提要：??行业--正视新常态:15年以改善性需求为主导,销售有望创新高,但在明年流动性及汇率不确定情形下,我们对部分城市热度能否延续报以疑虑。今年房地产投资低迷超出我们预期,主要在于过去传统资金改善到投资改善的传导机制正在失效,16年预计企稳,但下行大趋势难以逆转。我们预计明年16年全国销售面积、销售金额...
??行业--正视新常态:15年以改善性需求为主导,销售有望创新高,但在明年流动性及汇率不确定情形下,我们对部分城市热度能否延续报以疑虑。今年房地产投资低迷超出我们预期,主要在于过去传统资金改善到投资改善的传导机制正在失效,16年预计企稳,但下行大趋势难以逆转。我们预计明年16年全国销售面积、销售金额、房价、投资分别下降4.5%、下降1.8%、增长2.7%、增长2.6%。政策方面我们认为供给侧改革叠加适度需求端的刺激将是政策未来主要走向。
企业--寻找新跑道:15年顺周期下房企之间发展依然延续分化结构,龙头彰显对市场更强把控力,而过去通过顺周期实现弯道超车的中小企业在今年已经鲜少出现,今年表现亮眼房企无不是此前实现坚决结构调整的企业。而在高地价之下,并购成为性价比可能最高的拿地方式。在主流城市的土地资源争夺中,国进民退现象较为明显。今年房企资金面迎来彻底改善,我们认为宽松的资金格局已经不会再像过去助推土地资产的泡沫,而是为房企转型创新创造了温床。
地产下行周期下的海外房企转型经验:美国:龙头房企走并购及金融互补之路;日本:三大巨头均聚焦地产服务链,加大收费业务比重,度过行业低潮期;台湾:转型金融较为顺畅。
大资管时代:拓宽金融蓝海:随着我国私人财富大量增长,资产配置需求迸发,"大资管"时代加速来临,这也为房地产金融化带来机遇。一方面我国房地产私募基金稳健发展,截至14年底资管规模超4500亿元,另一方面是REIS探索的不断推进,15年万科与鹏华基金合作首发国内公募REITS产品。此外,险资与地产的结合、房企的金控平台搭建、房地产互联网金融兴起等领域也在迅速发展。
地产服务链的崛起:地产后市场价值逐步被市场发现认同,存量房交易、物业管理势必成为下一阶段要重视的板块。采用开放"安卓模式"的搜房和封闭"iOS模式"的链家是存量房市场的主要竞争者,我们认为更接近客源的一方能够占据更多优势;而在物管行业,社区O2O兴起,我们认为物业管理的市场足够大,服务为立足之本,而激增的竞争者能为物业版块提供更大的契机。
板块观点:正视行业新常态,拥抱转型创新:我们认为市场应该正视行业基本面变化,积极选择正确出路,我们在此提出三大坚持论:1.坚持地产产业链对宏观经济影响将日渐降低;2.坚持地产机会将集中在一二线城市;3.坚持中小开发商的未来机会将通过转型实现。此外,我们继续关注国企改革和转型创新带来的投资机遇。
企业--寻找新跑道:15年顺周期下房企之间发展依然延续分化结构,龙头彰显对市场更强把控力,而过去通过顺周期实现弯道超车的中小企业在今年已经鲜少出现,今年表现亮眼房企无不是此前实现坚决结构调整的企业。而在高地价之下,并购成为性价比可能最高的拿地方式。在主流城市的土地资源争夺中,国进民退现象较为明显。今年房企资金面迎来彻底改善,我们认为宽松的资金格局已经不会再像过去助推土地资产的泡沫,而是为房企转型创新创造了温床。
地产下行周期下的海外房企转型经验:美国:龙头房企走并购及金融互补之路;日本:三大巨头均聚焦地产服务链,加大收费业务比重,度过行业低潮期;台湾:转型金融较为顺畅。
大资管时代:拓宽金融蓝海:随着我国私人财富大量增长,资产配置需求迸发,"大资管"时代加速来临,这也为房地产金融化带来机遇。一方面我国房地产私募基金稳健发展,截至14年底资管规模超4500亿元,另一方面是REIS探索的不断推进,15年万科与鹏华基金合作首发国内公募REITS产品。此外,险资与地产的结合、房企的金控平台搭建、房地产互联网金融兴起等领域也在迅速发展。
地产服务链的崛起:地产后市场价值逐步被市场发现认同,存量房交易、物业管理势必成为下一阶段要重视的板块。采用开放"安卓模式"的搜房和封闭"iOS模式"的链家是存量房市场的主要竞争者,我们认为更接近客源的一方能够占据更多优势;而在物管行业,社区O2O兴起,我们认为物业管理的市场足够大,服务为立足之本,而激增的竞争者能为物业版块提供更大的契机。
板块观点:正视行业新常态,拥抱转型创新:我们认为市场应该正视行业基本面变化,积极选择正确出路,我们在此提出三大坚持论:1.坚持地产产业链对宏观经济影响将日渐降低;2.坚持地产机会将集中在一二线城市;3.坚持中小开发商的未来机会将通过转型实现。此外,我们继续关注国企改革和转型创新带来的投资机遇。
