嘉御基金创始合伙人兼董事长卫哲
新浪乐居深度报道记者 谢敏敏/文
“PC互联网的网上圈地时代已经过去了，而目前有机会的是移动互联网的新一波圈地运动，但最多也就两年时间。而包括房产电商在内的大宗网上销售的高潮还没有来临，你还有时间准备。这三大类，房子、车子、装修，将在成为购买主体的85后到三十岁之时到达高峰，你还有两年的时间迎接下一波革命，迎接下一个时代的到来。”乐居深度报道汇总》》
嘉御基金创始合伙人兼董事长卫哲在12日下午“易居-沃顿-上大”房地产精英研修班这样说。卫哲有过电子商务、快消零售、银行的高管经验，如今做投资在2013年获得巨大成功，他对互联网商务的剖析让研修班学员有某种醍醐灌顶。
互联网时代是85后一代引领的
他所提到的85后，在他看来是决定互联网走势的最重要的一个群体。“你要了解互联网一定要了解互联网的人口结构。中国第一代互联网人口是85后。1980年出身的人，2000年20岁，我把他叫工作在互联网一代的人。85后，2000年15岁，他完成初中高中大学，至少还有七到八年的时间，这七到八年的时间，他们真正生活在互联网。”
“那时候我在阿里巴巴也很郁闷，我们也不笨，工作也很努力，为什么腾讯利润比我们高出很多，搞游戏居然可以搞出这么多利润出来。马云说别急，我们挖了一个坑，在前面等着。这个坑去年成功了，去年阿里巴巴利润超过了腾讯。为什么会这样判断呢？人口结构往前走。”卫哲补充说。
而说起互联网，又不免谈到最热门的电子商务话题。电子商务在中国的发展为什么会如此迅猛？卫哲说，这是消费者和商家的双重推动导致的。“美国的电子商务是传统零售的补充，中国的网络购物会把传统零售变成补充。这里面有两个原因，消费者原因和商家原因。消费者原因主要是中国的传统销售太弱。07年宝洁来找我们阿里巴巴，说我们在网上开个店。他说不能搞价格战。就上线了博朗剃须刀，第一天卖出四千把。什么地方买的？我们追踪了一下，是山西阳泉人。我问宝洁，你们什么时候准备把店开到这里？他说我二十年计划里面都没有。但是美国不一样，美国的传统商业渗透做得很好。第二，我感觉马云真的要感谢王健林这样的人，因为中国房地产涨得真的太贵了。美国做商业地产的，西蒙等，它八年涨了百分之十几。中国是八年十倍。所以中国为什么淘宝已经大于亚马逊加上易贝的量了？它在美国还是被抵触。两个原因叠加，会使中国的网络购物在比较短的时间内变成主流，和85后变成主流势头吻合。”
如今很多人选择电子商务是因为价格便宜，而在卫哲看来，总有一天，价格将不是互联网购物的最主要因素。“我们投资的婚纱摄影，我告诉大家，现在25%的定单，是在网上实现的。网上均价是6900，网下是5900，门店还比网上便宜一千块钱。所以当他认为是主流产品的时候，他就不再认为我必须要打折。所以当你所在行业的产品，你的消费群体进入主流群体以后，价格一定不是唯一。”
移动互联网圈地时代
马云引领的电子商务圈地时代，在卫哲的理解里，同商业地产圈地一样，已经过去了，最大的原因在于成本的上升。“当年马云圈一个活跃用户两块到三块人民币，现在你圈一个活跃用户要一百块，最少要五十到七十。所以很多人问我，卫哲，再做一个淘宝还有机会吗？没有机会了。虚拟商业地产最好的时代过去了。”
卫哲的判断是，移动互联网还有挖掘的机会。“我说你唯一的机会，移动互联网圈地还有可能。大家知道移动互联网是这两年的事情。现在在移动互联网里面预装一个软件，两到三块。所以当马化腾去圈地的时候，马云紧张了。移动还有一点时间，也就两年的时间，两年以后移动圈地成本也会很贵，也会贵到你圈不起的程度。”卫哲说得很是斩钉截铁。
作为曾经的百安居中国区负责人，熟悉商业地产运作的卫哲还见缝插针发表了对房地产的看法：“房产的真正的春天还没有到。85后成为买房高峰的时候，我们易居的互联网布局一定要到位。”
面对着来自网络电商的冲击，商业地产的出路又在哪里？算是半个电子商务人的卫哲这个时候倒是给商业地产商传授起了经验。“我认识一个小老板，炒商铺的。他一年半以前告诉我，所有不供水供气供电的商铺，全部卖光，转手卖供水供气的商铺，下面可以开洗脚店、上面开饭店。记住一点，餐椅服务类无法被取代。”
“第二个例子，我决定投向阿里巴巴前，我和百安居的同事讨论出来了三招，第一招是商业的社区化，第二个是想办法让我的产品和服务捆在一起，我就不怕了。我举个例子，我们以前百安居油漆是一桶一桶卖的。我走的时候，我推出一个服务，我油漆不是一桶一桶卖的，我是按照一平米一平米卖，这个就是我把我的产品和服务打包在一起卖。第三招就是产品组合。以前百安居，可以把卫生间里面所有的产品按照一个色系组织五个供应商做出来。零售商不能是地产商，零售商要对商品的开发、定价、服务负全部责任的。当你把这个基本功一恢复，电商就没有办法了。”
按照卫哲的办法，传统商业地产还有生存的机会。但是房产电商势必是大势所趋，他认为高潮到来前，还有2年的准备时间。“等到85后成为购买房子的主体，房子这种大宗交易将会更多地通过网络途径，当然，线下展示也不可少。线下有旗舰店展示的需求，比如苹果的线下店长是唯一一家没有销售任务的店长，但他有服务任务。”
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