“当初是因为买不起市区的房子，才来大丰买这套小户型，却要按最高标准征收契税，想不通。”当唐小姐到成都新都区大丰街道的“润禾花园”收房时，她才知道自己花40多万元买的这套70多平方米房子原来是“非普通住宅”，被要求按照最高3%的契税标准纳税。
“44万元买的一套77平方米的房子，却被当做‘高档房’征收全额契税！”这让润禾花园的业主唐小姐感到难以置信。
据了解，唐小姐所购房产因为达到5700元/平方米，超过新都区的“普通住房”价格标准，因此被当做“非普通住宅”，也就是通常意义上所说的“高档房”全额征收契税。
记者调查发现，这一现象不仅在润禾花园存在，在新都区的北欧知识城、兴想花园、民生新干线、博雅新城、博海城等楼盘也都存在。
业主疑问：40余万房产划入“高档房”？
一套两年前花了40多万元买下的70多平方米的普通电梯房，交房时才知道被划入“非普通住宅”范围。对于购房者来说，这就意味着在交房时契税将按照总购房款的3%来征收，而按照国家有关规定“普通住宅”的契税将只征收1%-1.5%。
也就是说，购房者将承担因划入“非普通住宅”而多出的8000多元契税款。记者调查发现，这样的情况不只在润禾花园一个项目出现，这一现象在一些区域普遍存在。
去年12月31日，当唐小姐到成都新都区大丰街道的“润禾花园”收房时，她才知道自己花40多万元买的这套70多平方米房子原来是“非普通住宅”，被要求按照最高3%的契税标准纳税。这让她感到难以置信，“当初是因为买不起市区的房子，才来大丰买这套小户型，却要按最高标准征收契税，想不通。”
事情追溯到2011年初，当时位于新都区大丰街道的电梯楼盘“润禾花园”一期开盘，那时房价正是经历了2008年低迷不振，2009年逐渐回暖，2010年再度爆发的时候。
作为普通工薪阶层，眼见不断上涨的房价，唐小姐一家很着急，“房价越来越高，凑齐首付买一套房是当时最大的心愿。”在选房的过程中，迫于手中资金有限，原本想在主城区买房的唐小姐把范围一再扩大，最终位于新都区大丰街道的“润禾花园”进入了她的视野。“据说这里是距离主城区最近的一个镇，发展潜力很好，未来地铁等交通也很发达，关键是价格比主城区要便宜不少。”唐小姐说，“由于是首套房，贷款等手续也很快办理下来。”
据悉，当时“润禾花园”一期的开盘均价在6000元/平方米左右，其大丰街道周边的楼盘价格也都相差不多，基本都是电梯公寓。最近两年在国家的多番调控下，大丰房价较为稳定，润禾花园目前均价仍在6000元/平方米左右。
超过4683元/平米即“非普通住宅”
记者了解到，对于契税如何减免国家有严格规定，首先业主所购房产必须是税务部门认定的家庭(成员包括购房人、配偶及未成年子女)唯一住房，也就是说二套房不属于契税减免范围；其次，所购房产必须是属于“普通住房”，而普通住房的条件主要依据容积率、面积、价格三个维度来判定。
关键问题就在于对于“普通住房”的认定。根据新都区的规定，普通住宅应满足实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。住房平均交易价格则是由政府根据各种数据综合测算并制定出来。根据新都区的介绍，该区最近三次公布住房平均交易价格是在2005年6月、2008年1月15日和2011年9月1日。唐小姐买房时间在2011年初，应执行2008年1月15日公布的标准。根据当时平均交易价格3345元/平方米的标准，其1.4倍金额也就4683元/平方米。以此为标准，润禾花园2011年6000元/平方米的单价显然超过了“普通住宅”的范围。
虽然新都区在2011年9月1日对平均交易价格进行过一次调整，但新都区房管局房产交易中心相关人士解释说，平均交易价格的执行标准以房产备案时间为准，如果是在2008年1月15日和2011年9月1日之间备的案，就将以2008年的标准执行。
其他楼盘业主质疑普通住宅标准过低
当得知自己买的是“非普通住房”后，润禾花园的业主一直都在质疑新都区关于“普通住房”的价格标准定价过低。因为“非普通住房”其实就是通常意义上人们所说的“高档房”，在润禾花园业主看来，自己买的是不折不扣的刚需盘。
据一名熟悉大丰区域的业内人士介绍，大丰区域内的产品都是以套二、套三为主，产品同质化比较高，不过由于距离市区比较近加上具有一定的交通优势，吸引了不少刚需购房者，要说单价五六千元就是“高档房”有点勉强。
一个可以比较的是，紧挨着新都区大丰街道的金牛区三环外区域，在2010年10月1日起开始执行的住房平均交易价格为6700元/平方米，如果以此价格1.4倍计算，交易价要达到9380元/平方米才会被划入“非普通住宅”范围。这是根据当年成都市房管局公布的住房平均交易价格，二环以内8500元/平方米，二环至三环之间6750元/平方米，三环以外6700元/平方米来计算的。
“也就几分钟车程，价格标准却相差一倍。”对此，润禾花园业主普遍质疑新都区在此标准上的定价过低，导致购房者难以享受契税优惠。记者调查发现，对住房平均交易价格标准制定过低的质疑不仅在润禾花园发生，许多楼盘的业主都发出了类似疑问。位于大丰的兴想花园、民生新干线的业主都提出了对契税过低的质疑，同样是属于新都区的北欧知识城、博雅新城、博海城等业主也对普通住房平均交易价格标准过低提出看法。
不过，在新都区主管部门看来，标准早已制定，购房者在买房时应当对此有所了解；另外房价上涨过快，也是导致标准有所“滞后”的原因。不过，记者了解到，成都市关于“普通住房平均交易价格”的标准每半年都要更新一次，而新都区却要三年才更新一次。在许多业主看来，标准更新太慢没能及时赶上房价上涨速度，也是导致刚需房被定义为“非普通住宅”的原因。记者手记别让“刚需们”遭误伤
对“高档住宅”征收更高的税，初衷是为了打击投机炒房者，这也是国际惯例，并在全球来看这一手段也着实有效，如果能落到实处老百姓当然是拍手称快。但往往政策在实施中并不那么完美，需要打击的不一定能遭到打击，需要保护的却遭“误伤”。
仔细研究关于“普通住宅”的界定，包括容积率、面积、价格等一系列指标，不可谓不细致，但是就一条价格不达标，就能把众多“刚需”排除在“普通住宅”外，或许有些牵强。
另外一个现实却是，政府部门三年更新一次普通住房价格标准，开发商却是一月刷新三次房价，这样如何能不滞后于市场，如何能真实反映市场环境？相比之下，成都市半年更新一次房价标准的做法更值得借鉴，并且价格也基本反映了市场的成交价格，购房者接受起来也比较容易。
如今，各地房价监控越来越严厉，统计每月房价变化已是家常便饭，甚至有的地方每天都有价格统计，在此技术下仍不改进其“三年刷新一次价格标准的技术问题”，恐怕“刚需们”还会继续遭受“误伤”。华西都市报记者
邹宇
