一直不太喜欢写关于土地市场的内容，一是因为不懂，二是因为不屑，特别是在长沙。长沙楼市混到今天这样子，事到如今还是“好房子难找”的境地，不能不承认跟土地市场的操控水平不高关系重大吧！
【春】
只想踏个青却买了套房，这就是梅溪湖
春天的周末，雨后骄阳普照。绝逼不适合宅在家里发霉的日子，去哪采采花发发春？长沙，适合休闲的好地方其实不多，岳麓山去太多，植物园门票太贵，西湖公园太晒，于是商定一致赶往梅溪湖桃花岭景区。桃花不在了，但终究是个有山有水的好地方。
果然，兜了两三圈，找不到停车的空隙，只好比较远远地把车停到云顶梅溪湖售楼部附近，再步行上山。渗透在形形色色花枝招展的人群里，不免有些感性。好时节，好天气，好景观，自然好心情。这，或许就是梅溪湖里的楼盘卖得红火的大好前提吧！
在长沙，到哪去找比梅溪湖综合竞争力更强的宜居环境？好山好水，大规划大手笔，大商业大教育。围着梅溪湖一圈，齐刷刷几百栋有逼格上档次的建筑，那气势摆在那里，长沙什么地方还能有这般气场？
风景如画，让人流连忘返。就算我这般屌丝也会做梦，发财了一定要在梅溪湖里面买套景观大宅，从而有效提升幸福宜居指数。那些土豪们，肯定更加不用说了。来了，逛了，不刷个卡交个定金，怎么舍得匆匆告别梅溪湖？
于是乎，这个春天，金茂府大卖、梅溪湖中心大卖、振业城大卖、万科里梅溪郡大卖、云顶梅溪湖偷偷地热销等等。不管是理性置业，还是用脚投票，克而瑞长沙机构的楼市成交数据佐证着，置业梅溪湖就这样成为越来越多长沙购房者最无须太多犹豫的方向性选择。
衷心地说，前些年有朋友买房，要我推荐，我是不会或者不情愿推荐梅溪湖区域的。很简单很肤浅的观点，买个房子住个10年15年，居然3-5年要住在“工地上”，不可避免地会闹心的。
没想到的是，梅溪湖的动作这么快。到去年夏天，看着梅溪湖的名校一家接一家开课，看着湖畔一个接一个高富帅楼盘稍息立正，甚至如金茂梅溪湖、和泓梅溪四季、中海梅溪湖壹号等第一批项目都进入清盘状态了。能不放下执念，与时俱进义务积极地推销梅溪湖的好房子吗？
【夏】
太多边角余料的供地，让长沙楼市愈发燥热难挡
没到老顽固的地步，但还是会固执地认为长沙的城市规划和土地供应亏欠了这个城市太多太多。南城某立交桥边，一新入伙楼盘的高楼窗户，曾经整齐划一地贴着几十张白纸黑字的“吵”。
不能不说三个字，自找的。你买房的时候，难道不知道离24小时车水马龙的立交桥50米不到会吵翻天？我还以为开发商会装双重双层隔音玻璃呢？不过，话又说回来，能够把这三五十亩地规划成住宅用地并成功卖出去，这也需要足够等级的城市规划水平和运营能力了。
少赚这几千万会发不出公务员工资？何况，谁不知道？越是什么钱都赚，越是发不了大财。所以，长沙土地市场，多了边角余料的生财有道，长沙楼市，便多了天生快消残次品建筑的一栋接一栋。
天生残疾，怎么做好房子？做了品质大宅又如何？楼下再给你添个物流园区配套，包你最好的产品情怀也逃不出只需要被甩卖的“奥特莱斯“手掌心。
站在洋湖垸某楼盘住宅25楼的大阳台上，可谓风物长宜放眼量。脚底下是大美洋湖湿地公园，视线两三公里范围内，却是四五条六车道的干道正车轮滚滚。再听说，旁边伟大的规划师们正在画两条横贯东西纵达南北的高架路，交响乐般的场景可想而知。摇摇头，不敢再做念想。
那边厢，梅溪湖边，政府部门和金茂公司的人们，为了全面整装打通梅溪湖国际新城一期和二期，正劳心费力把绕城高速的高架拆掉改成隧道穿”城“而过。
【秋】
梅溪湖J-44地块溢价出让究竟凭什么？
4月21日，是中国金茂长沙公司在梅溪湖再一次收获硕果的日子。楼市莫测，开发商拿地热情剧减、土地供应被迫收紧的大背景下，当天挂牌的梅溪湖J-44地块一反常态，受到4家知名房企的追捧，最终经过 46轮争夺，以楼面地价4148元/平米，超出挂牌总价 3.51亿元的表现溢价成交。
第一时间和金茂长沙一级营销的负责人交流，分明可见他亢奋溢于言表的状态。能不欣慰吗？梅溪湖国际新城的一级土地出让，从来就不是个轻松活。
为了支撑楼市去库存，因为楼市整体风向莫测，各级政府无不收紧了土地供应量，各大房企更是捂紧了口袋不敢出手，以致长沙土地市场从2014年开始供需锐减，2015年供应量更是创下了近十年新低。“零溢价”加工业用地唱主角成了长沙土地市场新常态。据克而瑞长沙机构统计数据显示，2016年一季度，长沙内六区成功出让的18宗土地，均以底价成交，其中7宗为工业用地。
J-44地块的挂牌在外界看来不得不让人产生遐想和顾虑。要知道长沙楼市从2014年以来一直很低迷，开发商谨慎底价拿地成为主流，竞争又大，对于拿地这个事情不得不思虑再三。
梅溪湖(J-44)地块凭什么逆市受宠？金茂长沙一级营销的负责人给出了3点理由：
一是作为湘江新区核心的梅溪湖国际新城承蒙政策关照，才有经营性住宅用地供应全面收紧状态下的独家破例挂牌，物以稀为贵嘛！
二是梅溪湖国际新城(一期)发展到今天，蓝图渐成现实。在金茂公司和湘江新区管委会的共同努力下，梅溪湖国际新城的规划、运营、交通、配套建设一直高举高打，远远领先于其它板块或新城区。同类型的地块，在梅溪湖里面，就是真金白银，而不是啼笑皆非。
三是此次推出J-44地块本身的魅力十足。前望梅溪湖，背靠桃花岭，左临绕城高速隧道，右近梅溪湖周南中学。真正的出则繁华，入则宁静。162亩多一点，不大不小，二类居住用地，容积率≤2.5，建筑密度≤30%，绿地率≥35%，建筑限高100米，绝对是中高端品质项目的发展基因。
如果说前些年在梅溪湖拿地的房企还需要喝半斤白酒，麻着胆子来开支票的话，到现在应该是不用太多担心了。作为梅溪湖国际新城一期仅剩的4块住宅土地之一，甚至是仅有的相对低密度纯住宅用地，J-44地块被多家房企追捧，进而高溢价成交自然也就不是意外。
【冬】
那些三五十亩地别急着卖了建个垃圾楼盘成吗？
冷静点说，梅溪湖J-44地块的逆市受宠，若要说是一季度长沙楼市红火了，二季度土地市场便将随之红火，可能过于武断。且不说有些诡异的一季度楼市热销能持续多久，至少在房价如此，竞争局面如此的长沙楼市里，房企大叔们曾经豪掷万金不顾一切抢地的激情只怕是很难集体勃起了。
不要让孩子输在起跑线上。而长沙很多楼盘却实实在在输在土地这条起跑线上。好规划，才有好土地，好地块，才有好房子。否则，枕头绣得最美，床单却是杂乱无章。诸如，最好品质的综合体背后是安置小区、旁边是物流园，或者最佳地段的综合体20米之隔是棚户区等等，他们如何不会因为土地“缺陷”而大打折扣！
梅溪湖这条起跑线，显然画到了更前面一些。所以这(J-44地块高溢价成交)，不应该简单地判断为2016年长沙土地市场从此红火的开端，反而更应该给长沙的城市规划和土地供需一个深度思考的案例。
罗马非一日建成，梅溪湖的土地和商品房诱惑指数自然也不是一出生就是爆表状态。在大谈街区制的今天，有个冷笑话可以分享一下，受惠于“超前规划”，长沙早已是“最街区化”的省会城市。
在长沙，绝大多数地方，最多走500米，不管你是买烟买槟榔还是买冰淇淋，包你轻松入手，即使在五一路芙蓉路。到北上广深大武汉大郑州等大城市你试试看？
我不知道这是长沙人们的幸事，还是遗憾。幸运的是方便，平均房价相对更低。遗憾的是，没多少严格意义上的好楼盘，受制于规划太“超前”和各种想方设法的成本控制，反而有了太多残次品楼盘。
一套房子，住个10年15年，发现住不下去了。小区太乱，周边太杂，停车无地，安全无靠。可不可以说，太多低层次高密度的开发，不是福利而是隐忧？
梅溪湖，因为有政府的大力支持，有金茂公司的整体规划和卓越运营，才有今天的魅力。相比之下，省府新城呢？高铁新城呢？甚至洋湖新城和滨江新城呢？在新一届城市决策班子正积极造绿和集思广益求解停车难题的良性创新动作进行时，可不可以更大胆一点？那些十字路口的边角余地，那些已经水泄不通的棚户区中心的三五十亩地，别急着卖了建个垃圾楼盘行吗？给这个城市尽可能多一点可呼吸可拓展的空间，如何？
受宠的J-44，于是不应该只是个案、只是偶然，除了之于梅溪湖国际新城在长沙楼市供需双方的魅力十足和卓越根基稳固，更应该是，现在或者未来，从紧供地的长沙土地市场双方都值得更多运筹帷幄与深思熟虑的标杆参照。
