尽管近期香港楼市屡受严厉调控，而这些半山豪宅却价格坚挺，只因被公认为是“卖一个少一个”的稀缺物业，甚至有不少开发商选择“以租代售”，转而长线持有。南都记者与深圳年内将入市半山豪宅项目中海九号公馆负责人及多位业内人士，共同走读香港半山豪宅代表作：天汇、晓盧、倚峦。
本次走读的三个项目中，最便宜的一套成交于2年前，成交价1.2亿元。
从建筑设计来看，这些半山豪宅优势并不明显，反倒是由于半山土地珍贵，小小地块需要建成几百米高的高密度住宅。但豪宅主打的不是园林、不是商业配套，而是“入则宁静、出则繁华”的城市核心地段，以及推开窗后毫无遮挡的维多利亚港或者太平山的葱葱绿意。
半山豪宅交易税费已能在普通区域买两套房
香港半山区并非行政区域，而指太平山顶及中环之间的区域。半山豪宅便在这里，既方便到达上环、中环以及金钟这些商业区，又能享受到绝佳山海资源与城市景观。
李嘉诚的“地段论”深入人心，在香港半山去则更加体现得淋漓尽致。沿“私家路”上山，两边不是充满了现代感的摩天大厦或者是偏居一隅的别墅，不少楼龄三四十年的老房子也同样以豪宅自居。通行专业人士告知，单价也在20-30万/平方米。近几年不断刷新香港房价纪录的傲璇、天汇、晓盧、倚峦等，更在太平山高处。
来自中原、美联的统计数据显示，包括高层和别墅，整个半山区，豪宅数量约有2万个单位，起步门槛800万元，而动辄五六千万港币的级别，则是半山豪宅的主流价格，顶级豪宅或是别墅，没有几亿元则无法入手，连交易税费都要上千万，足够在香港普通区域买上两套房了。倚峦近期成交单位，总价4.75亿元，交易税费约达7769万元，哗然一时。
港岛半山自英国殖民时期就已经是岛内高官、商人及贵族的集中居住地，“半山很多房子都是有钱的富豪家族拥有，有些是好几代人一直居住于此。”美联物业香港营业董事冯剑钊介绍说，由于是传统豪宅区，居住者的素质都比较高，因此可谓是每个香港人梦想居住地。
上个世纪60-70年代起，数十层的摩天大厦开始于半山区内出现，深圳中原驻港办总经理张倩晔回忆说：“这些摩天大厦多由发展商购入地皮发展，然后分拆出售。”比如80年代御花苑、嘉慧园等，而90年代则有帝景园、晓峰阁等知名豪宅。
如今这些约30年“高龄”的老豪宅通常不太显老，白色墙面几无任何发黄，据了解，香港物业不用三五年就会翻新一次，包括大堂、走道、电梯都会修整。
安全是第一要务，数码红外线、视频探测和热能摄录三重安防保平安
半山豪宅业主非富即贵，安全是当仁不让的第一要务。无论哪个项目，几乎在我们出现后的20秒内就会出现保安，哪怕你只是开车经过其项目大堂，也会有保安出来查看。倚峦更已皇室保安系统而著称，设有数码红外线设置安保屏障、视频探测和热能摄录三重安防。
顶级豪宅租金多在每套40-50万元/月
一栋栋低调而奢华的独立别墅，大门紧锁，却无法想象里面住的人是谁，但非富即贵。孙实威介绍说多数是上市公司的大老板，同时也是影视明星们最集中居住的区域，许多一线明星都曾被报道居住于半山豪宅，包括许晋亨和李嘉欣夫妇、林青霞夫妇、K歌之王陈奕迅等，连张学友和罗美薇一家四口也曾在这租房住。
不过半山豪宅中最为著名的当属周星驰购买的天比高，倒不是周星驰的身份，而是其购买后转手刷新亚洲价格新高，真算是“比天高”了。天比高洋房项目位处山顶位置，可以想见其坐拥无敌维多利亚港海景。几度易主后，周星驰于2004年SA R S后楼市未复苏，与菱电集团合作斥3.2亿低价购入，后重建四幢独立别墅，面积在700-750平方米不等，还带有花园及泳池。
建成后的四栋洋房，前些年已卖出其中三栋，其中有一栋刷新亚洲独立单位价格新高。但是由周星驰等人一直持有的十二号屋，被指叫价太高。区内地产代理指，十二号屋早前曾叫价10亿元放售，但业主放盘态度并不积极，且拒绝买家“看楼”，加上价钱高，故无人承价，近期物业也已经封盘。
“卖一间少一间”几乎成为所有半山豪宅居住者们的的共识。不说稀缺的半山别墅，连高层也少有出售。不论是我们参观的天汇还是晓庐，几乎都是开发商或业主直接放租，并不愿意销售。“一方面半山土地太珍贵了，卖了以后可能买不回来，开发商如果不差钱，根本不销售，还不如收租金。”孙实威介绍说。
近期香港楼市受到严厉的调控，而半山豪宅的价格依然坚挺，没有买家就持有放租。香港对租赁半山豪宅有很大的需求，中原地产香港高级分区联席董事梁智仁认为香港有大量外企高管，“外企会给这些高管们按照级别租房屋居住，而这些半山高层大宅则是这些高管的最爱，可能我们看觉得三四百平方米非常大了，但是老外在国外住习惯了大房子，还嫌三四百平方米太小呢。”
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李嘉诚门前就是高尔夫，过了马路就是海滩和游艇码头
来到半山，自然要去看看华人首富李嘉诚的房子究竟是什么样的？我们到达这一隐身于深水湾的豪宅时，大宅门紧锁，可以看到房屋的高处，灰白色的宫殿式顶，如今建了脚手架，两个工人从大门走出，似乎正在维修。
而从李家豪宅出发，5分钟车程距离内，高尔夫球场、沙滩、游艇码头一应俱全。据说李嘉诚很热爱早起挥杆，而站在其大门前，毗邻的就是高尔夫练习场。整个半山豪宅区，不言商业配套，而是青山和海洋，这样看来一般人所重视的商业配套在这里已完败。
转了一下午时间，除了一些国际学校、高档医院，偶尔便是中介公司门店，连一家便利店、一家超市也没有见着。
“真正的豪宅是不需要商业配套的，只需要城市最稀缺的自然资源。”与南都记者一同前往探寻半山豪宅的中原地产外销中心营销总监孙实威分析说，半山豪宅距离中环等金融区也不过十几分钟的车程，联系十分紧密，而至于生活所必需品，当然是佣人一并打理好，不需要豪宅的主人们分神。
项目内，高层虽然占地块都很小，甚至是连花园都没有，但也通过往空中延展，设置空中花园、运动室、会所等来解决生活必要配套问题。
晓盧：香港最高摩天豪宅竟两年未有成交
位于香港岛跑马地半山司徒拔道的晓盧一度是香港最高、最贵的顶级摩天豪宅，但这座曾经的“王者”竟已两年未有成交。在2011年，一位李姓商人所持有的66楼全层833平方米，险以意向价3 .8亿元成交，但由于最终业主放弃出售也未能成交。晓盧的最近成交记录仍是两年前1 .2亿总价的约400平米物业。
目前30套房源在放租
晓盧大多数楼层为一梯两户，共113个单元，包括最基本的四房两厅，面积由408-424平米不等。部分双拼户型约为832平米，而最高4层“巨无霸”，面积约833平方米，一梯一户。
成交冷清一方面因为目前晓盧已很少有房源放盘在售，不少业主选择转售为租，获得令人咋舌的租金。记者所参观的一套位于67楼约为800平米双拼物业，业主叫价4.36亿元，每月租金约35 .67万，还不包括物业管理费4万/月。
连保安都讲一口流利英文
晓盧是香港最有个性的豪宅之一，卧室、卫生间等私密空间与客厅、厨房等公共空间分区明显，每个房间都能享受到山海景观，不会刻板地追求户型方正。“住这里的很多都是外企高管，由公司给他们租房，他们习惯于居住七八百平方米的大平层。”中原地产香港高级分区联席董事梁智仁向记者介绍。因晓盧的居住者多外国友人，一口流利英文就成了保安的标配。
张学友都在这里租房
因对业主私密性的良好保护，不少香港明星选择安家晓盧。众所周知的如许晋亨和李嘉欣夫妇，结婚前便获许父赠送晓庐两个单位作为结婚礼物，市值近两亿港元。林青霞、陈奕迅也住在晓盧。更令人意外的是，四大天王张学友和罗美薇一家四口也选择在这租房，据知情人士透露，他们每个月的房租大约是12-14万元。
此外，晓盧的地理位置非常优越，周边名校汇集，如香港大学、香港树人大学等国际知名学府，帝京香港幼儿园、法国国际学校等A级学校不在少数。附近配套设施也很充足，仅医院在10分钟车程内就有三家。360度辽阔景观居高临下，跑马地马场、铜锣湾、九龙半岛尽收眼底。
记者点评：“结庐在人境，而无车马喧。”大概是对“晓盧”二字的最佳诠释了。此次参观的三个豪宅，晓盧是唯一一个阻止参观者进行拍照的楼盘。或者正是因为它独到的“神秘”与“私密”，才获得不少明星的青睐。不过，800多平方米的大平层居住已经超出了笔者的想象力。
天汇：香港最高买家印花税成交单
天汇位于干德道39号，位于西半山，最大亮点是高层单位可尽览维多利亚海港景致。整座大厦有34层高共66个单位，面积约在260-706平方米。
香港天价公寓长期保持者
天汇长时间保持了香港公寓的历史性天价，在2009年开售时就爆出建筑面积每平方呎7万港币以上。今年初，天汇最新一笔成交是一套300多平方米的单位，总价约1.33亿元，成交时缴纳买家印花税就达到1988万元。
最高88楼，实际只有34层
我们直奔63楼而去，不过最高只有34层的天汇为什么出现了63楼？是由于香港楼层命名喜欢跳层，跳过那些建造方认为买家会不喜欢的数字，比如天汇基本上跳过了数字四十五十的楼层，直接到60几层，顶层则为88层。在此前这是香港政府部门监管的灰色地带，后出台规定不能再随意跳掉楼层。
所以我们来到的63楼，实际上往上只有三层楼了，在天汇亦属高层单位。380平方米，市价约3亿元，还在开发商手里。不过近期开发商倒以租代售，租金报价每个月40万元。
电梯入户，客厅直面维港海景
天汇不仅电梯是直接入户，客厅整面落地窗，环抱无遮挡的维多利亚港海景。前面虽然还有不少楼房，但是由于所本身位于山上高位，且楼层高，更有一览众山小的感觉。主卧还特别设计有270度的无敌海景落地窗。
傲璇入市之前，天汇是香港天价记录保持者。中原地产介绍，不少知名人士在此买房，如和黄执行董事曾买一个300多平方米的高层单位，山西女富豪丁书苗也以公司名义花3 .5亿元购买了3个单位。
记者点评：进入天汇63层这套单位时，不少人“哇”了一声，整个客厅层高有5米，几乎全部设计为落地大窗户，豪宅气场立马显现。而往窗户旁边随便一站，满眼是维多利亚海港。更愉快的是，每一个朝向维港的房间都是无敌海景。虽然半山高层住宅不少，在天汇却一点遮拦也没有，那是因为站在这里，与海港之间的楼房全部已被踩在脚下。
倚峦：三个月前成交价约100万元/平方米，刷新香港成交单价纪录
倚峦位于港岛山顶施勋道8号传统豪宅地段，有22套联排别墅，建筑面积330-510平方米不等。倚峦售价屡创亚洲新高，亦令所在的施勋道成为全球最贵的街道，每平方米售价达到45.67万元。
交易税费近亿元
屡创新高的香港豪宅市场，近期再有成交价破记录。三个月前，一套约473平方米，以约4.76亿元成交，单价约100万元/平方米，再次创造记录。因成交在香港楼市出台印花税之后，该单位成交缴纳税额就达7768.46万港币。中原地产相关人士透露，从购买者姓名看，应该为内地客。
目前放盘在售仅2套
倚峦目前也仅有两套物业在放盘销售。记者所参观的9号单位，每月租金38万港币，业主意向成交价2.7亿港币，物业管理费达到80元/平方米。该屋为越南华侨朱立基夫妇在2007年购入。中原地产相关人士告诉记者，在2005年底至2008年的项目销售期间，开发商曾耗资6000多万元把1、3、15、26号屋改为示范屋，以四季为主题，因此售价也会较其它物业更高。
保安系统三层设防
倚峦可饱览维港海景，会所内还拥有香港首个意大利时期情调的香熏水疗室、健身中心及宴会厅等豪华设施。
更值得一提的是倚峦的皇室保安系统。采用最尖端科技，设有数码红外线保安屏障、视频移动探测系统及热能摄录，一旦有外来人士进入小区，无论天气环境多么恶劣，都能马上监测出来。
记者点评：香港豪宅的尊贵感首先源于距离感与安全感。那些随处可见的“私家路”标识牌，无时无刻不在向人们暗示着“外人不得入内”的“独享”，这在倚峦也不例外。较之天汇、晓盧等公寓豪宅，倚峦更符合中国传统的家庭居住需求和习惯，有花园、有天台、有庭院、有生活。
本版采写：南都记者 王莎莎 詹燕燕
本版摄影：南都记者 詹燕燕 卢韵如
