在谢昊狄眼里，对于产业地产开发商来说，这是绝好的扩张机会。一线城市写字楼涨，部分中小企业不得不另寻办公地址。而正因为经济低迷，地方政府更迫切地需要资，开发商可以更低成本地拿地，也了解到2016年将是奥宸新产业及奥宸金控的发力之年。
谢昊狄，原翔盛投资华南区域总经理，2015年加盟奥宸集团，任奥宸新产业控股副总经理，曾产业转移并孵化过一批知名企业和项目。2008年加盟翔盛投资，带领公司立足珠三角、长三角经济圈中国产汇聚区域，并依托项目的成熟运营模式，以总部综合体与产业综合体两大产品线为基全国布局向迅速纵深化发展。曾为南玻集团、北辰汽车、三江航天、光宝电子、五羊电缆、洁丽雅等知名企业产业转移项目孵化培育。曾为红牛、王老吉、统一集团、今麦郎等企业产业转移产业聚集申报世界低碳产业园区。加盟奥宸集团后将“重仓深圳”，聚焦深圳产业升级、工改工等所带来的土地开发、房产开发、产业园区基础设施开发建设、产业园区管理运营、产业升级孵化基金、新兴金融服务及综合配套服务的产业链整合机遇，倾力打造产业控股投资的领先品牌。
香港国际创客节
图片（中之集团3D打印-韩斌、奥宸新产业-谢昊狄、紫辉创投陌陌投资人-郑刚）
曾亲手操盘广东工业园、中部国际企业城、全湖半岛智慧新城、广州国际企业孵化器、万国汇金CBD等。
产业地产6年前谢昊狄的一份深度访谈
从2010年底开始， 翔盛投资全国化扩张策略。谢昊狄告诉记者，对于产业地产来说十分重要。一个产业园区成功的要素包括：城市力、区位力、产品力、服务力。并非市都可以打造产业园的。“如果只是简单的卖地和招商是不适合的，要选择经济总量力强，政府效率高，政府比较开明，规划比较清晰的城市。”谢昊狄说。
翔盛投资主要是在环渤海经济圈、长三角经济圈、东北亚经济圈三大区域进行布局。“经济越发达的地区，需求越旺盛。”谢昊狄说。
以北京为例，2011年，北京工业用地共成交1192323.61平方米，其成交总量高出住51.94%。伴随着地产调控的深入，越来越多的开发商开始转型产业地产，产业地产常火爆。
而城市的区位选择更为重要，区位要选择在城市主要的发展轴线上，周边有交通优配套环境，人才、学校和要素资源，还要配套商业住宅，这亦是一个园区快速成功的“选址成功，园区就成功了一半。”谢昊狄说。
在谢昊狄看来，产业地产应警惕泡沫，实现园区的理性繁荣。“中国产业地产不缺不缺政策、不缺客户，但缺的是标准，产业地产应该朝着更专业化、品牌化、规模化发展。”他说。
产业地产的平台唯有规模化、品牌化，政府才会给予相关的优惠措施。随着地产的，很多地产的人才外溢和转型，唯有规模化和品牌化的平台，才可以吸引高端的人得到银行的统一授信和优惠的贷款价格。
而民资出身的翔盛投资并不担心资金问题。谢昊狄认为，有好的项目，好的经营模会主动找上门来。并且，翔盛绝大多数项目都是用来销售的，通过销售来快速回笼资万达做商业地产的手法。谢昊狄告诉记者，翔盛投资要做产业地产界的万达。
从2012年开始，翔盛实行全国品牌联动，并积极开始向华南、华中拓展，联东划建设园区十三个。对于开发商来说，运营能力更为重要。
产业地产开发商必须了解客户的需求。谢昊狄指出，产业地产在开发过程中，主要府和入驻企业两大客户，在过去经济三十年发展过程中，政府主导产业发展，政府关转型和区域税收，而产业发展的主体是企业，因而产业地产通过构建实体经济平台，服务好政府、入驻企业，实现多方共赢。
翔盛投资基于产业微笑曲线提出了“产业魔方”的概念。所谓产业微笑曲线就是指业的两端附加值高，而中间环节的附加值最低，因而，从设计研发、产品制造到市场从左到右，按附加值的高低画成一条线，就构成一个曲线。
产业魔方”则是从产品上分生产、研发、总部，从功能上分高端厂房、总部写字设施，同时，因地制宜，研究城市的能量和区域经济特点，进行有效组合。研究是做，还是做总部好。合适的区位，提供合适的产品，以此定位客群，创造稳定的金三谢昊狄解释说，在城市开发区，比较偏远的位置，要做第二产业，重点发展厂房、房，和小部分低密度总部办公产品。但是在城市能量比较强，区块位置比较好的地要更关注微笑曲线两端，建总部独栋办公楼和高栋办公楼，外加办公生活一体化设附加值更高的企业。
据透露，已经形成较为完成运营模式，下一步将在全国范围内加快扩张速度。
城市规划需要政府和市场相结合
《中国工业地产》：随着珠三角产业升级的推进，各城市的规划、定位都在重新部署才能做好城市规划？
谢昊狄：一个城市要发展得好，取决于两个因素：一是政府有一个前瞻的战略、规战略规划下面怎样利用资源，并导向性地和市场合作。可以这样说，市场的行为和行为是在政府整体规划下的两个微观行为，这种微观的行为对于整个战略规划的实现重要。
但相对来说，以前的城市规划往往是政府来主导，做一张规划图可能就开始了基础设施投入、吸引招商等等。其实我们也越来越发现，本身一个城市它能够发展起来是一个方面，而政府规划与市场这两块的结合才是更加重要的。其实像北京对于市一些运作和相关的规章制度已经出台了，虽然许多城市还没有这样做，但其实也有很已经开始了这方面的操作。
《中国工业地产》：那么在城市规划中，政府的战略和企业（市场）的行为有哪些差么去协调？
谢昊狄：在城市规划中，政府的战略规划和企业的市场化运作，两者的诉求点不同注重的是城市的长远发展，而企业注重的是投资回报率。所以两者需要协调好，政府综合效益的同时需要市场化操作，企业在实现自己经营效益同时，一定程度的考虑社。而要做到这点，就需要第三方加入进来推动，像我们这样的顾问公司做的就是在政业中间搭桥牵线。当然我们必须要有城市规划的专业的背景和技术，才能同时帮到政业，去协调双方利益，促成双方的持续合作。政府考虑的是长远利益，而企业更考虑的效益，如果我们偏重任何一方，都可能再次造成社会资源的浪费。
《中国工业地产》：目前珠三角各城市的规划定位存在什么问题？
谢昊狄：其实现在珠三角各城市的规划定位同质化现象都是十分严重，在操作过程出现一些矛盾。从产业转移园区的建设中就能看出。一般来说产业转移园区是由政的，比如说某城市对口佛山，某城市对口顺德，某城市对口东莞，那么双方政府就签协议。现在产业转移园很多都是由一些有政府背景的企业或者投资商会来牵头，通过集一些市场力量来参与。我们比较担心的是，包括产业转移，地方政府一直以来都是税收等方面的优惠政策去吸引对方，那么周边的城市，包括泛珠三角的城市，甚至西的城市，他们也会一窝蜂这样操作，这样一来，就出现大家都用土地、税收来争取投毕竟市场资源的分配是有限的，我们担心一拨风起来。会不会像二十年前的经济开发那样一发不可收拾。
产业园规划应是产业先行而非概念先行。
《中国工业地产》：现在各地都在建设产业园，也出现了许多五花八门的概念，有人园就是在玩概念，你怎么看？
谢昊狄：一个产业的发展，至少经历了10年的积淀，才能把产业经济效益和社会效起来。其实我们都能看到开发区经过整顿之后，剩下来的还有多少，真正发展起来的少。我想在城市规划中都要去注意的。无论是政府主导的产业园还是由主体企业主导该思考一下这个地方到底有什么优势资源和产业基础。比如说我们公司在西部地区那药产业园区，我们就会去分析到底选择的产业具有可依托的产业资源和基础条件，然对产业和行业的分析，选择产业价值链的哪些环节来做。并且在不同级别的城市做产其产业能级也有很大差异。 并非所有的城市做产业园都要五脏俱全，从链头做到链、生产、营销样样俱全。如我们在西部地区的一个三线城市做产业园，考虑到其城市能力和地方产业的特点，我们就专注于在以原材料为主的加工、深加工、技术研发、销等环节做专项研究。现在很多产业园概念满天飞，如产业转移园、总部基地、研发创新中心等等。但我们有没有想过，这些产业要发展需要依托怎样的资源条件，以及聚集的要求和产业配套的需求，而这次条件绝非一个概念就能在短时间内吸引聚集和。
《中国工业地产》：你觉得珠三角的产业园规划与其他地区有什么不同？深圳没有纺基础，但华南城的纺织服装原辅料交易却做得红红火火，这与您说的产业园建设产业否矛盾呢？
谢昊狄：跟长三角，环渤海地区不一样的是，珠三角当初主要还是靠三来一补发展，它的产业，本来就属于国际制造业产业链条中的一环。经过二十几年的发展，一些的制作，人员等等一些配套设施，都是在这个产业链上去做的。
我们在跟一些人打交道中，他们也说到深圳的华南城。其实华南城深圳可以做，主的是深圳中心城市的价值以及整个珠三角的制造企业，其次它有香港五大财团支持业先行，并不是当地一定要有这个产业基础，有产业沉淀和可依托的腹地产业资源当不过。
产业升级、转移，既是企业之间的竞争，也是政府之间的博弈。
《中国工业地产》：目前国内的产业转移应该说还处在一个比较低的层面，主要是因？对于产业转移，你有些什么建议？
谢昊狄：国内的产业转移确实存在不少问题。珠三角城市，不论东莞还是中山，这本身聚集着产业，一但转移，他要先转移哪一部分？因为这些企业本身的技术、相关设备已经在这里了，它转移的时候，需要考虑是整个搬出去，还是只做其中某一块说到产业转移，我们看到一些省级的经济开发区，他们不是先把配套做起来，吸引过来，而是先有投资项目，路和基础设施就跟着这个厂的建立而去开通，主要是靠土一些优惠政策去投资。
而对于产业转移园，它也面临一个招商的问题，主要原因一个是本身没有想清楚要块产业，另外，企业入园还有一个时间效益的考虑，但可能在这个时候大家都已经等，而地方政府又没有跟进，也没有财政去投入建设，这样就会恶性循环，并演变成新土地浪费。所以在珠三角地区，产业转移必须思考清楚先做哪一个环节，先打好产业
《中国工业地产》：低端产业转移出去，就真的能挪出地方发展高端产业么？应该怎？
谢昊狄：现在的产业转移都在说“腾笼换鸟 ”，腾出地方给更好的企业发展，是说你腾出地方就有机会去吸引更高层次的产业过来，重点是你依托什么去做，你自身有哪些基础。比如，我们在深圳南玻集团产业转移项目，那我们就综合评估南玻的行业领头性、政府的推动力以及市场的操作性的要素作出针对性的行、产业功能配置和物业载体的开发。还有我们帮广州白云区做一个政府主导小型产业项目，就要充分依托当地民科园原有的产业聚集以及发展轨迹，与之配合承接，实现升。那么对于一个城市来讲，大家都想聚集更多的市场资源在自己的地盘上，也会面上企业之间在竞争，政府之间也在搏弈。根据我司的经验，我认为要实现产业升级，个逐步实现，以点带面，集中力量以龙头企业自我更新升级，原有产业园自我更新升动整个城市的产业升级，市场与政府资源阶段性整合，集中配置，才能实现产业升级良性循环。
