在1997年末至2003年中的这段时间里，香港房价下跌了76%。此后至今年第三季，香港房价又上涨了四倍。
市民入市意欲锐减，内地买家因高税而“逃离”
日前，有媒体报道指出：几乎没有哪个房地产市场的波动程度可以超过香港。投资者可以从中大举获利，但难的是如何把握时机。统计资料显示，在1997年末至2003年中的这段时间里，香港房价下跌了76%。此后至今年第三季，香港房价又上涨了四倍。近几周来，香港房价再次呈现下跌之势，分析师认为香港房价还有广阔的下跌空间。
美国债收益率上升 导致港房价下跌
巴克莱(Barclays)驻香港的房地产分析师路易(Paul Louie)说，香港房价未来两年可能从当前大约60万美元中值的基础上至少下跌30%。他预计房地产各领域将同步下跌，办公物业至少下跌20%，而零售及百货类物业至多也只能持平。
美银美林的分析师则指出，香港房价下跌主要应归咎于长期美国国债收益率上升，这是因为香港实行联系汇率制度，港元汇率与美元挂钩。香港的住房收益率(房产年收入或租金除以购买价)与10年期美国国债收益率紧密相关。目前二者均为2.8%。美银美林预计，10年期美国国债收益率明年将升至4%。假设10年期美国国债收益率升至4%且香港住房收益率也紧随美国国债收益率变化，同时租金保持不变，那么房价需要至少下跌24%才能让住房收益率从当前的2.8%上升至4%。
当下，尽管香港利率水平下降抑制了抵押贷款还款额，但香港房价还是让许多市民难以负担。数据显示，受全球流动性大举进入香港的影响，香港房价自2009年年末以来已经上涨111%，如果从还清抵押贷款需要一个家庭多少年的收入来看，现在大概需要17年的收入，这与1997年楼市最高峰期相当。
香港豪宅量价齐跌 新鸿基买楼送税
高位之下，香港楼市走势如何？有着超人之称的李嘉诚在日前就表示，香港地产市场不是由地产商决定，而是由政府主导，不排除存在政策风险。地产项目的发展周期长达4至5年，其间可能出现各种变化，因此难以估计楼价走势。李嘉诚更预测，政府“辣招”带来的负面影响将于明年出现。
今年10月，面对楼市的持续上扬，香港特区政府推出针对非香港永久居民的15%买家印花税，今年2月再推出双倍印花税，令外地投资者购买香港房地产的税务负担最高可达物业价值的23.5%。“双辣招”之下，导致香港楼市量价齐跌。据香港特区土地注册处数据显示，9月份住宅楼宇买卖合约3686份，较8月份上升8.2%，但同比下跌49.5%；当月，楼宇买卖合约总值190亿港元，环比下跌3.1%，同比跌幅更是达到53.1%。
从单价来看，9月份香港住宅单笔合同金额515万港元，较8月份的近576万港元也有所下降。其中，拖累香港楼市交易的主因是豪宅的不景气。据中原地产研究部报告显示，今年第三季价格超过1200万港元的豪宅买卖合约登记仅有607宗，价值167.44亿港元，较第二季分别下跌13.2%及10.8%，并创下自2008年以来的最低成交量。数据进一步指出，自从特区政府实施“双辣招”以来，买家入市意欲锐减，豪宅的交易量今年以来已连续三个季度下跌，累计跌幅高达61.3%。虽然近期新鸿基采用印花税回赠的措施吸引了部分豪宅买家入市，但也只是个别现象，而且也就是变相降价促销。
有业界人士指出，香港豪宅呈现跌势的一大原因还在于内地买家也因高税而“逃离”。据戴德梁行的报告显示，除了一手豪宅不景气之外，今年以来香港二手豪宅卖家的日子并不好过，买家持续观望，卖家也不愿降价。报告数据显示，9月份，金额在1000万港元或以上的住宅占住宅物业临时买卖合约的比例仅为6%，而去年10月这一比例高达12%。
“目前，纽约、伦敦、洛杉矶、东京都是大热门，而一些中产阶层的投资则转向了马来西亚，"重税"之下，香港只能是眼睁睁看着内地买家的流失。”有中介人士无奈直言。
今年前三季度
广东中小户型严重供不应求
日前，广东省房协市场分析课题组发布的2013年前三季度广东房地产市场分析报告指出，随着批准预售持续减少，商品房市场区域分化明显。统计显示，今年前九个月，全省商品房批准预售面积6062.22万平方米，同比减少17.2%；其中，商品住宅批准预售面积5425.85万平方米，同比减少17.5%，同比下滑的趋势仍未改变。尽管9月商品房批准预售面积663.76万平方米，处于今年最高值，但同比仍减少2.1%。
与此同时，商品房、商品住宅实际销售率(实际销售面积/批准预售面积)分别为109.1%、109.9%，较去年同期分别大幅提高39.9%、39.8%。其中，90平方米以下住宅批准预售面积为1227.46万平方米，同比减少19.0%，销售率高达116.0%。从今年情况来看，90平方米以下住宅销售率均高于总体住宅，且批准预售面积下降的幅度也较其他类型住宅大，这进一步加剧了小户型住宅产品的供求矛盾。
从区域看，珠三角地区商品房销售率为124.3%，远高于其他地区，且与其他地区差距有扩大之势；粤北山区销售率为87.8%，供求关系较为平衡；相比之下，东西两翼供求关系较为宽松，销售率分别为65.2%、76.1%。
从住宅投资结构看，90平方米以下住宅开发投资仅占住宅投资26.9%，同样未有突破。课题组指出，在当前国家支持首次置业、抑制投资投机性需求的政策环境下，企业应加大对中小户型“刚需”产品的投资。有数据显示，90平方米以下住宅销售率总体高于其他类型产品，其供求关系相对更为紧张，因此，预判其市场将更为广阔。与此同时，课题组更建议，在国家大力推动城镇化的政策背景下，企业应调整发展思路，加大对县域地区的关注度，寻找新的发展机遇。
