国土局的评估标准是一年一调，有一定的滞后性，而且不可能太高，所以阴阳合同广泛存在。他估计，如果以后一刀切，只按差额20%来征收个税，阴阳合同的比例有可能进一步提高。只有实行二手房网签，才有可能真正减少阴阳合同，广州的经验已经证明了这一点。
个案
中介“帮忙”个税少交5万多
市民李女士去年秋天购买了东区的一个三居室单位，业主开价为76万，但卖家采用的是“实收”的方式进行买卖，则在交易过程中所涉及的各种款项都由李女士承担。李女士表示，在交纳了各种税费、中介费之后，共开支为81万元左右。若按此计算，李女士在契税、个人所得税、以及中介费上的开支为5万左右。
按照去年中山相关的规定，只要房主出示了买房的原始发票，卖家只需按照原始发票上价格的溢价部分来交税。李女士告诉记者，当时房主出示的发票价在40万左右。记者按此进行计算，李女士在个人所得税上应缴总额应为7.2万。这远比其实际总开支5万元要高得多。
原来，在二手中介的帮忙下，李女士与卖家签订的是一份交易价格在48万的《广东省房屋买卖合同》。由于国土部门给出的评估价也在48万左右，则李女士在替卖家交纳个人所得税时，仅按照溢价的8万元来进行计算，为1.6万，比应交的少了5.6万。
记者获悉，国土部门在二手房交易过程中，严格按照房屋买卖合同上的交易价来进行税费的计算。这也就给买卖双方的避税提供了操作空间。换言之，买卖双方的实际交易金额与合同价为两个价格，这就是业内所说的阴阳合同。
