2012年，广州十区两市招拍挂成功出让的商住地块共60宗，成交总金额157亿元，其中保利、万科、富力、越秀城建等品牌大型房企拿地18宗，占所有成交宗数的15%，但成交总金额高达105亿元，占全市成交总金额的66.88%。
收购公司股权获取土地是目前很多中小企业乐于采用的一种拿地方式，其好处是显而易见的，可以避免土地所有权发生改变所必须缴纳契税与营业税，这两个加起来相当于成交金额的10%左右。
有业内人士透露，从全国范围内大约有一半左右可开发土地在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部11号文件)实施前，就已经通过各种形式分配到了一些开发公司手里。当符合条件的时候，就会有一些企业用各种方式来进行转让。
对 于开发商来说，如果没有地，一切都将是空谈。在众多房产巨头跨进或逼近“千亿”门槛的时候，土地市场也相应地出现了大型房企的“圈地盛宴”，对于中小房企 来说，如何能在巨头们高歌猛进的时候分到一杯羹，直接关系到他们未来的生死存亡。在拿地成本增大，竞争更加激烈的今天，招拍挂市场上弥漫的硝烟显然让很多 中小房企望而生畏，于是，转向二级市场买地、通过股权收购求地等拿地策略正成为它们突围的热衷手法。
中小房企土地市场遇挤压
去年品牌房企在广州拿地宗数不到成交总量的20%，但成交金额却超过总金额的60%。一项来自经纬行的统计数据显示了大型品牌房企在土地市场上强劲的资金实力。
“品牌开发商在招拍挂市场上拿地的宗数不多，但总金额却很高，主要是因为品牌发展商参与竞拍的是地块素质较佳的地块，他们的资金实力是小开发商无法同日而语的。”经纬行研究总监朱欣苑分析指出，未来这种趋势或将更加明显，中小开发商拿地的难度正在明显加大。
对此，广州某小型开发商的销售总监有切身体会，“现在大房企越来越多突破千亿规模，社会资本集中，已经开始挤压中小房企的生存空间了。”他说，行业洗牌，中小房企被淘汰将是未来的趋势。
不过，他也强调，“是趋势，但不一定是必然趋势。”毕竟，在过去的一年里，中小房企的拿地宗数还是占到了全部宗数的85%，压力之下，中小房企也有自己的生存之道。
张建勋指出，广州市现有土地出让在10万平方米以下的项目占到了全部的60%以上，总价规模并非中型房企不承受，即使寸土寸金的珠江新城，有些小地块总价三五亿也能买到了。
记者采访了解到，尽管目前广州拿地成本高企，但仍有不小中小开发商通过各种努力在挤压中求发展。
二手市场买地 避开招拍挂竞争
“中 小房企一个项目的开发周期在三四年左右，如果手上有三四个项目，未来还能开发十年左右，但如果眼下不能拿到地进行土地储备，就意味着八至十年之后，这批中 小房企将面临市场淘汰。”一位曾负责广州中型房企营销工作的业内人士指出，如今中小房企手上的土地储备越来越少，随着时间的推移，有一天开发完了，想重新 拿地就很难赢得了大房企了。
在行业洗牌现端倪，生存空间收窄的中小房企眼下能不能拿到地，正关系着他们未来的生死存亡，目前正是中小房企们“八仙过海，各显神通”的时候。
“所谓龙有龙道，蛇有蛇路，对那些在广州市场上拿地压力太大的企业来说，要生存下去的话，要么靠关系寻求突破；要么干脆往外跑，去三四线城市寻求发展。”广州某项目运营公司负责人介绍。
中 小房企在二手市场拿地比较普遍，“有些开发商以前拿了地，现在没实力开发，一些有实力的中小房企会通过自己的关系运作将这些地块拿过来开发，这样的做法很 常见。”该人士介绍，虽然这样的拿地也不会太便宜，但好过招拍挂市场上的激烈竞争，还有一些小型的三旧改造项目、农村协议土地等，“特别是一些商业项目， 往往会选择这种方式。”
“二手土地转让，同时也给中小房企通过资本市场获取土地带来大量机会。这种经营行为可以不用挂牌、拍卖和招标的方式来确定，因为它已经不是一个出让的过程，而是一个转让的过程。”有业内人士表示。
与此同时，很多中小企业选择向三四线城市转移，对他们来说，花同样的钱，可以拿到更核心区域、更多的土地，也不失为一种市场策略。
“在 广州市场上拿地竞争压力确实很大，我们去年去海丰拿了一块地，今年5月份就要开盘了。”广州正升建筑有限公司有关负责人告诉，该地块位于海丰的新城市中 心，一个类似于广州珠江新城的地方，地块有7万多平方米，建基面积30多万平方米，这块不算小的地块总价却不到两亿元。该负责人表示，同样的两亿元，是投 在广州拿一个小地块，还是投在二三线城市的核心区域拿一个大地块，公司会从资金、风险和投资回报率等多方面考虑，“但说白了，最关键的问题还是控制成 本。”
收购股权获取开发用地受青睐
近日，广州某房企位于台山的大型旅游度假项目奠基开建，这个占地1500亩的项目将分五期开发，成为公司未来在广东地区的一大重点。
“台 山的这块地其实拿了好几年了，最近才把手续办好，进入实质开发阶段。”记者采访了解到，这个占地过千亩的项目通过股权收购获得，解决一些复杂的产权问题花 费了颇长一段时间，“不图省钱，谁不愿意去招拍挂？”有知情人士向记者透露，该公司之前在广州打造了多个知名项目，但却从来没有出现在招拍挂市场拿过地。
“我们之前也试过收购公司来拿地，比如有些项目早年没有做起来，通过股东转让我们继续来做，盘活容易，从成本控制和利润率上来看，也比较划算。”广州正升建筑有限公司有关负责人介绍，比如之前该公司旗下的柏涛雅苑、锦华汇都是通过这种方式运作的。
记者采访了解到，收购公司股权获取土地是目前很多中小企业乐于采用的一种拿地方式，这种拿地策略的好处是显而易见的，可以避免交相当于土地成交金额10%的契税和营业税。
面对大型房企的垄断和庞大的资金实力，有些中小房企还通过海外资本市场的资本运作来实现土地收购。这类海外资本一般会要求占有该项目的部分股权。
中小房企其他拿地策略剖析
手段之一：先联合拿地再单干
在 大型房企联合拿地的风潮下，中小房企为了应对招拍挂市场的激烈竞争，也在相互“抱团”联合拿地，比如中小房企事先组成联合体共同投标。有的时候可能是开发 和资金的联合，有的是技术与技术的结合，有的是设备的结合，或者与施工企业的结合。又或者是开发商与开发体联合，通常是联合投标以后，再分地，分完土地以 后大家各干各的。
一小开发商副总梁先生表示，“这种方式我们之前就有过尝试，就是前期大家一起去拿地，然后一起开发后各自经营，有的开发商把房子拿去卖了，有的去放租，各自有各自的想法和用途。”
手段之二：利用公益事业圈地
一些中小开发商利用自己的社会关系，通过各类慈善事业、福利事业、宗教、教育等名目启动开发项目，一方面，当地政府以此名目立项圈地，低门槛吸引投资商；另一方面，开发商扛着公益旗号向地方投资。
手段之三：利用市政工程圈地
开发商通过向地方投资道路、管网、广场、绿地公园等看似不挣钱的市政项目，在赢得地方政府信任的同时，也为获取区内成片土地及邻近区域地块的开发权奠定了基础，即使最终的土地出让方式是市场的，因先期市政工程项目的垫底，就多了一重成功的砝码。
