导语：2013年7月31日下午，上海融创绿城控股有限公司成立一周年新闻发布会在上海举行，融创董事长孙宏斌在新闻发布会上宣布，“作为长三角高端项目代表作的绿城蠡湖香樟园将封盘”，一时间引起广泛关注，新浪乐居为你带来系列报道“封盘背后”。
新浪乐居讯（编辑 夏怡）在公开采访中，孙宏斌是这样评价绿城蠡湖香樟园的。
“在长三角，有山有水有历史，还在市中心的，只有西湖和蠡湖，西湖被当时市长苏东坡已经开发差不多了，而蠡湖却有太多的发展空间，但不会有比这更好的住宅用地了。我对这个项目有特别大的期望值，通过跟绿城的合作，我们希望能够共同打造一个特别好的产品，另外我们希望在无锡做个最好的产品，树立在无锡的标杆。”
对于项目的未来，2012年的孙宏斌曾预计，2-5号地上的500-600平米的户型，一套三四千万很正常，希望将来最好的房子卖到10万元一平米。
甚至在最开始，均有理想主义情结的孙宏斌和宋卫平都看上了这块地，可以说绿城蠡湖香樟园是梦想蓝图的开始。
香樟园的“亏本买卖”
然而，梦想似乎却总是难以照进现实。
“香樟园的设计是非常奢侈的，成本就得2万，加上5000精装修，2.5万的均价也是个成本价”，孙宏斌2012年刚接手绿城蠡湖香樟园时曾表示。
而据了解，绿城蠡湖香樟园目前售出的109-225平米的精装修房源均价为23000元/平米左右。这样的“亏本销售”让孙宏斌认为这是香樟园的价值远没有得到体现，而这也引发了孙宏斌在2013年融绿合作一周年新闻发布会上公布了对绿城蠡湖香樟园彻底“封盘”的决定。
其实早在公司内部会议上，作为最高决策者的孙宏斌就针对绿城蠡湖香樟园的价格拍了桌子，他自己笑称“把手都拍红了、肿了”。究其原因，孙宏斌认定这样的价格太低了，“这么好的地方不应该卖这么低”。
面对媒体关于“后期香樟园价格”的追问，孙宏斌则直言：“不会低于3万。”
3万元之于无锡
对于房价只有8000元/平的无锡而言，30000元/平的均价是一个目前让人“不敢直视”的数字。
2002年无锡商品住宅均价为2355元/平，2013年上半年无锡商品住宅均价7778元/平，10年间无锡住宅均价增长了5423元。而绿城蠡湖香樟园从23000元的均价要上涨到30000元，直接上涨了7000元/平，这样的涨幅不仅超过了无锡住宅十年来上涨幅度，甚至也接近了目前无锡市场住宅均价。
该项目周边楼盘的报价也仅仅停留在16000元/平米左右。更关键的是，无锡目前还没有超过30000元/平的精装高层房源。
但其实，这并不是无锡第一个打出“3万”标价的楼盘。
早在2011年，新区某纯新盘在开盘前就曾放言称别墅产品售价将高达3万元/平米。而事实上，该项目在售别墅均价也只有10000元/平米左右，“3万”之梦就此破灭。
二线的身份三线的价
“如果从房价数据来看，无锡距离南京、杭州、苏州等长三角二线城市确实有很大差距。”易居中国房地产研究院副院长杨红旭曾表示。
例如，与兄弟城市苏州相比，尽管人均GDP早已超越苏州跃升省内第一，但是房价却远远落后。根据数据显示，2013年上半年无锡商品房均价8305元/平米，而同期苏州商品房均价高达11500元/平米。而无锡8000元/平米左右的房价几乎和中部城市合肥、芜湖、长沙等差不多，真正是“二线的身份三线的价”。
而究其“低洼论”的背后，城市布局、产业发展、楼市现状等等都是其根源。
众所周知，强有力的外来购买力是支撑楼市的重要支柱，而无锡在这方面则显得过于“自给自足”，2013年上半年无锡市区购房者占到总成交的71.13%。一方面，无锡各大新城还处于开发建设阶段，对于市外人口的引入还需要很长的一段时间。另一方面，“受无锡目前产业结构限制，外来人口多集中于收入较为低端的劳动密集型产业，他们较少有购房需求。”业内资深人士分析。
此外，伴随着无锡近年来大力推进新城建设，政府推地节奏也相对频繁，而此时，万科、融创、绿城、华润、九龙仓等等全国各大房企都集中进驻无锡。尽管这给无锡楼市注入了强有力的血液，但是大量地块的同时开发造成楼市供需比失衡。产监处数据显示，无锡2013年商品房剩余可售面积达到1593.37万方，按照今年上半年每个月50万方的去化速度，完全去化需30个月左右。某业内资深人士表示，“在楼市库存持续高企的情况下，无锡房价空间必定受到限制。”
面对无锡房价整体低谷的背景，无锡的高端住宅房价也始终提不上去。另一方面，无锡楼市自2011年起严格实行限购、限贷政策，本地客户限购2套住房，这对于以改善性客户为主的高端市场无疑更是雪上加霜。
“低洼”中的“反击”
但困境与机会并存。
此次封盘事件，不少业内都认为对于无锡高端住宅市场将是一种促进。无锡某业内资深人士表示，就蠡湖湾且对于豪宅和它的成本核算来说，3万不算贵，目前的一万多确实不符合香樟园豪宅的定位，只是目前价值未被完全认可，豪宅价值没有得到完全体现，绿城蠡湖香樟园封盘对于地产界来说有一定的利好，它将带领豪宅销售回归到品质路线上来。某附近楼盘营销经理胡育钦则更是表示，“蠡湖湾的价值目前被低估，假以时日，通过人们对市场和蠡湖湾价值的认可，还是可以达到预期的，即便达不到3万这个价，也不应低于目前的市场定价。”
但同时，业内也不乏担忧之声。
尽管无锡高端住宅市场价值被低估是普遍共识，但是业内对于“3万元”的高价还是相对“保守”。银城地产无锡公司总经理助理卜正繁接受乐居采访时表示，“对于上海等一线城市，高端住宅与普遍住宅的价格比为2-3倍，以无锡8000元/平左右的均价而言，3万起的均价显得难度很大。”
