??“整个房地产行业出现衰退和下行，源于客户对地产信心的丧失。”近日，新宝龙集团董事罗盛文在接受《中国房地产金融》专访时表示，从整体行业来看，地产的黄金时代的确已经过去，宏观局势正在倒逼各大房企不得不进行内部的结构转型和调整。
??有意思的是，房地产趋冷的大背景之下，专注于地铁轨道物业的新宝龙集团，其受到的行业性波及几乎可以忽略不计。在不少业内人士看来，这家公司似乎更像是房地产细分领域内的一位典型的先行者。
??特色地产的幸运
??新宝龙集团创建于2005年，总部位于重庆，是国内唯一一家专业从事轨道物业开发的房地产公司兼并轨道物业O2O生活服务供应商。与普通民众熟知的住宅、商业开发商不同，这家企业的业务则以地铁上盖物业和围绕轨道物业开发为主，并且涉足轨道物业管理和商业运营管理等衍生业务。
??公司董事罗盛文坦言，正是得益于公司主营的特色轨道物业，才得以在房产寒潮中受到较小的行业性波及。对方介绍，截至目前，公司除了一小部分业务涉足文化地产、旅游地产之外，主营业务依然瞄准轨道物业，即地铁上盖项目。
??这一具有一定特色的主营业务，通常需要联手当地的地铁公司一起合作，围绕地铁的上盖物业，如住宅、商业物业，进行深耕细作。截至目前，新宝龙集团已在重庆、西安、南京、长沙、成都等多个城市进行战略布局，并完成多个地铁、轨道物业项目，如重庆多条轻轨站的商业小区和综合性商业物业；西安2号线地铁上盖建筑，同时也是陕西省目前在建最高的地标建筑—西安环球贸易中心-新丝稠之路金融中心等。
??“道物业的开发，通常规模并不大，但其住宅项目的刚需位置普遍都较好。这样一来，也使得轨道物业的总体项目收益较好”。不过罗盛文也坦言，整体房地产下行趋势之下，公司也难逃被波及的命运。不过好在，由于处于地产行业的细分领域，受波及的影响范围也较小。“如果有10家房地产企业受大环境影响出现业绩损失的话，那么我们受到的损失排名最多在第八、第九名序列，还在可承受范围之内。”
??“我个人认为，未来的住宅需求，主要是改善型住房。如果用人口结构调整和住宅供应量来推导出‘刚需’的话，我觉得目前的‘刚需’本身就是一个伪命题”。在罗盛文看来，大量的城市人口出现，加上计划生育政策的实行，几代独生子女所造就的4-2-1型家庭结构中，购房主力90后其实已经普遍没有购买新房的需求。
??“到90后这一代，他们的爷爷奶奶、外公外婆辈们留给他们的房子已经足够解决他们的基本住房需求。”对90后而言，这些相比70后、80后人群具有更加鲜明个性化的一代人，他们最可能做的，或者便是将这些房子换成自己喜欢的房子。
??绸缪布局新业务
??“地产白银时代真的已经到来。现在的情况已经不是我们想不想转型的问题，而是在这种大环境下，必须要尽快地调整内部结构，否则趁早离开这个行业。”为此，罗盛文早在棚改方案提出初期，便有意为公司业务另辟蹊径。而为政府提供金融服务，则成为公司未来的一大发展方向。
??罗盛文透露，就在近日，他刚刚从河南省郑州内蒙古考察回来。据悉，目前在郑州，当地政府正在试水开发中国第一个真正意义上的棚户区改造项目，每套房子均为五六十平米的小户型，用于当地棚户区居民的住房使用。
??他认为，对于一线发达城市而言，未来或许仍能以改善型住房作为房地产行业的发展支持。但是对于这类二、三线城市而言，棚户区改造项目则将为当地带来不少的财政收入和多达12类行业的拉动，特别是针对钢铁、建材等过剩产能行业的拉动。
??例如，公开资料显示，作为内蒙古福最大棚户区，包头北梁棚户区占地13平方公里，涉及11个行政村和15个社区，总计超过4.7万户居民，人口数量超过12万人。在该地区，90%以上房屋为建国前后建成，70%以上居民无固定收入。
??根据官方的前期预算，北梁棚户区搬迁改造计划总投资约200亿元，仅市政基础配套资金就高达48.5亿元，利息等融资成本约41.5亿元。这对一年才345亿元财政收入的地方政府而言，显然有着较大的资金缺口。
??中国社科院农村所宏观室主任党国英认为，就棚户区改造，中央去年补贴700亿，今年补贴到1000亿问题不大。但千亿补贴对于耗资万亿的棚户区改造来说，显然是杯水车薪。“政府投入的资金应该是引导性的，棚户区改造更多应该采取市场化方式招标。”
??到目前为止，棚改资金中约有一半来自国家开发银行的贷款。国开行为棚改先后引入诸多社会资本，起棚改贷款优惠利率约为4.99%，相比基准利率下浮20%左右，并取消了所有服务性收费。
??党国英提议，国家可以出台政策，通过降低贷款利率等方式鼓励民间资本以直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造，从而拓宽棚户区改造的资金渠道。“棚户区改造应该采取市场化招标的模式，加快推进。”
??闲置资产或迎抛售潮
??“今年一定会死一批房企，另外，因为房产投资收益大幅缩水，很多人都开始处理闲置的房子。”罗盛文自己为例，地产行业最繁荣的时候，他跟诸多地产土豪一般，在全国各地购房置业。但从今年开始，他却开始计划抛售到手中闲置的房产。一方面回笼资金，用于其他资产配置，另一方面则是对房产行业的投资收益，信心尽失。
??“最后可能就是在经常停留和往来的几个城市考虑继续持有，像一些没有增值的房产，我会考虑抛售掉。”罗盛文认为，在现行大环境下，投资房产如果不增值，便是亏损的信号。他的这一观点，与国泰君安首席经济学家林采宜的观点如出一辙。。
??就在日前，林采宜接受《中国房地产金融》杂志专访时便提出，目前宏观经济下行通道中，即便房产价值保持稳定，但从其各种投资成本综合考虑，正不知不觉中踏入投资亏损的隐形领域，建议房产投资者不如卖掉房子去买股票。“当然，买股票也是也要选择那些优质的好股票，因为现在已经不是过去随便买一只股票就能赚钱的年代了。”
??罗盛文认为，多年来不少地方政府的财政收入无法摆脱房地产的捆绑，大多需要通过卖地增加地方财政收入。加之近十年以来，房地产产业链上所存在已久的产能过剩问题，外加今年以来日趋严峻的地产存量问题。房地产企业转型不但迫在眉睫，同时也已处于箭在弦上的危急时刻。
