??新闻背景：
??全国“两会”后，李克强首次离京，方向东北。李克强对东北的定位是“我们中国未来发展的最大回旋余地和潜力之一”。
??在中国经济新常态的发展棋局，东北和“东北再振兴”将变成全国瞩目的焦点。
??2014年，辽宁、吉林、黑龙江三省的经济增速分别是5.8%、6.5%、5.6%，位列全国后五位，经济增速滑出合理区间。
??更有数据显示：辽宁省的房地产投资增速低迷。1-2月辽宁省房地产投资速度甚至为-9.6%。产业地产的投资速度下降尤其明显。
??有业内人士称，2009年是沈阳产业地产投资最为疯狂的时期。2015年则彻底进入低潮期。很多全球知名的房地产机构也在这一年取消了沈阳产业地产的编制。
??事实上，在东北经济的发展链条上，中小企业是最重要的一环。同时，中小企业也深刻影响产业地产的发展。有数据统计，沈阳几乎一半以上的产业园区很难引来中小企业进驻。
??沈阳的产业地产在东北再振兴的背景下如何发展，如何突围，成为摆在各个开发商面前的现实难题。
??一个中小企业主的创业史
??徐华（化名）最近很忙碌。
??他的动漫公司在这一年终于完成了作品，一部关于锡伯族的52集动画片。
??这部作品花费了他5年时间。“中小企业做点事情真难啊！招人难，成本工资难，资金周转难。”徐华告诉记者。
??徐华曾乐观地认为，只要作品完成，就能赚到钱，实现资金链的正常运转。让徐华没想到的是，尽管他和国内十多个省级电视台洽谈播放计划，在资本市场也拉到一些投资，但资金压力依然存在。
??原因在于，原创动漫制作成本平均为每分钟1.3万元，而电视台、网络等新媒体的播出收入仅为每分钟100~200元。根据行业特性，这类产品在播出权、图书版权两项的基本收益，只能回收成本的30%~40%，更多盈利要靠产品形象的授权使用提升，这需要5~8年营销期。
??“在此之前，资金缺口只能依靠股东持续投入，此外就是寻求银行、风投的资金。”徐华说。
??然而，仅靠自身条件就想从机构口袋里拿到钱几乎是不可能的事情。“最近这一两年，感觉东北经济衰退得厉害，没有机构愿意给我这种中小企业投资、贷款。我创业5年多了，只与一家银行有贷款往来，剩下的资金只能靠自己的积蓄和朋友帮忙。”
??沈阳一家银行的负责人告诉记者：“对于科技型的中小企业的借贷，我们非常谨慎。一个最主要的问题就是，他们没有足够的抵押物品，一旦出现什么问题，银行很难有保障，所以即使是成长性非常好的科技型中小企业，银行也难判断出其中的风险。”
??除了资金问题，人员问题也是困扰徐华的一件大事。5年前，徐华刚创业的时候，市场还不错，他的公司有近200名员工，现在他的公司只剩下30多人了。
??“市场一年比一年不好，订单越来越少，而且做这行的人也越来越多，把价格压得很低。有些活接了根本赚不到钱，但公司要生存，只能硬着头皮干，然后给员工开工资。支撑一段时间后，发现都是在给员工打工，就只能裁员了。”徐华无奈地说。
??因为是科技型公司，除了人员成本，剩下的支出就只有房租。
??“5年前，沈阳很多产业园区免费提供给我场地，至少会让我白用一年，然后我再支付房房租。现在很多产业园区已经很少提供免租的服务，他们更多的是想让我们这些小老板把房子买下来或者支付高额的租金。如果还是现在这个市场，我可能就不会选择在产业园区里办公，而躲到民宅里了。”
??东北产业园区的改变与改革
??东北的产业园区曾经十分辉煌。
??上世纪50年代，东北建立了国家第一个老工业基地，几十年的发展进程，为国家的工业体系和国民经济体系建设做出了巨大贡献。“第一个机床”、“第一架飞机”此类“中国第一”有二百多个。
??从某种意义上说，老工业基地是产业园区最早的概念体现。
??上世纪90年代，曾经出现过“东北现象”一词：计划经济时，辽宁曾经是全国经济的领头羊，进入市场经济后，辽宁的经济逐渐被沿海地区拉开。工厂停产、工人下岗，经济开始呈现颓势。
??2003年10月，国家出台11号文件，开启东北振兴的大幕。2003年至2013年十年间，东北经济逐渐好转。直至2014年，辽宁省的经济再次滑出合理区间，引起李克强的高度重视，给出东北再振兴的发展方向。
??东北产业地产也在这十年的时间里产生了巨大的变化。
??一位熟悉东北产业地产的资深人士告诉记者：“东北产业地产发展的高峰期是在2008年，正是在这个时候，联东U谷、总部基地这些专业的产业地产开发商进驻东北，产业地产这一概念也迅速被开发商所熟知。2009年至2011年，产业地产进入野蛮生长期，开发商纷纷投资建设。2012年至2014年，建设周期过了，问题也开始逐渐呈现。”
??记者在半个月的时间里走访了沈阳多家产业园，发现很多产业园区里很少有企业入驻。
??以沈北一家产业园区为例，记者走进园区里一座办公楼调查，发现整个一栋办公大楼里，仅有不到10家企业在办公。
??然而，记者在查阅数据时发现，这座产业园区的销售状况意外不错。房产局的备案数据显示，很多办公区域都已售出。
??“这种想象非常普遍。当时土地的成本非常高，很多中小企业为减少运营成本，选择购买办公区域。结果，市场情况稍微低迷，订单减少。而他们因为购买不动产，导致资金链紧张，后期没有足够资金投入生产运转，造成今天产业园区无人进驻的现状。”资深人士分析。
??该资深人士还表示，能把产业园区的房子卖出去的开发商还是幸运。更多的产业园区开发商没有办法把房子卖出去，只能苦苦支撑。
??“对于产业地产，一些开发商并不明晰，他们更愿意用操作住宅的方式解决问题，在开发商的眼中，只是想着售卖写字楼或是厂房。很多产业地产的开发商在不了解客户需求的时候，就开始盖房子，等房子都盖起来再去寻找客户。这是很多产业园区失败最主要的原因。”沈阳一著名产业园区的运营总监告诉记者，“产业园区的建设一定要给客户定制化的服务，才能吸引更多企业主进驻。在做产业地产的时候，开发商必须解决的是理念，其次才是盖房子。”
??服务性政府是产业园区成功的主要因素
??东北产业园区的发展，离不开政府支持。
??一位在政府工作多年的官员告诉记者：“在支持产业园区的发展上，政府必须做出改变，应该从管理型政府转型为服务型政府，切实解决中小企业主的难题、产业园区的问题，才能打破东北产业园区面临的尴尬局面。”
??铁西区人民政府副区长安亩沙接受采访时表示，铁西要在生产性服务业发展模式上进行创新突破，为沈阳东北老工业基地的振兴做出贡献。
图为 沈阳铁西现代建筑产业园
??2010年，铁西区被国家发改委确立为国家服务业综合改革试点区，开启向高端装备制造业与生产性服务业双轮驱动发展的新阶段。
??2011年3月4日，千缘集团率先在铁西区启动建设沈阳金谷。目前10万平方米的平台大厦和10万平方米的33栋总部楼宇已投入运营。
??千缘集团董事长，沈阳金谷总裁刘进文表示，沈阳金谷的发展政府给予了很大支持。
??刘进文说：“铁西的发展已经上升到国家战略层面。沈阳金谷在为生产性服务业升级领域上面临着多元化的战略任务，其中产城融合是一大领域，也是东北振兴的关键因素，没有产业的城是没有活力的城。”
??“装备制造业是沈阳经济发展的基础，城市必须要和产业共生、共利，沈阳金谷将成为一个优秀的整合者。”刘进文对沈阳金谷非常自信，同时也对东北产业园的发展非常自信。
??他始终相信，只要东北的产业振兴了，东北的产业园将会迎来一个春天，会有大批创业者进驻到产业园区，说不定下一个马云、马化腾，就会在东北的产业园区里诞生。
