【编者按】据克而瑞2012年济南前三季度房企销售面积排行榜显示，排名前十名的房企销售面积份额占比达35%，其销售金额市场占比为36%，而在去年，这两个数据还分别为28%与29%。2012济南前三季度排行榜前十名的项目中，体量在100万平以上的就有6个，其中中海国际社区、济南鲁能领秀城及天鸿万象新天等项目规划体量均在300万以上。由此可见，济南房地产市场集中程度处于不断攀高的过程中。在这样的背景下，市场上的“新型大盘”也日益增多，济南楼市的“新大盘时代”初现端倪。
就此，新浪乐居(微博)独家采访了济南阳光100房地产有限公司副总经理陶晓智(微博)，他对于“新大盘时代”提出了自己独到的见解。
陶晓智：只靠大盘发展 房地产未来将陷入死循环
陶晓智认为，与广州、北京等一线城市相比，“大盘”进入济南的时间相对较晚。像广州等华南版块城市在2000年时就已经有了“大盘”的踪影，而济南的大盘时代则要从2001年以后算起。
“如今十多个年头过去了，目前一些三线城市也开始陆续出现超级大盘，因此很多人认为房地产的竞争已经进入了大盘竞争的时代，如果你不是大盘的话就根本不好意思继续‘玩’房地产行业。但我却不这么认为。”针对“大盘”陶晓智提出了两个疑问：“大盘”是不是真像大家所认为的那么好？未来中国房地产发展的格局会是“大盘”一家独大吗？
“专业已死”
重价格而轻专业性 大盘存在潜在问题
对于第一个问题，陶晓智的回答是否定的。“在大盘的持续开发中，会遇到各种各样的问题，包括如何协调前期后期的入住情况，大盘整体规划的修改，大盘周边环境以及区域政策的变化等等。”陶晓智指出，由于大盘的开发周期往往较长，一个大盘十年之前的规划是很难完全适用于其各发展阶段的，加之市场在不断发展，购房者的需求在不断变化，大盘是需要在发展过程中不断对前期规划进行调整的，因此大盘并不是十全十美的。
很多人都认同大盘具有一项优势，那就是抗调控的能力明显，但陶晓智却提出了不同的见解。他认为大家所提到的“抗调控能力”往往只涉及到价格层面，但调控其实不仅仅只是调房价而已，相对于价格我们应该更加重视专业性方面的要素。“专业性指什么？指的是我们的规划，我们的产品，我们的户型设计，我们对质量的控制，以及大盘所展示出的生活方式等等。”陶晓智认为，如果把这些专业性要素都纳入考察范围的话，大盘所谓的“抗调控能力”就不见得那么明显了。
陶晓智同时提出，过于关注价格而忽视专业性也造成了房地产业从业者专业水平的滑坡。“我的产品质量做得怎么样没人关心，我的户型是怎么设计的没人关注，哪怕户型差一点，哪怕房子的质量差一点，但只要面积能达到八九十平米，只要价格能降下来，大家还是会掏钱买单。所以从业者根本不需要去考虑专业性的问题，只需要降价就行了。”在他看来，与五年前七年前相比，当前房地产业从业者的专业能力其实已经退化了不少。
“每当大家谈论‘大盘’多么多么厉害时，总是最先联想到它的销售额，关注它所占的市场份额，关注它的扩张，但往往忽视了其他一些问题。”陶晓智说，现在回头看看著名房企在几年前所开发的楼盘，一些问题已经逐渐暴露出来，而现在开发中的楼盘在几年后很可能会暴露出更多的问题，只是这些问题往往乏人问津。大家只选择性地看到了大盘“好”的一面，却没有去关注大盘潜在的问题。
“调控产生恶果”
房地产发展不能只靠大盘 未来恐陷入死循环
那么，大盘所存在的种种问题是否该归因到房企身上吗？陶晓智认为答案是否定的。他提出，大盘所反映出的本质问题其实是供需的问题。陶晓智用济南举了一个例子：“按照当前的市场情况济南一年大概能消化近五百万平米的量，但政府、开发商和购房者对于市场供需的认识是完全不同的。政府感觉市场是供大于求的，因为它所供应的土地很充足；但老百姓却感觉市场供小于求，因为他们无房可买。”
“从政府的角度来说，它在年内已经供应了几十万几百万平米的土地，但这些土地并不是平均分配在济南大大小小的六七十个楼盘手中，而是集中在几个楼盘，几个开发商的手里。而作为大盘来说，它的开发是一个持续的过程，因此它不会在一年内把所有的量全部供应到市场中，这也就使购房者产生了无房可买的感觉。”
陶晓智认为，供需的矛盾不仅体现在量上，也同样体现在购房者的产品需求上。“十几年之前的房改是几代人需求的集中爆发，年轻人需要结婚，老年人需要养老，市场上更多的仅仅是一种对居住的需求。但如今十几年过去了，市场已经向改善性需求转向。”陶晓智解释说，改善性需求的特征在于人们的要求五花八门，每个人的需求都不尽相同，“老年人可能需要离医院近一点，中年人则需要考虑孩子上学的问题，希望离学校近一点；有的人可能看重居住坏境，希望离坏境优美的地方近一点，有的人则可能对户型有特别的要求。”
在陶晓智看来，目前的大盘是很难满足购房者五花八门的改善性需求的，体量巨大这一特点使得大盘往往只能选址于市郊，而如果购房者不像在这些区域买房的话，市场上又难以寻找到其他的供应。最后的结果就是购房者的很多需求为现实条件所限，最终只能降低自身的需求去委曲求全，迁就开发商。
为此陶晓智还举了一个例子。“如果想在济南的市中心买住宅，目前是没有太多选择余地的，但这是否意味着市中心就不需要住宅呢？市中心的住宅是否就意味着昂贵，只能卖给有钱人呢？答案都是否定的。”陶晓智说，在一些发达国家，市中心反而是小户型较多，因为年轻人大多经济实力不强，如果住在郊区的话，没有车会导致他们出行不便；而且相对于中年人来说，年轻人的购物娱乐需求要强得多，而郊区的对应配套也并不齐全，因此年轻人对市中心的依赖程度应该是高于中年人的。但目前我们城市的现状是，在市中心的房子面积大、价格高，年轻人买不起；而郊区的房子相对便宜，但却不符合年轻人的需求。
“大盘拥有很大的量，只能通过降低价格来加速资金回笼，这样即符合国家的调控政策，又能满足大盘自身的资金和扩张需求；但随之而来的问题可能就是产品质量的降低，因为要控制成本。所有房产上游的成本都没有降，光让房价下降是不太现实的。”陶晓智认为，如果目前的局面继续保持下去，房地产市场可能会陷入一种恶性循环当中：房企为了扩张纷纷拿大盘，拿大盘就要去郊区；拿了之后需要迅速出手，追求资金的周转回笼，就会在成本上加强控制；而最终导致的结果就是降低了对很多细节的要求和质量的管控。陶晓智认为未来市场不能是“大盘独大”的场面，“这样发展下去无论是对国家、开发商还是购房者来说，都不是一个好的结果。”
“2013年济南房价企稳”
城镇化既是机遇也是挑战 明年市区或涨价无碍整体稳定
对于未来楼市的发展，陶晓智认为2013年将是一个重要的年份，中央经济会议中提到的城镇化对房地产行业来说既是机遇也是挑战。“一个县城可能只有十几万二十几万人，但是一个楼盘的供应量可能就有六七十万，甚至上百万平米，这就是严重的供过于求。”因此，如何保证四级城市、县域在发展的过程中不再重蹈一二线城市的“泡沫”覆辙，不只是需要政府去思考的问题，也是房地产企业要跨过的难关。“房地产所面临的问题已经不仅仅局限于行业内了。”
而对于济南楼市明年的发展，陶晓智提出因为有大盘的存在，房价将会整体企稳。他认为供应量集中在几家大盘手中，房企不会随意涨价，因为大盘的量太大了，需要资金快速周转，需要尽快把项目结束，价格不是说涨就涨的。不过从另一个方面来看，大盘大多集中在二环以外的市郊，市区内房源的供应有限，可能会造成局部的房价上涨。“对于2013年济南楼市来说，市区内房价可能会有一定程度的上涨，但整体房价不会有大的变化。”
