上周济南各城区二手房住宅挂牌价格四跌两涨，均 价达9968元/平方米，各主城区均价呈现微幅波 动，市场整体稳定。目前，从市场成交来看，除了绝对 的刚性需求外，改善性需求也逐渐开始入市。朱晓明
济南二手房挂牌均价为9968元/平方米
上周济南各城区二手房住宅挂牌均价四跌两涨。各主城区均价呈现微幅波动，市场整体稳定。值得一提的是，历下区住宅挂牌均价实现四周连涨，达到12093元/平方米的高位，环比上周上涨64元/平方米。历下区住宅挂牌均价超过12000元/平方米，并且继续保持稳定增长的态势。历下区内重点学区房价格不断攀升是造成这一态势的重要因素。
11月第二周(11.11-11.17)，据搜房二手房数据济南二手房住宅挂牌均价为9968元/平方米。环比上周的9963元/平方米，上涨5元/平方米，涨幅为0.05%。
2013年第四季度，尤其是11、12月份，随着新房认筹、优惠活动的结束，二手房预期好于新房市场。另外，11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》全文播发，其中提到完善税收制度，推进增值税改革，适当简化税率，加快房地产税立法并适时推进改革。不少业主在政策落地前优化房产，抛售多余房屋，议价空间增大，购房者尤其是刚需人群不妨在此期间选择合适的房子。
从各行政区挂牌均价走势看，全市六大主城区二手房住宅挂牌均价呈现跌多涨少的状态。天桥区住宅挂牌均价逆转下跌趋势，本周住宅挂牌均价上涨0.60%，挂牌均价为8678元/平方米； 历下区次之，环比上涨0.53%，挂牌均价为12093元/平方米。
刚需带火二手房市场改善性需求逐渐入市
二手房的优势在于其区域优势，小区配套比较成熟。今年济南二手房的客群以刚需为主。记者了解发现，在一些房产中介公司中，60多平方米的两居室挂出去当天，就有很多客户打电话来咨询，并且有着很强的购买欲望，可见二手房市场之火爆。
另外，房价连涨的压力之下，购房者选择不再观望，积极入市，也促成了今年的“金九银十”取得历年来成交量新高的佳绩。业内人士指出，对于购买二套房的改善客户而言，将增加不小的购房成本。有些购房者为了孩子面临购买学区房的挑战，优质学区不仅教学力量雄厚，硬件实力好，更重要的是环境好。购置学区房应注意些什么？在购买某个小学的学区房时，分辨清楚房子是否在该学校的学区。切勿太过心急，提前做好准备，很多家长为孩子上学考虑，生怕错失买房机会，便想赶紧下手。但事实情况是，从购买成功到进行入学报名，很多学校都是有规定条件的，譬如：很多学校要求满足落户及入住两个条件才可报名入学。与此同时，父母也要了解该校对户籍年份是否有所规定。一些名校因为学生生源过剩，在招生时会对入住时间和户籍有硬性规定，有学校就需要学区房购买年限，如孩子落户二至三年。济南的学区房，和去年同期相比，学区房源均价翻了整整一倍。对于刚需购房者而言，二手房房价下滑的预期并不大，如果大家已经有了心仪的房源，出手就可以。市场处于一个不断上扬的态势，而目前市场上，房主诚心想要出手的房源挂牌均价都比较低，还是建议广大购房者看到合适的房源，就及早下定，以免错失良机。依此看房价走势，起码在短时间内还是会继续上行。
11月济南二手房市场继续延续“金九银十”的火热
二手房报价受市场影响较大，房主心态看好楼市，不愿意报低价。刚需类置业群体由于资金不足，经常对房价“速降”抱有不切实际的幻想。但是，目前济南的房地产市场发展一直比较稳定，房价也是稳中有涨。即使房产税真的出台，对市场整体走向的影响也不会很大，因此建议买方只要是有了满意的目标房源、合适的价格就可以及时出手，毕竟房价是一直在涨的，且好房源时不待人。业内人士认为，改善性需求的入市，说明购房者的心理预期发生了变化，特别是在当前市场稳定的状况下，他们对济南二手房市场后市较为看好。一般来说，当市场销售好、价格处于上升期时，新盘的价格往往高于二手房，但是今年市场表现劲头十足，价格却出现了倒挂。房主们抱着“挂个高价，宁愿有价无市，也不愿低价出售”的心态，价格倒挂越来越多。
虽然11月属于楼市淡季，但是今年11月的济南二手房市场没有表现出大幅的成交量回落，态势延续了“金九银十”的火热，因此年末楼市的价格也很难回落。据业内人士分析，由于当前政策面基本平稳，现阶段房价仍呈延续上涨态势。
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