多方证实北京国五条细则要出实招 (2)

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　　规避税费风险，买家要签补充协议

　　■主要有三种，业内提醒莫忘中介费问题

　　■二手房“末班车”效应开始减弱

　　□晨报记者 徐运

　　过户手续还没办完，“国五条”上海版细则万一出台了，20%个税谁来承担？合同是不是要终止？如果终止定金是否能退……

　　围绕着上述问题，目前上海不少购房者都会在签订房屋买卖合同时，增加部分附加协议，把将来可能遇到的问题写清楚，以免出了麻烦互相扯皮。

　　“补充协议有法律效力”

　　“最近我们客户在签合同时，提出要补充一部分内容。”昨日，中原地产宝山某分行经理透露，由于客户担心细则落地后对方会将20%个税转嫁到自己头上，所以干脆在合同上备注，“如果细则出台前完不成交易，合同将自动终止，卖家不但要在规定时间内退还首付款，定金也要全数退还”。“还有的客户约定，如果要征20%个税，那么买卖双方共同承担。”上述人士表示，近期类似的避险附加协议并不少见，“甚至有客户在正式合同外加了8条协议，几乎把细则出台后可能遇到的各种问题都写进去了，除了个税问题外，还有贷款问题等等”。

　　据了解，目前常见的关于税费问题的附加协议有三种：

　　第一种是“免责解约”。双方约定，细则出台后如果没有完成交易过户，那么双方此前签订的合同将终止，房屋的产权性质将恢复到合同签署之前。至于买家支付的定金问题则由双方协商解决。

　　第二种是双方直接约定20%的交易个税由卖方还是买方承担。

　　第三种是双方约定，20%的个税由买卖双方分摊。“这样的补充协议是有法律效力的。”上海大邦律师事务所高级合伙人张黔林表示。

　　张黔林还建议，签订附加协议时要把各种可能性都加以细化，“比如常常被忽略的中介费的问题”

          楼市“末班车”效应减弱

　　“国五条”出台以来，经过近一个月的市场集中消化，目前上海各区房地产交易中心虽然依旧人头攒动，但比起本月初时的“抢买抢卖”，二手房的“末班车”效应已略有减弱。

　　3月份以来，上海不少区的房地产交易中心都经历了空前忙碌的盛况，特别是中心城一些低总价房源较多的区。“带我们看房的中介早上7点多就去交易中心排队了，结果发现有人5点就来了。”刚在杨浦区房地产交易中心办完交易的应女士说，“我们拿到的是112号，结果到下午3点半才办到90号。”

　　虹口区网上房地产则给出了“国五条”出台前后工作量的变化：3月存量房买卖合同打印业务603套，接待房屋信息查询4395人次，接待房产税查询2070套，工作量是出台前的4倍。存量房买卖受理1300件，已超出1-2月受理总量。

　　为应对激增的交易人群，虹口区交易中心工作人员早上到岗即开始受理，窗口人员晚上坚持接待完最后一位客户才关闭窗口。不过近几日，交易中心工作人员到晚上7点左右就可以下班了。

　　总体而言，目前二手房市场在经历成交持续两周井喷后，热度已有所消退。上周，中原集团研究中心监测的京津沪穗等4城市的二手住宅成交量，较前周出现了约1成的回落。“前两周我们每天每个业务员都要带五六组客户去看房，现在已经下降到两三组了。”21世纪不动产长宁东区经理李栋说。

　　另据了解，根据北京市住建委的网签数据统计，3月18日至24日这一周，北京市二手住宅网签总量为9911套，环比前一周下跌了24.5%。研究机构表示，近期北京落实“国五条”执行细则即将出台，二手房市场开始出现降温势头，政策“末班车”效应临近尾声。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，当前二手房市场网签量急速下滑，意味着政策“末班车”效应接近尾声。还未置业的购房者，不用盲目跟风交易，以规避不必要的交易风险。

　　广州将出台国五条细则

　　广州市常务副市长：卖房征20%个税能很好打击投资性行为

　　□据新华社广州3月26日专电

　　广州市政府26日召开新闻发布会，广州市常务副市长陈如桂表示，广州市新“国五条”落实细则方案还未审定，暂不公布。但按广州调控目标，今年房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅。

　　陈如桂介绍，广州市国土房管部门和有关部门正研究广州市的调控目标和调控措施，正在报政府审定，审定之后将尽快公布实施。

　　陈如桂表示，“国五条”精神很明确，在二手房的交易中按20%来征税，这个政策对二手房交易中打击投资性的行为起到很大的作用。

　　陈如桂说，广州市政府希望今后加大房地产的供应，使广州的商品房价格能够处于合理的水平。