深圳二套房政策升级有其市场及政策背景：人民银行深圳中心支行于10 月31 日发布《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》，二套房首付款比例提升至70%。我们认为，深圳市政府在这个时点出台二套房首付比例升级政策有其一定的市场原因以及政策背景，而不该简单地解读为深圳调控政策升级。同时该政策也比近期连同利率上浮比例同时调整的传闻要更为谨慎，略低于预期。今年深圳房地产市场相对火热，房价攀升速度超过其他一线城市，而也正是这一原因，导致"深八项"的出台略显仓促， 效果需观测。另外，此次二套房首付比例的上调早在"深八项" 中已有过预期，"深八项"是在政治局集体学习之前，地方自身对房地产调控的表态，能否最新的反应管理层最新的思路值得商榷。
其他部分一二线城市也存预期：本次深圳提高二套房首付比例至七成并不是个案，北京早在近年4 月8 日就出台了相关政策。总体上我们认为，深圳上调二套房首付比例的做法并不具备房地产调控政策的信号意义，被全国效仿的可能性不大，但随着此次深圳二套房首付比例升级政策推出，未来不排除部分房价上涨压力较大的重点一二线城市跟随出台一些符合当地情况的调控政策， 如上海、广州、南京等。
深圳约三成需求或受影响，但实际效果代考：我们推算深圳二套房需求约在总需求的20%-30%左右，由于支付门槛的提高，这部分需求可能因此陷入观望。另外，从已经实施二套房新政逾半年的北京经验来看，北京一手住宅成交量在二套房新政推出后一度出现明显收缩，这当然也和"所得税"政策调整有直接关系。而北京一手住宅的去化周期在新政出台前后并未出现明显的波动，基本上都还维持在5-7 个月的高去化率。所以我们总体认为深圳二套房首付比例提高的政策在短期内可能会对需求产生一定抑制作用，但实际效果还需要对市场进行观察，长期影响可能相当有限。
深圳二套房政策出台不改调控思路转向：我们认为，深圳市政府在目前这个时点出台二套房首付比例升级政策有其一定的市场因素以及政策背景，而不该简单地解读为深圳调控政策升级。今年5 月底我们报告提出的"行业调控思路已变"的观点愈发得到市场的理解和认同，习主席的讲话就是对我们政策转向判断最好的证明。本次深圳二套房首付比例提高并不能改变行业调控转向的趋势，维持行业"买入"评级。
