2015年，长租公寓在混战中开始试水金融业务，将金融产品和公寓社群进行互联互通。
从兴起的那天开始，长租公寓与资本的关系就密不可分。作为“重资产”的长租公寓，轻资产和资产证券化普遍被认为是长租公寓的出路，当前各品牌公寓均在这条路上进行探索，而走在前面的是水滴公寓与它的小伙伴魔方金服。
2015年10月下旬，互联网金融公司魔方金服和连锁加盟品牌水滴公寓签订战略合作协议，为房产租赁用户提供居住、配套、投资理财等一站式服务，由此拉开长租公寓租约证券化的序幕。
至截稿日，魔方金服共发售了两款房地产租约证券化理财产品——魔房宝，期限最短为0.5个月，年化收益8%，期限最长为8.5个月，年化收益14%。
破冰长租公寓REITs
“租约证券化”(REITs)是指将某一单位(通常是银行或非银行金融机构等)流动性较差但具有相对稳定的壳预期现金收入的资产，通过一定的资产结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换为在金融市场上可以出售和流动的证券，据以融资(变现)的过程。
在水滴公寓与魔方金服的这一合作中，水滴公寓将其对租客的经营租赁权的收益，通过金融机构魔方金服转化为理财产品，转让给投资人。此种类REITs的金融创新产品，一定程度上解决了长租公寓的资金痛点。既能为职业房东(二房东)提供高效的金融解决方案，同时还将完善从房源到租客的金融生态系统。
水滴公寓在市场扩张中有融资需求，需要提前一次性收回房租。魔方金服以团购价格将水滴公寓旗下几套或者十几套房子租约证券化，通过金融工具设计成理财产品魔房宝，在魔方金服线上平台销售给投资者。由于标的物是几套房子的一年期租约，故理财产品的总筹资金额相对较低，且前期推广工作力度较大，这些产品在上线几小时内就被抢购一空。对租客而言，可采用“年收月付”的交租方式，即先以刷信用卡的方式提前缴付未来一年的房租，之后以每月还卡的方式支付房租，这就从传统“押一付三”的交租方式改为“押一付一”，且不产生利息。这种方式对于工作状态和生活状态相对稳定的租客十分具有吸引力。而对于魔方金服，则赚取了一定折扣的差价和平台管理费用。
“其实，严格意义上的资产证券化是以现金流作为最主要的支持，国内目前大多数的资产证券化其实是信贷资产证券化，跟国外有很大的差别。国外的资产证券化比如REITS，有两种收益来源，一种是以租金回报作为固定收益，另一种则是REITS的资本利得。”凌骏介绍。“魔房宝就是类REITS的产品。”
对此，水滴公寓的创始人冯玉光亦十分认同：“带租约的长租公寓是很优质的资产，随着80后、90后群体消费理念的改变，对租住品质的要求越来越高，精致的长租公寓市场需求更大。目前全国长租公寓的租住率高达95%，而每年租金上涨的幅度在15%左右。在这样的环境下，将该类产品资产证券化，一方面为有理财需求的投资者提供稳定且收益率高的金融理财产品，另一方面获得的资金可以投入到长租公寓产品的升级与优化。”
据了解水滴公寓经过一年多的发展，于2015年11月宣布转型，从自营品牌转为加盟连锁品牌，打造公寓加盟的平台。转变思路之后，经过两个月的发展，水滴公寓已经积累12000间公寓，扩展到8个城市。
“加盟模式实际是一次轻资产转型。”冯玉光说，“之前，我们通过长期租赁的方式接手旧物业，经过设计、装修后进行出租，前期资金压力很大;现在，我们试图打造一个平台，为更多的职业房东(二房东)提供打造公寓产品的联合解决方案：从设计，供应链，融资支持，管理工具和品牌推广方案，水滴公寓则从中收取平台管理费用及服务费。”
此次租约证券化产品的尝试正是在探索金融创新，为职业房东提供融资支持。通过证券化理财产品，一方面为有理财需求的投资者提供稳定且收益率高的金融理财产品，另一方面可为更多的职业房东的产品进行升级与优化。”
