近日，国土资源部、国家发改委在联合印发的《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》中，又再次明确了“禁止别墅类房地产开发项目”的规定。据业内人士分析，此时限制政策的出台，让别墅产品作为一种稀缺资源的价值日益凸显，价格可能攀升。据业内人士介绍，虽然“限墅令”并非首次发布，通过技术手段在容积率不低于1.0的地块规划低密度产品也并不困难，“名非别墅，实为别墅”的擦边球近几年仍盛行于市场，但由于此次限制政策首次有发改委参与，各职能部门协同作战，打“擦边球”的成本和难度将大大增加。
“擦边球”不好打了
新近出台的《禁止用地项目目录(2012年本)》中明确指出：禁止别墅类房地产开发项目。而在《限制用地项目目录(2012年本)》中则强调：住宅项目容积率不得低于以下标准：1.0(含1.0)。在保证品质的前期下，纯别墅楼盘的容积率往往都在0.3-0.8之间，所以这条规定，是再一次从事实上让纯别墅用地成为“绝版”。
国土部门对于别墅供地的限制由来已久。2003年2月，国土部首次发布了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，通知中首次提出了“停止别墅类用地的土地供应”。2006年5月，国土部再次发布通知：“一律停止别墅类房地产项目工地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”另外，今年的5月18日，国土部在公布今年全国住房用地供应计划时再次重申，要严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。而此次新名录的发布再次重申对别墅用地“断供”。
对此，有开发商表示，新目录中的“禁墅令”与之前的政策相比，从字面上来看并没有太本质的区别。但实际上，从操作层面上来说，可能会越来越严。也有业内人士认为，虽然禁止别墅用地的规定由来已久，但各地的地方政府在具体执行的时候，有些对别墅用地的界定比较清晰，有些就存在一些变通的方式。比如同一个开发商在拿下相邻几块地后，进行容积率的综合平衡，以便有地块可以做出低容积率的别墅、排屋类产品，但是，从今年开始，这种方式明显行不通了。此次“新政”是由国土部、国家发改委联合印发，可见其决心与力度之大。
“禁墅令”或引发别墅涨价
距离第一次发布“禁墅令”已过去几年时间，此次发布的目录与旧版明显的区别在于，为了更好地贯彻落实中央房地产市场调控政策，新目录首次明确限定住宅项目“容积率不得低于1.0”，从操作层面进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外。
每次用地政策的调整，都很容易成为现有别墅及高端物业涨价的契机，物以稀为贵，高端物业抗风险能力也较强，开发品质好的别墅从来不愁卖。近日，北京一名为“远洋瑚景园”的项目开盘，建筑面积最大的一套独栋别墅单价为14.98万元/平方米，总价为2.8亿元。
负责利民开发区“拙墅”项目的策划总监高长春告诉记者，别墅早就不能审批了。从2006年第一次通过量化指标进行限制，独栋别墅一夜间消失，但此后通过技术手段开发的类别墅产品，如双拼、连排由于认定标准的模糊设定和政策监管的力度问题，仍然行销市场。但2012版新政出台后，从行政角度加强了过程中的审批管理，由此未来的产品规划中，类别墅产品出现概率被大幅降低了，目前的可售别墅产品，有可能成为哈市别墅类产品的“绝唱”。原因在于从本次新政开始，多部门开始联手，通过行政手段加强了项目前期审批的过程管理，将别墅产品从过程中挡在了闸门以外。这意味着市场上现有的别墅产品将卖一栋少一栋，尤其是产品功能规划完整、合理、资源优势明显的别墅产品或将涨价。或者可以这样说，在新政以后，别墅产品本身，将成为一种资源。
哈埠市场对“禁墅令”反应冷淡
据了解，“禁墅令”已在北京、上海等大城市有了明显市场反应。根据亚豪机构统计数据显示，5月份北京别墅市场共有6个项目开盘销售，比上月多出4个，6个项目共提供别墅产品236套，预售许可面积9万平方米，环比上月供应套数大涨257.6%，供应面积上涨12.5%，也创造了自2011年11月以来的7个月的月度供应新高。
目前，哈尔滨的别墅市场还没有太明显的波动。业内人士称，这是一种正常反应，哈尔滨处于全国房地产市场的“神经末梢”，向来对政策的反应比较滞后，对新变化不太敏感，但随着新政的推进与执行，市场终会有所反应。
“禁墅令”发布之后，记者走访了群力一家别墅类产品的售楼处，在装修豪华的接待室里只有几名工作人员，看到有人前来咨询，也只是简单的介绍产品特点。据现场工作人员介绍说，别墅产品动辄上千万元的支出，只面对极少的消费群体，这部分群体有自己的评判标准，置业顾问只要将项目特色介绍一下就行了，不用像普宅一样事无巨细地解说。当问及是否知道未来市场别墅类产品将会断供，价格是否会上涨时？她说：“别墅类产品具有很强的抗跌性，从长期来看，价格呈上扬状态，别墅类产品价格上涨最终还是靠消费市场来决定。”
