??涨不涨，看市场，行不行，看户型。伴随下半年上市量增加，在价格有所提升的状况下，性价比高的户型设计显然成为开发商争抢客源的临门一脚。而自上半年以来，刚需和首次改善成为市场成交的主体，在80—140㎡这一面积跨度中，高实用率、高附赠面积与中小面积边户这样的高舒适度设计成为新一轮产品战的焦点。
??刚需户型比拼实用率还多了边户
??在眼下房价“涨声”连连的江北新区，一场产品战正在悄然拉开序幕，伴随新盘大量入市，市场竞争趋向激烈，包括荣里、保利西江月、万科璞悦山等江北一批新生代品牌楼盘，都将90㎡左右的户型作为项目中的“明星产品”，这些户型产品也各自都有设计上的“绝活”。
??其中，荣里89㎡户型被标榜为“全能成长户型”，改造后的主卧设计有一个卫生间，可以被改造成衣帽间，也可直接打通作为婴儿房，打通之后主卧南北通透，同时户型赠送面积也达到10㎡，设备平台则可以改造成一个8㎡左右的书房，实际得房率超过80%。万科璞悦山的85㎡“微洋房”做到三室两厅一卫，两开间朝南，在项目首批预计推出的160套房源中，85㎡户型占到了130多套，户型的实用率也达到了85%。保利西江月所主打的88㎡户型也做到三房并且三开间朝南，其中书房还可以改造成儿童房或者卧室。此前面市的正荣润锦城，主打的也是78㎡两房和88㎡三房。其中78㎡的实际使用面积可达101㎡，得房率达100%，而88㎡的大约也相当于105㎡。
??值得注意的是，中小户型以往多出现在中间户，眼下包括华润国际社区、荣里等江北楼盘都已经出现中小户型边户，例如华润国际社区就出现了89㎡的边户户型，这批户型不仅做到三房二厅一卫，南北也完全通透，同时又有赠送面积，在此前的开盘中，这批户型均价已经达到1.7万元/㎡，是所有房源中单价最高并且优惠最少的。荣里89㎡的高层户型也做到了边户，在两面采光的同时还有景观阳台。
??不仅如此，在河西南板块，下半年的竞争也愈加激烈，为了争夺主城刚需客，开发商纷纷主抓刚需中小户型。本月刚入市的佳兆业城市广场，主推的87㎡三房被开发商形容为“河西最好的中小户型产品”，这批户型能做到带主卧衣帽间的三房，实际得房率超过90%，其中北卧室赠送面积多达9㎡，南向次卧连同赠送面积达到11㎡，半赠送的阳台面积也达到6㎡，据介绍，87㎡户型将占据项目所有房源的一半。此外，眼下河西也多了“小面积边户”，“88㎡的小三房在我们的楼盘边户里占到了四分之一，分布在3栋楼里，在河西算是首创。”河西南刚公开的纯新盘招商雍和府置业顾问表示，项目首批推出的房源中就包含部分88㎡中小户型边户，预计会很抢手。
??140㎡以内户型稳占主体更强调“全能”
??网上房地产统计显示，今年上半年南京成交的3万多套房源中，面积在100平方米以上的住宅房源成交了1.8万套，占总体成交的6成左右，同时100—140平方米房源成交也达到8000多套，刚需和初次改善成为支撑市场的两大主力客群。业内观点认为。去年南京市出台了“9050”土地出让新政策，同时去年南京市住宅用地成交达到了280多万平方米，这意味着未来中小户型供应将至少新增140万平方米，实际还会更多。而南京近几年成交住宅均在一年200多万平方米，因此今年中小户型肯定将占据住宅交易的主体。此外，首次改善也成为很多板块的主力需求，目前包括城南、城北甚至江北新区，首次改善客群都是近期成交的主力，包括华润国际社区、正荣润江城、万科尚都荟、复地宴南都等多家近期开盘的项目均表示，首改客户已成为近期成交的主要客源。对此专家认为，今年以来市场格局进一步细化，尤其是在下半年供应量较上半年多，同时房价总体稳定的情况下，竞争将集中在产品性价比上，“户型王”的热潮还将持续。记者 朱晓燕 乔淳
