临近年底，新一年东莞楼市走向再度成为业界关注的焦点。
为此，本报联合合富辉煌东莞市场研究部推出《2014东莞楼市猜想》报道，通过对已有数据的收集和梳理，并围绕供应量、成交量、房价、产品、区域市场等热点话题进行分析，为广大读者提前解读2014年东莞房地产市场行情。
关键词：供应量
供应增约5%—10% 有望再创新高
据了解，2013年前11个月东莞市一手住宅新增供应面积约660万平方米，同比大幅增加26%。其中，2013年11月共34个新增供应项目，总供应84.5万平方米，环比小幅上升4.8%，同比大幅上升29.28%。
业内人士认为，依据今年前11月的供应数据来看，预计2013年的住宅供应面积有望超过730万平方米。
对于2014年楼市新增供应量，新开工量是反映下一年新增供应的关键性指标。数据显示，截至2013年12月23日东莞住宅新开工面积约812万平方米，同比2012年增加约7%左右。粗略估计，2014年新增供应增幅将在5%—10%，总量创历史最高。
[猜想]
2014年供应充足，总量有望超过2013年，预计住宅新增供应量在750万—780万平方米，增幅约为5%—10%，总量或再创历史最高。
关键词：成交量
成交量小幅上扬
或超760万平方米
在银根收紧、政策不明显的大背景下，当前东莞楼市处于“供应偏紧”行情，即需求受到供应不足的限制，需求仍然未被完全释放。因而，若2014年延续2013年的趋势，供应量持续释放，有望激活需求市场。
事实上，2014年东莞楼市不乏支撑成交量的利好因素。首先，2014年区域集中、房企集中化现象将较2013年有所改观。2013年在区域及开发商方面集中化程度较高，如临深片区仅塘厦一镇成交量就占全市总量的13%，相当一部分尚未被激活的区域楼市，还处于蓄势待发阶段，有望在2014年得到释放；其次，去年以来轨道交通、高速公路、公园建设等城建规划利好信息不断，对于楼市的驱动作用将在2014年和2015年充分发挥，2014年东莞楼市成交将受到利好支撑。
此外，由于房产税落地东莞的可能性较小，广深客户有望继续支撑2014年东莞的成交量，而广深楼市政策的升级则是大势所趋。[猜想]2014年东莞楼市环境整体向好，同时也不具备大幅提升的条件，成交量小幅增加这一趋势是主流。2014年成交量或超过2013年，增幅约在10%以内，预计成交量在760万—800万平方米。
关键词：房价
房价呈小幅上涨态势
近几年，东莞房价呈逐年上升态势。数据显示，去年前11个月东莞住宅均价为8318元/平方米，今年前11个月东莞住宅均价为8764元/平方米，同比上升5.36%；其中，11月份住宅价格为8932元/平方米，环比小幅上升3.6%。
记者采访发现，对于未来房价走势，市场反映不一。其中，卖方市场相对乐观，而需求市场则持谨慎观望态度。
对此，业内人士认为有六大因素支撑房价走稳。“近两年东莞全市商住用地平均楼面地价分别为2400元/平方米、2800元/平方米，其中2013年地价上涨17%。近两年东莞地价的上涨较明显，将推动房价自然正常上涨。”众多城建交通利好规划，将增加2014年房价预期。同时，2014年楼市供应量较大，房价增长受到平抑。2013年东莞房价已经小幅上涨，部分区域上涨幅度较大，故2014年房价涨幅将不会太大。
凤岗某房企负责人亦表示，受政策挤压出的深圳和广州客户来莞置业现象将会增多，一定程度上会抬高东莞整体均价。不过，众多二三线镇区供应量明显加大，一定程度平抑了整体房价的涨幅。
此外，品牌房企开发项目将增多，精装房比重将增加，预计房价整体涨幅将超过2013年。
[猜想]
2014年东莞房价将呈小幅上涨态势，涨幅将略高于2013年，预计在5-10%，预计整体均价约9200-9600元/平方米之间。
关键词：产品
刚需房或是明年主销产品
步入2013年，东莞住宅产品供应发生明显转变，大户型一统市场的格局被打破，呈现出百花齐放的态势。
记者在采访中了解到，2014年还将延续这一行情，“首次刚需”产品将在2014年继续释放，同时改善需求型产品销售情况也会有较大的提升。
从产品供应面积来看，70—120平方米以满足首次置业为主的刚需产品得到了较大程度的释放，而大平层大宅产品占比或明显下降。
不过，多位业内人士认为，2014年仍然有较大的发展空间。同时，经历了两年的市场压抑后，“改善需求”的普通大户型将会得到释放，销售情况将会有所好转。
[猜想]
2014年，迎合首次置业者的刚需产品还将持续释放和热销，而首次改善需求型产品在可选住宅进一步丰富的趋势下，销售量也将会出现小幅上扬。
关键词：区域
二三线镇区
成楼盘供应主角
据了解，受东莞主城区土地资源日趋减少的影响，2014年商品房供应“镇区化”将更为明显。
事实上，这一现象在近两年的楼市供应中已初显端倪。数据显示，2013年11月东莞土地挂牌出让9宗商住地全部来自镇街，面积超过40万平方米。同时，光大地产、联华国际、世博新天地等本土房企纷纷在镇区拿地造城，这意味着未来东莞的开发热点将会转移。
相对于今年，2014年楼市供应将向二三线镇区集中。据悉，潜在供应面积前10名区域中，如常平镇、厚街镇、大朗镇、樟木头镇、石碣镇和道滘镇等二三线镇区占六席。一线镇街如塘厦、长安、虎门、松山湖、东城等楼市供应比重略有下降。
田禾地产黄经理认为，受新增供应偏向镇街的影响，东莞房价或因此而平抑，成交均价变动幅度不会太大。
[猜想]
2014年二三线镇区供应比重将增加，楼市整体均价受到平抑。
2014年东莞镇街住宅
潜在供应前 16 位
区域 住宅面积
凤岗镇 100.7 万平方米
常平镇 80.1 万平方米
南城区 77.8 万平方米
厚街镇 64.6 万平方米
大朗镇 64.1 万平方米
樟木头镇 55.7 万平方米
东城区 54.5 万平方米
道滘镇 53.3 万平方米
塘厦镇 47.2 万平方米
石碣镇 40.6 万平方米
寮步镇 35.3 万平方米
石龙镇 29.7 万平方米
黄江镇 25.1 万平方米
沙田镇 25.0 万平方米
横沥镇 23.1 万平方米
松山湖 22.8 万平方米
(注：截至12 月 23 日东莞住宅新开工未预售前16 名区域新品)
2014年东莞城区潜在供应楼盘
区域 楼盘名称
南城区 白马驿舍
南城区 百花公寓
南城区 城市立方
南城区 鼎峰源著
南城区 方中兰亭轩
南城区 恒大雅苑
南城区 佳兆业帝景中央
南城区 君珆花园
南城区 世纪城国际公馆香榭里
南城区 世纪城幸福公馆
南城区 天安数码城
南城区 天利中央花园
南城区 万科翡丽山
南城区 万科金悦香树
南城区 御花苑
东城区 风景台商住区
东城区 格兰名筑
东城区 皇马郦宫
东城区 金域华庭
东城区 联华半山湖
东城区 天骄御峰
莞城区 东方华府
莞城区 恒大华府
莞城区 君御旗峰
莞城区 联丰中心公寓
万江区 富通圣堤雅
万江区 恒大帝景
万江区 欧景城
万江区 尚峰温莎堡
万江区 尚书悦府
(注：截至 12 月 23 日东莞城区住宅新开工未预售楼盘新品)
