深南大道旁，高达441.8米的深圳第一高楼京基100大厦直冲云霄，而KK Mall也成为深圳人必去消费的高端购物中心，但是在这里悠闲购物、开心消费的中外客人，很少有人知道，这个地方几年前还曾是一片墙面斑驳、楼间缠满电线的破败村落。
“蔡屋围模式”成为了深圳城市更新的样板，由蔡屋围开始，引发了“核爆效应”，深圳多个旧改片区开始复制“蔡屋围模式”。
握手楼的高富帅之梦
故事从2003年5月开始。
位于深圳罗湖的蔡屋围，占地约4.7万平方米，地处深圳黄金地带，交通便利，位置优越，在周边林立的高楼和扎堆的金融机构映衬下，这片握手楼林立、环境脏乱差的城中村十分扎眼。
从发黄的老照片上，能直观看到蔡屋围的原貌：旧楼肩并肩，只够一个人侧身而过；综合市场前自行车乱停放，白色垃圾满地；写着“整治出租屋，扫除黄赌毒，净化社会环境”的大横幅标语，提醒人们这里治安堪忧。
对蔡屋围村民来说，2003年是个不同寻常的年份。这一年5月，《蔡屋围金融中心区改造规划方案》经深圳市长办公会通过，确定为市、区两级重点城市更新项目，这个有着700多年历史的村落迎来命运的转变。
在蔡屋围村民生活了几辈子的土地上，有2000多户村民的约15万平方米的旧房建筑需要拆除，这片握手楼林立、垃圾乱丢乱放、高挂“5元理发”招牌的城中村，开始了华丽转身。
获得蔡屋围区域城市更新开发权的是京基集团，2003年拆迁正式启动。
“最牛钉子户”拉锯战
此后的故事并没有按照平铺直叙的节奏发展。在这片拆除旧房建筑面积仅15万平方米的土地上，经历了原住民与开发商博弈的惊心动魄、跌宕起伏的故事，并因出现了“最牛钉子户”而成为中外关注的焦点，引发《物权法》和公民权益的大讨论。
前期的拆迁补偿相对顺利，但是在拆迁补偿安置率约达到95%的时候，即在2007年之际，深圳房价开始飙升，一直谈不拢的几户居民纷纷提高了要价。 被媒体誉为“深圳最牛钉子户”、“最贵钉子户”的一户业主的要价从原本补偿价格的500多万元，上涨至1700万元左右，双方就此陷入了拉锯战。偌大的建 筑工地上，孤零零一座楼在坚守的照片登上了各大报纸的头版。
这一度令京基集团董事长陈华心急如焚。
经过一年多时间的博弈，在2007年12月，京基终于与最后一位业主达成了一致意见，最终1700万元的补偿让“最牛钉子户”偃旗息鼓。陈华长舒一口气。
在5年后京基100落成之际，陈华仍是无限感慨：“这是一场耗时且艰巨的马拉松，遇到的问题比想象的要复杂很多”。
2007年12月，老村正式完成拆迁进入建设阶段。
红利共享的“蔡屋围模式”
蔡屋围的城市更新模式可以用“政府引导、市场主导”和“政府、企业和村民”多赢来概括。
政府在整个蔡屋围改造过程中扮演了重要的角色。为推进项目进程，2006年8月，罗湖区政府成立的拆迁工作小组进驻现场，由副区长任组长，抽调21名处级以上干部分成16个小组全面启动拆迁工作，采取分工明确，包户到人的工作方案进行拆迁安置谈判。
这一项目的建设更是在摸索中创造了深圳城市更新的“蔡屋围模式”，实现了包括蔡屋围村股份公司和村民在内的多方共赢，给蔡屋围股份有限公司、京基集团以及原居民都带来了巨大的经济效益及社会效益。
据蔡屋围社区工作站相关负责人介绍，蔡屋围村民们的房屋是按1：1的拆迁补偿比例置换为京基100的商品住宅的。而该区域的房租这几年已经翻倍。
此外，通过回迁安置，原农村集体股份公司还获得6.25万平方米的高档新物业。
另外，蔡屋围股份公司的集体收入，由物业公司收入、投资发展公司收入和三个实体公司的收入组成，物业出租收益占了多半。如今，京基100吸引了众多 企业进驻，股份公司租金收益从改造前的每年1800万元提高至改造后的每年6000万元。这种农村集体土地转化为农村集体股份公司并以股份参与城市化商业 进程红利分享的模式，成了深圳乃至全国在类似的城镇化改造中广泛应用的样本。
京基集团作为蔡屋围片区城市更新的市场主体积极参与项目开发建设，在拆迁与城市更新中面对各种复杂的利益纠葛与矛盾，通过各种制度创新，积极化解矛 盾，巧妙糅合各方利益，以大局为重，不惜大幅让利，赢得了这场让深圳引以为傲的城中村改造之战。京基的品牌影响力也得到进一步提升，这也给其后面获取更多 的城市更新项目提供了绝好的开发蓝本。
目前，京基100引进了国际500强企业及跨国金融机构在华总部，构建世界级的企业总部所在地，位于大楼底部的国际时尚精品购物中心京基KK MALL已于2010年开业，招租率达到95%，全部引进国际国内时尚潮流品牌。
2011年4月，楼高441.8米的京基100大厦正式封顶，在原来的老围片区矗立起了深圳第一、全球第八高建筑京基100大厦，并集办公、商务、酒店等功能于一体的城市综合体，建筑面积约62.5万平方米。
蔡屋围，这个深圳最早就存在的自然村现在正在被城市化的高楼大厦所覆盖，曾经遮天蔽日的“握手楼”变身城市高级公寓，曾经狭窄闭塞的村中里弄变成了明亮繁华的购物中心。
在深圳蔡屋围所创造的突破原本城中村靠出租低端厂房、物业获取收益的发展瓶颈，让村民、村集体、地方政府与企业共同参与、共同分享红利的“蔡屋围模式”引发了周边地区的响应。2012年，蔡屋围南区改造、湖贝村改造在征集意愿时都得到村民、居民的高票支持。
“蔡屋围模式”也为全国的旧城改造和城市更新提供了一个经典的案例。
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新浪下午茶-第五期-“以房养老”倒计时
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