无锡即将上市纯新盘解析 红星紫郡独孤求败

5月24日，位于崇安区广益板块的红星紫郡样板房开放。崇安区土地供应向来较少，红星紫郡作为普通住宅纯新盘入市，自然得到相当大的关注。

无锡是个单核城市，未来围绕新市民中心一定会有副中心，甚至逐渐替代崇安区市中心也说不定，但就目前而言，短则五年内，长则十年内，崇安区内环内都将是无锡唯一的市中心，市中心就意味着完善的资源配套，商业、教育。

目前崇安区在售项目销售进度分化明显，红星紫郡只要定价合理、产品合适，高去化不成问题，这事红星国际广场已经干过，此番已是轻车熟路。所以，红星紫郡售价只要在8000元/平米，上下浮动不超过10%，一定又是高去化，当然最重要的原因是，实在是没有竞争对手。

为什么这么说呢？有三点原因可以佐证。

首先，从区域竞品来看，对手还是老对手。

红星紫郡在崇安区最直接竞品就是红豆·人民路九号。红星之前的红星国际广场与红豆·人民路九号是门对门的竞品。但两者相比，红豆·人民路九号总体量22.46万方，自2011年11月首开至今，仅销售了8.1万方，而红星国际广场，自2009年拿地后，规划了14.3万方的产品，2012年5月首次开盘，到了2014年年底基本售罄。

表1：2015.1-2015.5崇安区主要在售项目一览

取值时间：2015.1.1-2015.5.25

取值范围：取值期间销售套数>10套的项目

其次，近期首开项目中，红星紫郡最“单纯”，居住便利性和舒适度最高！

蠡湖瑞仕花园和红星紫郡是纯住宅项目，其余都是商住综合体。蠡湖瑞仕花园定位高端，仅推出177平米房源，预计价格过万，与红星紫郡并非竞品。

商住综合体方面，配套有较长的成长期，舒适度和便利性要大打折扣。盛业城位于惠山天一新城，主打商业公寓，非直接竞品；太平洋城中城推出的产品与红星紫郡类似，但品牌影响力上同比偏弱，项目配套也与红星紫郡相距甚远；恒达星湖花海坐落于东北塘，65-140㎡的洋房产品具备较强的竞争力，不过同样是区域配套较弱，周边融科玖御半岛近期月去化仅在10套左右，东方天郡年后的月去化也不超过20套，由此可预判，恒达的开盘效果未必能够理想。

表2：近期首开项目一览

再次，红星紫郡与其他热销楼盘“擦肩定位”，同类竞品性价比最高。

综合来看，万科·新酩悦、协信·未来城、绿地中央广场、景瑞望府等几个盘是有可能实现热销的。不过，万科·新酩悦位于滨湖，且是精装修，客群定位不同；协信·未来城目前成交均价5字头，针对的将是经济实力相对偏弱的刚需和首改客户，而红星紫郡由于完善的配套，其定位是有一定品质追求的客户，两者有差异。

绿地中央广场和景瑞望府与红星紫郡产品上有竞争，其中，绿地中央广场地段上，不仅紧邻高架，且周边配套缺乏，两者相比，红星紫郡如果定价合理，性价比更高；景瑞望府位于锡东新城，虽然周边有高铁、学校以及地铁等配套，但生活氛围不强，目前意向置业崇安区的客群，相对较少会考虑该区域。整体看来，加推产品中，与红星紫郡有潜在竞争的项目依然不多。 

表3：近期加推产品一览

城中地段做项目，能借周边的势，也需慎重考虑地价因素，作为家居业投身地产，2013年红星地产拿过中指的一个奖——全国商业地产开发企业第2名。红星与万达对待住宅的手段很一致，快打，好在产品质量与口碑一直还不错，红星地产我看好你。

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