由易居中国旗下核心企业克而瑞信息集团今年7月发布的一份《中国城市住宅发展前景与风险排行榜》突然在11月底因《第一财经日报》的相关报道意外走红，在这份榜单上，我省的陇南、武威、酒泉、定西四市包揽了中国房地产投资风险最大城市的前四甲，风险最大的前十个城市里面，甘肃占了6位，全省14个市州里面，有9个位居榜单前50位。
记者采访省内诸多专家及业内人士，他们均对该榜单的公信力持保留意见，同时，在当前一些三线楼市遇冷的背景下，也有专家表示从积极的角度来看，这也是对上榜城市未来房地产发展面临风险的一个预警。
榜单
《中国城市住宅发展前景与风险排行榜》是一份发布于2013年7月16日的榜单，其中，子排行榜《中国房地产投资风险前50名城市》里，甘肃省陇南市作为三线城市占据该榜单第一的位置，接下来依序是武威、酒泉和定西，而“声名显赫”的“鬼城”鄂尔多斯则位列第五。
在这份榜单当中，甘肃省陇南、武威、酒泉、定西四市包揽了中国房地产投资风险最大城市的前四甲，其次，平凉、庆阳两市分别居第7位、第9位，风险最大的前十个城市里面，甘肃就占了6个，另外，张掖市位居第16位，天水市位居第17位，白银市位居第39位，而在这份榜单公布的房地产投资风险最大的50个城市当中，我省的14个市州当中，有9个市州赫然在列。
榜单的发布者为克而瑞信息集团，其官网介绍是易居中国旗下核心企业，以现代信息技术为依托的中国房地产信息综合服务商。
11月30日，榜单发布机构负责媒体事务的崔琳女士以幻灯片的形式解释了其榜单依据。
在《城市房地产发展风险指标体系》中，发布机构将“内生指标”锁定在市场需求、市场容量、市场供求和外部环境四个方面。在“市场需求”方面，分析了“常住户籍人口比”、“城镇人口增速”、“人均住房面积”、“城镇租房户比例”。在“市场容量”方面，主要分析了“商品住宅成交面积”、“房价收入比”、“收入房价增速比”。“市场供求”方面，分析了“供求比”、“人均购房面积”、“房价绝对值”和“房价波动5年”。“外部环境”方面，分析了“城市GDP”和“行政区人均占地面积”。其中，相关数据采集时间均为2011年以前的数据。
榜单发布机构还对一些数据指标进行了解读，常住户籍人口比(2010)：反映了城市对外来人口的吸附能力。对房地产市场发展前景而言属于正向指标，数值越大则人口吸附能力越强、房地产市场需求潜力愈大。
城镇租房户比例(2010)：反映了市场上无房户的比例和未来刚性需求的潜力，为适度指标，是对常住户籍人口比指标的修正。比例过高，往往集聚的是外来务工人员，转换为现实购买力难度相对较大。比例过低则预示未来刚性需求潜力不足。无厨卫户面积(2010)：无厨卫户面积这一指标反映了未来因拆迁所产生的房地产市场需求，为正向指标。数值越大意味着未来存在较大的改善性需求空间。
该榜单课题组负责人、克而瑞研究中心副总经理林波12月2日在电话中对本报记者称：“其数据来源于国家统计局和第六次全国人口普查，榜单是严谨和科学的。”
争议
这份榜单一经媒体曝光，即引发了各界的热议。
“陇南都市网”负责人张经理第一次是从百度贴吧看到这个榜单的，12月2日，他在电话中说：“(榜单)有点夸张，排在榜首不符合逻辑，担忧出现所谓"鬼城"是不现实的。”
张经理对陇南房地产市场有着长期的观察，“自2008年起，陇南房地产进入了一个"井喷"式的发展阶段，但到了2012年前后回落了，像一类居住地莲湖广场附近、沿江边，盘旋路、东江新区、钟楼滩等开发的楼盘增速赶不上前几年。”
在张经理看来，随着兰渝铁路和武罐高速公路的建设，陇南市府所在地武都区未来房地产发展应该是利好的。
定西市一名公务员也对定西在该榜单上的位次感到惊讶，“鄂尔多斯都在定西之后，让人很难相信这个榜单的权威性。”“怎么会有风险？”定西新城区一楼盘销售人员一脸不屑，“我们的房子卖得很好，一期排号超过300号的都放到二期里了。”
兰州大学城市规划设计研究院张旺锋老师认为，“这个榜单如果属实，对甘肃省一些地级市房地产投资的打击将是致命的。”
就这份榜单，兰州大学经济学院宋超英教授也表示不以为然：这份榜单就其研究结果来看，例如当前房地产投资遭遇下挫，房产泡沫已经破裂的鄂尔多斯，排名第五，而在全国默默无名的陇南、武威、酒泉、定西的房地产投资风险竟然高于鄂尔多斯，这显然与事实不符。
兰州大学社会与经济发展研究评价中心林柯教授说：“从数据研究指标的设定来看并无不妥，但是影响房地产发展的深层次的原因有很多，榜单并没有做一个解读。”
兰州交通大学房地产研究所刘义教授表示，甘肃省部分地州市的房地产业并不像榜单反映的那么悲观。
从事房地产代理销售业务的周晓鸿，其业务范围集中于会宁、定西、临洮等地县。周晓鸿说：“(榜单)有点偏离实际，陕西神木房价那么高没有上榜单。”同时周晓鸿也不同意现在地州市房地产“有泡沫有风险”的说法，他说：“相较于全国其他地方，甘肃一些三线城市房地产发展本身起步晚，房地产开发商多以本地企业为主，也就这两三年才逐步有一些外地房地产企业进入，体量并不大，对于房地产开发尚处于起步阶段的地州市而言，现在谈论泡沫风险有些言过其实。”
记者数次致电榜单所涉部分市州住房建设与保障部门，对方均以没有看过榜单为由，表示不便回应。
“榜单发布后，有一些市州打电话进行咨询，主要询问的是数据来源，但是都没有就榜单本身进行质疑。”林波说，“但是没有接到过甘肃所涉市州的询问电话或邮件。”
针对一些质疑的声音，林波回应说：“榜单所称"风险"测评是以开发商的角度而言的，主要是对去这些地方进行房地产投资开发的公司进行风险提醒，并不是普通老百姓购房的参考，因此当地房价是否存在虚高不是榜单发布的意义所在。”
风险
在上海易居房地产研究院监测的20个城市中，截至10月底，一二三线城市新建商品住宅库存总量分别为2748万、2760万和2251万平方米，同比增长分别为-9.2%、-3.6%和17.4%。
但是榜单所涉甘肃省部分地州市均不在其监测的20个城市中。
克而瑞信息集团研究中心于今年7月发布的《中国城市住宅发展前景与风险排行榜》显示，三线城市的楼市风险远高于一二线城市。在排行榜中，陇南、武威、酒泉、定西、鄂尔多斯、固原、平凉、延安、庆阳、张家界(楼盘)位列城市房地产发展风险前十位；上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、成都、沈阳、苏州、南京位列城市房地产发展前景前十位。
克而瑞信息集团研究中心副总经理林波称，从供求角度来衡量，从一线城市到三线城市，供求风险呈现出扩大趋势。
林波负责的课题组说：“城市房地产沿江、沿海、沿铁路网、公路网发展，黑河-腾冲沿线东南方36%的国土，居住着94%人口，集中了发展前景前20强城市。”
房地产开发的客观现象，受到了地理环境因素的重大影响。房地产沿着交通轴线发展。人口向平原地带，向沿江、沿海、沿高铁地带集聚，从而降低了这些区域房地产市场风险。
西北贫困城市陇南、定西即属“低前景、高风险”，资源型城市鄂尔多斯、白银也属此列。
宋超英认为，三线城市相比较一二线城市，后者往往对外来人口具有很强的吸纳作用，而三线城市相对弱很多，其房屋购买主体主要为本地人口，所以对于三线城市的房地产投资还是要谨慎，不宜盲目投资。同时，宋超英也表示，就其个人观察，目前甘肃各地市的刚需仍然很旺，并不像温州、鄂尔多斯、神木等地，目前甘肃各地的房产需求基本面并非是炒房、投资，房地产投资风险相对有限。
楼市
11月30日上午，薄雾笼罩着定西市新城区，从高速公路出来进入新城区，在建楼盘鳞次栉比，宽阔的滨河西路上人车稀少。这个以农业为主的城市2012年全市地方财政收入仅13.11亿元，大口径财政收入23.21亿元。2012年全市共输转城乡劳动力67.875万人，创劳务收入74.94亿元。
一家在售楼盘的售楼中心里，几名售楼小姐无事可做，聚在一起拿着手机拍照。“现在楼盘均价在3750元左右，楼层高一点的房子均价在4300元左右。”一名售楼小姐告诉记者， “这个楼盘不久前刚刚接受了定西当地一些事业单位的团购。”该楼盘与新建的定西市政府行政中心相距不过数百米。
在新城区，不少楼盘都打出了比邻行政中心的广告。一名不愿透露姓名的楼盘销售说：“在定西市，买房的主力人群还是公务员和企事业单位工作人员。”定西市一名市级机关的公务员说他前不久也缴纳了数万元预订了一套新城区的房子。
一位熟悉定西房地产的本土地产网站负责人说，据他了解，现在定西房屋空置率其实也很高，因为买房子的主要还是本土客源，这些人几乎每个家庭都有2套以上的住房，从这个角度看，风险并非不存在。
据周晓鸿掌握的数据，“整个安定区在售的房屋也就几千套，不到一万套的样子。”在他看来，这是一个正常的数字。
林柯对周晓鸿的观点表示认可，“简单说，好多农村生活条件实在很差，只要经济条件允许，谁不想居住在条件好一点的地方，县城的人又想去市里或者省城，所以说房价这个东西背后隐藏了太多深层次的因素，单纯的数据有时候是没有意义的。”
