2012年杭州楼市年报·土地：万科

　　2012年杭州楼市年报·土地

　　买地509亩，万科土地市场称雄

　　本报记者 张卉卉/文 制图/梁津铭

　　每年的土地市场都是房企们“割地为王”的一场较量。

　　没有一年的市场像今年这样“血腥”。这个“血腥”并不是指争夺土地的激烈程度，要论地价狂飚，今年显然比不过2009年、2010年，一般土地的溢价率高的也不过20%~30%；这个“血腥”是指房企拿地前几位的“改朝换代”，并由此预示着市场新地位的重新梳理。

　　万科、中海、嘉里，这些外来大鳄成为拿地大户，往年风头颇健的本地龙头房企绿城今年在主城区竟是零拿地状态。虽说，滨江、天阳这些本地房企拿地量虽依旧位居前列，但依照现在外来大鳄的拿地势头，几年后，市场的“老大老二”可能不是本地房企。

　　一家房企的发威：

　　万科，今年拿地量第一

　　要说今年哪家房企风头最健？万科的身影显然不可回避。据本报统计，今年杭州主城区包括萧山、余杭，拿地亩数最多的就是万科。

　　508.9亩，这是万科在今年的拿地总量，也是万科自2006年进入杭州市场后首次年度拿地量第一。

　　一直以来，万科在杭州土地市场并不显山露水。2009~2010年，杭州万科在主城区只拿了55亩宅地。今年，万科却频频在土地市场上有行动：

　　7月31日，万科斥资13亿低调拿进城北的180亩宅地，楼面价仅为4430元/平方米。万科的这次拿地称得上今年大房企的首度出手，整个主城区土地市场的回暖也由此带动。

　　8月27日，万科拿下江干科技城宅地；10月11日，万科再拿滨江宅地；12月4日，万科成功“抄底”，以13.7亿元和5.5亿元分别直接竞得位于坤和·西溪里的旁边的蒋村58和59号宅地。

　　这4块宅地中，除滨江地块这次价格被抬了一下：在四家房企的竞争下，经过24轮报价，并配建保障房，最终折合楼面价8178元/平方米，溢价率为36%外，其余地块都是底价成交，成功“抄底”。

　　与外地大鳄的补仓相比，2009~2010年拿地量最大的房企绿城集团，今年在杭州没拿地。虽有统计显示，从2012年6月底至11月中，绿城在外地频频购地，涉及总金额为167亿元，不过据绿城首席财政官冯征称，绿城所涉及的拿地都是绿城和其他企业的合营公司在拿地，除了大连地块绿城出资40%外，其余购地资金已不需要绿城支付现金。

　　今年年中，记者采访宋卫平时，老宋明确表示绿城接下来“不拿地，或者少拿地。”但是，对于外来大鳄在杭州的剧烈动作，绿城明年会不会在杭州拿地？最近宋卫平并没有再次强调不再拿地，而有所保留地称：“明年再看具体情况，如果有条件，可以再适当地拿地。”

　　一块地的争夺：

　　大房企博杀，小房企旁观

　　截至目前，2012年杭州主城区共出让70宗土地，成交面积2924亩，成交金额408亿元，分别比去年全年增长26%和29%。从这一数据看，今年的土地市场“收成”不好不坏。

　　从房企的拿地热情看，拿地不再是“一荣俱荣、一损俱损”的事。2009~2010年，大家看好后市，一哄而上拿地，2011年，碰到调控，大家集体退缩。而今年，不同房企拿地更趋理性，会根据自身的资金实力、运作能力和成本决定是否拿地。

　　于是，今年就出现不同地块“冷热参半”的情况。地价飚得最高的是中海三堡宅地。总面积为126亩的三宗三堡宅地在溢价49%的情况下进入保障房竞投环节，共计配建保障房9.8万平方米，占总建筑面积的32%，而3宗地剔除保障房后，平均楼面价达到2.6万~2.7万元/平方米。但与此同时，也有不少地块因竞争者少而底价成交。

　　但不管如何冷热参半，今年土地市场的主角是全国性房产大鳄和国企。今年拿地前六名房企中，大半是外来大鳄和国企背景的公司。“国企资金雄厚，而且财务成本低。”一位业内人士如此分析。

　　杭州民企值得一说的是滨江和天阳。滨江今年在余杭拿了两宗地，拿地额高达24.7亿，位居第四，拿地面积仅次于万科，位居第二。天阳今年的拿地金额达22.42亿，位居本地房企第二。在与实力雄厚的外来房企比拼中，天阳以联合体优势取胜。半岛国际的操盘团队滨盛置业先后拿下两宗天城单元宅地，总耗资13.52亿元。加上天阳自己拿下的庆隆宅地，天阳今年共拿了3宗地，强力回归市中心。

　　而小房企在今年土地市场上却集体“失声”，基本只有看看的份。一位手中项目进入开发尾声的小房企老总说，2009年拿的地，现在房子差不多卖完了，但仔细算算没赚到钱。虽说手头已没地，但还是打算再等等看。

　　一块地的退出：

　　今年首现“配保地”退地

　　2012年，一块保障房配建地块退地。这块被温州天元房地产投资有限公司在2011年7月竞得的土地，在持地一年后又被杭州市国土资源局收回。

　　这块地之所以能成为今年土地市场的“明星”是因为有着多重身份：一是，它是杭州推出“配保地”以来，首例进入保障房面积竞投的土地；二是，它是首例因保障房配建而退地的土地。当时，这块地经3轮报价和20轮保障房配建面积竞投，保障房配建比例高达32%。

　　今年11月初温州天元传出退地消息。温州天元董事长王润南公开称，由于保障房配建比例过高，无利可图，要求降低配建面积，但被杭州租赁建设管理中心驳回。紧接着，便传出退地消息。杭州市国土部门称，这块地因没有按期支付土地款而被收回。

　　天元地块退地并非偶然。该地块所处的桥西板块价格竞争激烈，周边楼盘在售价不过2万~2.2万元/平方米。天元宅地楼面价11141元/平方米，扣除保障房面积，实际楼面价达到16328元/平方米，利润很薄。

　　另一个问题是，由于保障房面积配比过高，地块又小，设计上有一定难度。天元的初步方案是建两幢楼，一幢保障房，一幢商品房。这样的袖珍小区在销售上没有任何优势可言。

　　更有意思的是，天元地块在11月初退地后，12月26日该地被再次挂牌出让。据杭州市国土资源局出让公告显示，这块地起拍总价为13120万元，折合楼面价为11200元/平方米。由于土地规则有所改变，由原先的配建10%保障房起步到现在的溢价49%以上再竞拍保障房面积，这块地的起拍楼面价比原先的7664元/平方米上涨了46%。

　　2012年拿地量前十名房企(包括萧山、余杭)

　　房企 亩数(亩)

　　万科 　508.9

　　滨江 　301.7

　　中海 　236

　　嘉里 　214

　　翘威(富力) 209

　　房企 亩数(亩)

　　新湖、余杭财经 208

　　赞成 　　　　202

　　东晖建设 　　158

　　惠力 　　 157

　　广厦实业 　　144

　　2012年拿地额前十名房企(包括萧山、余杭)

　　房企 金额(亿元)

　　中海 69.1

　　万科 53.8

　　嘉里 25.4

　　滨江 24.7

　　龙湖 23.5

　　房企 金额(亿元)

　　平安人寿 23.1

　　天阳 　22.42

　　杭房 　　 15.38

　　翘威(富力) 12.3

　　慧展科技 11.5

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