限购限贷等调控不断升级，西安房地产趋向投资类公寓发展，同时也伴随着产权式酒店、酒店式公寓等商业地产的兴起，返租托管类公司也从产生逐渐发展成熟。这种投资模式早起兴起于海南旅游地产，当地人购买小型公寓非自住，而是交给物业进行统一的酒店管理。这是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。
产权酒店对于中国的房地产市场来说并不算新鲜，早在20世纪初像上海、广州、香港等地就出现，房屋包租业务。目前这样的模式已经成熟并广泛应用，全国各地有很多像途家这种提供闲置资产托管增值服务的很完善的在线平台，例如深圳的美丽家，沈阳的安居客，天津的金管家等都可进行专业的房屋托管。借着国五细则出台，传统商品房市场受限的大环境之势，产权式酒店又再度得到投资置业者的广泛关注。
经营方式：专业管理公司进行出租或经营 付业主约定租金
购买者购买公寓，拥有整个公寓的产权，然后将购房委托给酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权为目的。这种产权式酒店投资业主以获得酒店完全不动产产权作为资本，通过出让所购房的使用权赚取收益。所购房由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。原本意义上的全产权酒店投资，少则几个亿，多者几十个亿，不是一般投资者所能问津的，但分割了产权的酒店公寓，则降低了中小投资者投资酒店的行业门槛。
经营优势：业主省心 托管公司省资金 双受益
第一，小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点却是其优势。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。
第二，产品功能兼有，投资和自用性质都可以。由于它吸收了传统酒店、传统公寓和传统办公楼的各自的长处，因此受商务人士欢迎。
第三，拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，因而降低了投资的风险。酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。
第四，宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。随着中国加入WTO，将会有更多的跨国企业来中国设立公司，酒店式公寓这类物业成为部分中小型公司的首选。同时，国内大、中城市的高级商务人士阶层，对这类物业拥有可观的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻，对年轻一族尤其是外来专业人才格外有吸引力。
目标市场：酒店式公寓托管返祖吸引懒人和忙人
酒店式服务公寓的目标市场主要以在华从事商务活动，较长期居住的外国人为主，虽然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在4天或以上。这个市场的主要客人有长期在华的商务人士，外企的经营管理者以及正在放长假的家庭来华旅游等。
酒店式公寓吸引懒人和忙人。在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等，还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。早晨可以在酒店餐厅用早餐；房间由公寓的服务员清扫；需要送餐到房间、出差定机票，只需打电话到服务台便可以解决了。
业主说法：托管返祖模式省心 收益稳
高先生在西安拥有两处酒店式公寓小户型，他表示：“我有选择投资酒店式公寓的需求，第一我是上班族，没什么太多的时间去学习如何理财，比如金融证券我全不懂，投资房产算是个比较稳妥的方式；再者，我的个人购买力有限，说白了手里也就2、30万，买商铺这类我承担不起，公寓户型面积都小，所以门槛低，我能接受；再者，我就是闲置少量现金不知道干啥好，所以买房投资也有抵制货币通胀的目的，不指望赚多少钱，最好能以租养贷也能接受，酒店式公寓正好能满足这个要求。”
当然，作为投资者，对于投资这类项目，以下三点是很重要的：一要注重区位，选城市商务活动最活跃的地区，网络经济最热手的地区，大量小型公司和年轻的白领聚集在的区域。二是能够提供持之以恒的个性化服务，能满足使用者的个性化需求。因商务式公寓的居住文化、办公环境合乎使用群体的需求。项目的楼型、装修、装饰、环境、配套等都有特色。三要物有所值，性价比较高。
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