??今年以来，受经济大环境和市场等多方面因素的影响，德州市房地产市场发展呈现新的变化，总的趋势是由高增长逐步趋于平缓，由高热度逐步回归理性，一方面使房地产开发企业优胜劣汰，市场发展由量的扩张转为质的提升，发展更加规范有序；另一方面也使整个行业承受较大压力，市场平稳发展受到挑战，矛盾和问题集中显现，后期走势仍需密切关注。
一、德州市房地产市场运行特征
（一）房地产开发投资增速仍处低位
1-11月份，德州市完成房地产开发投资183.9亿元，同比下降1.9%，增幅较1-10月份回落1.5个百分点。其中住宅完成开发投资150.8亿元，占德州市房地产投资的82.0%，同比增长7.1%，增幅较1-10月份回落4.7个百分点；办公楼完成投资0.8亿元，同比下降61.9%；商业营业用房完成投资26.8亿元，同比下降17.3%。
从区域情况看，1-11月份，德州市有7个县（市、区）投资增速高于德州市平均水平，增幅最高的为平原县（120.3%），其次是陵城区（102.9%）和庆云县（42.0%）；有6个县（市、区）投资增幅低于德州市平均水平，降幅最大的为运河开发区（-45.9%），已连续3个月负增长；其次是经济开发区（-21.8%），已连续11个月负增长。
（二）房屋施工进度有所放缓，竣工面积降幅扩大
受去年房地产商品房销售市场不景气以及目前尚待消化的大量库存的影响，今年下半年以来德州市房地产开发企业的建筑规模虽然有所扩大，但施工进度却有所放缓。1-11月份，德州市房地产开发企业房屋施工面积2052.6万平方米，同比下降1.1%，增速较1-10月份回落1.8个百分点。其中，住宅施工面积1677.2万平方米，同比下降0.1%。商品房新开工面积404.9万平方米，同比下降41.4%，增速较1-10月份回升1.6个百分点，其中住宅新开工面积323.9万平方米，同比下降38.4%，增速较1-10月份回升1.9个百分点。德州市商品房竣工面积190.0万平方米，同比下降32.9%，已连续12个月负增长，且降幅自下半年以来逐月扩大，8、9、10月同比累计降幅分别为-4.2%、-18.9%、-29.7%。
（三）商品房销售稳中有降，增速小幅回落
1-11月份，德州市商品房销售面积334.7万平方米，同比下降1.2%，增速分别较前三季度、1-10月份回落0.9、3.3个百分点。其中，商品住宅销售面积299.3万平方米，同比下降1.9%，增速较1-10月份回落3.4个百分点，占全部销售面积比重89.4%。德州市商品房销售额134.7亿元，同比下降1.4%。其中，商品住宅销售额117.0亿元，下降2.7%。
从各县（市、区）商品房销售情况来看，1-11月份，德州市13个县（市、区）中，商品房销售增速最快的是平原县，销售面积增长了34.8%，销售额增速为42.0%，齐河和禹城的增长势头也不错，销售面积同比增速分别为15.5%和14.7%，已成为德州市商品房销售市场的主力军，分别拉动全市商品房销售面积增长15.4、15.1个百分点；与投资乏力相对应，运河开发区的商品房销售也不容乐观，销售面积和销售额分别同比下降30.4%和34.0%。
二、当前需关注的问题
（一）商品房待售面积增速回落，库存总量仍处高位
今年下半年以来，伴随着房地产销售市场的逐步回暖和竣工进程的持续放缓，德州市商品房待售面积增速呈回落态势，二季度、三季度德州市商品房待售面积同比增速分别为18.5%和8.4%。1-11月份，德州市商品房待售面积105.7万平方米，同比增长6.8%。其中，住宅待售面积78.1万平方米，同比增长8.2%。与1-10月份相比，待售面积总量增加3.5万平方米，其中住宅增加4.3万平方米，商业营业用房减少0.8万平方米，德州市商品房库存从总量看仍处高位。
（二）房屋新开工增速较低，企业新楼盘开发意愿不强
受去年房市销售低迷的影响，再加上资金困难、库存压力大，房地产企业的开发热情有所减退，开放商主动开发新楼盘意愿不强，新开工面积增速自年初以来一直处于负增长区间。 1-11月份，德州市房屋新开工面积404.9万平方米，同比下降41.4%，增速分别较三季度、1-10月份回升6.1个、1.6个百分点，占全部房屋施工面积的比重为19.7%。其中住宅新开工面积323.9万平方米，同比下降38.4%，降幅较1-10月份收窄1.9个百分点，占全部施工面积的比重为15.8%。可见由于受市场的不景气，在房地产市场未来前景不明的情况下，房地产商开发热情降低，房地产新开项目在逐渐减少，大项目储备不足，投资增长压力逐渐增大。
（三）房地产开发资金渠道单一，对销售回款依存度较大
1-11月份，德州市房地产开发企业本年资金来源209.3亿元，同比下降7.7%。在各类资金中，国内贷款23.1亿元，同比下降34.7%，仅占11.0%，占比较去年同期下降4.6个百分点。而自筹资金和其它资金来源占全部资金的89.0%。其中，自筹资金累计到位70.2亿元，同比下降13.7%，占全部资金的33.5%；以个人按揭、定金及预收款为主的其他资金116.1亿元，同比增长5.4%，占全部资金的55.5%，占比较去年同期增加7.0个百分点。这表明德州市房地产开发投资的扩张较多地依赖于销售资金的回笼，在目前房地产市场观望氛围依然浓厚、销售压力依然存在的情况下，开发资金渠道单一无疑会阻碍和制约房地产市场的良性发展。
??三、促进德州市房地产市场健康发展的对策建议
（一）加快推进城镇化步伐，多途径盘活存量商品房
积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化，从而扩大城镇规模，带动城镇购房需求。针对目前各县区房地产发展不均衡的现状，鼓励县区充分发挥地区优势，积极调整住房结构，引导县区房地产市场的发展与当地的城镇发展模式、与当地人民的生活水平和购买能力相适应，多途径盘活存量商品房，激活企业资金周转。鼓励房地产企业对于新开盘房屋适度让利，低价入市消化库存，盘活资金。对库存量较大的项目小区，在交通、教育、医疗、生活等配套设施方面进行完善优化，提高楼盘竞争力。
（二）继续加强和改善宏观调控，积极引导房地产业实现转型发展
一是要认真贯彻落实国家关于促进房地产市场平稳健康发展的宏观调控政策措施，进一步完善配套政策，高度关注房地产开发市场出现的新情况、新变化，积极引导和调控房地产市场走势，确保调控政策措施落实到位；二是要积极引导房地产业实现转型发展以适应经济社会发展的需要。各级政府部门要积极引导房地产业由国民经济的支柱性产业向民生保障性产业转型，运行模式由粗放型向集约型转变，运作形态由资源消耗型向节能省地型转变；三是要调整优化企业结构，引导有资信和品牌优势的开发企业通过兼并、收购、重组等形式成为竞争力强的大型企业和企业集团。
（三）稳定政策预期，提升市场信心
近两年，德州市房地产市场持续降温，一方面说明德州市房地产市场发展正在趋于理性健康，另一方面长时间的持续调控也动摇了开发企业的信心。由于房地产行业本身生产周期的特殊性，政策效果滞后也比较明显，当前德州市房地产的市场形势需要我们以更加积极姿态深入落实中央的调控政策，稳定政策预期，提升开发企业进场的热情和主动性，增加市场有效供给的同时释放有效的刚性需求，保证项目有效充足的储备和商品房市场的购销两旺，打造城区及县城周边区域房地产开发投资新的热点，加速旅游以及与各类园区相配套的居住、商业等特色地产的发展，进一步促进德州市房地产市场持续健康发展。
（四）建立多渠道、多元化的房地产金融体系，拓宽房地产开发的融资渠道
随着房地产业在德州市的迅速发展，单一的融资渠道已成为房地产业持续健康发展的瓶颈。因此，今后应结合房地产市场的实际情况，促进银企对接，盘活开发商与银行的资金链。全市各商业性银行，对资质等级高、实力强、信誉好的企业，要进一步加大授信额度。政府也要充分发挥纽带作用，当好银行与房地产企业之间的桥梁，建立良好的组织平台、运行平台、管理平台，构建多元化的融资渠道，支持企业通过债券、股权、基金、信托产品等多重渠道筹措资金，从而形成政府、房地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系。
