“一次竞拍、封闭报价、现场开标”，在这样的特殊规则下，备受瞩目的深圳前海第一批两块土地于7月26日下午完成挂牌出让，卓越置业包揽了该两幅地块。
据了解，该两幅地块中一块占地面积49152.18平方米，挂牌起始价35亿元；一块占地面积57481.45平方米，挂牌起始价47亿元。最终成交价分别为71.8亿元和约52亿元，溢价率分别为52.8%和48.3%。两块地的楼面地价均超2万元/平方米。
“此前根据前海管理局公布的挂牌起始价，业界预测三块地(有一块地当日未开标)平均楼面地价在3万元以上，但却没有猜中。实际上，前海管理局把握了第一批土地拍卖的结果。”7月28日，一位在前海咨询委员会任职的香港经济界人士对中国房地产报记者透露。
拍卖机制难获认同
7月25日上午，前海管理局联合深圳市规划和国土资源委员会举行了一场媒体说明会。会上对上述两幅地块的竞买申请人的主体资格提出了明确要求，即为境内外房地产开发企业，具有城市综合体开发经验，2012年资产总额和主营业务收入均不低于100亿元人民币或等值外币。
规则中还提出，本次出让宗地建成后，办公楼物业的租售对象为符合产业导向和入区规定且注册地在前海深港合作区内的法人或其他组织；商业用房仅限整体转让。“这两宗土地没有明确要求用于金融产业开发，而择日再挂牌出让的那块则要求用于引进金融服务业。”深圳市规划和国土资源委员会相关负责人在媒体说明会上对中国房地产报记者说。
虽曰“挂牌出让”，但这次竞拍采用了“一次竞拍、封闭报价、现场开标”的方式。“采取一次竞价方式，而不是多次竞价方式，是考虑到产业发展的导向，不会因激烈竞拍导致超高地价，两宗地竞买人的要求包括具有城市综合体开发经验等，是为保证开发的品质以及进度。”7月26日竞拍结束后，深圳市土地房产交易中心副主任向发灿对媒体解释。
但参加现场竞拍的地产界人士对这一机制并不完全认可。绿地集团参与了上述两宗土地的“一次竞拍”，其“封闭报价”与卓越置业非常接近，但开标结果却是无一斩获。
“这种竞拍方式很晚才通知到意向参加的开发商，相关的评估测算非常仓促，与前海管理局的沟通也不够顺畅，这完全是‘盲打’，会让参与者有一些不好的猜想。”一位绿地集团竞拍团队成员对中国房地产报直言“之前的努力都白费了”。
7月31日，卓越置业总裁李晓平在接受深圳当地媒体采访时表示，外地开发商对竞拍结果不理解的很多，本地开发商理解的不少，因为前海是深圳未来10年的发展引擎。“卓越不会在前海增持其他土地了。”卓越置业新闻负责人对中国房地产报透露。
“摆脱土地财政”？
最终落槌的楼面地价低于市场预期，卓越置业是否捡到了一块“肥肉”？
前海管理局提出，第一宗地建成后要将其中5.15万平方米办公楼物业无偿移交给前海管理局；第二宗地建成后，要将8.86万平方米办公楼物业、1.1万平方米区域供冷设备用房无偿移交给前海管理局。
“从我们的测算来看，这笔账算不出来合理的利润。”深圳一家中型房地产公司财务总监对中国房地产报记者说，“且不说发展商还需配套投资建设数条地下通道、连廊以及区域内的市政道路，政府还要求首批土地投资强度不少于1.5万元/平方米，这笔账如何算？我相信卓越还没来得及考虑清楚。”
针对这些无偿移交物业的用途，出席7月25日说明会的地区相关官员未予回应。但上述在前海咨询委员会任职的香港经济界人士表示，可能用于孵化某些现代服务业，如无偿或低价提供给相关进驻企业等。
“前海管理局的主要支撑点是土地，政府财政只投入前海投资控股有限公司1.5亿元的注册资本，以后不会再有财政投入。”该人士表示，土地使用权出让收入扣除刚性支出后，前海管理局将把剩余的15%～20%纳入前海深港合作区产业发展基金，部分用于前海基础建设。
不过，在媒体说明会上，地区相关官员再次申明，出让土地的目的并非是为了获取高额土地出让金，而是要与前海的整体规划与招商引资相结合。“具体举措尚在进一步研讨中。”
此前，曾有不少媒体将前海的土地利用与出让思路概括为“摆脱土地财政”或“弱土地财政”。对此，7月30日，前海管理局新任新闻发言人戴瑞睿在接受中国房地产报记者电话采访时表示，前海管理局并没有对这种土地利用方式作出如上界定。
“前海土地出让尚属首次，对于土地市场价格没有成熟的认识，一次竞价具有试水的价值，希望有助日后土地出让底价的确定。”戴瑞睿表示，明年前海将进入大规模建设阶段，将推出22个开发项目。
靠土地出让能否支持前海大规模的土地整备以及22个开发项目的大规模建设？戴瑞睿对此表示，将在有相关测算结果时向媒体公布。
