新浪乐居讯(编辑 严蓉)由郑州新浪乐居独家发布的《克而瑞(CRIC)2013年郑州房地产市场研究报告》于近期出炉。CRIC总结，基于2013年国内宏观调控坚持稳中求进、稳中有为、稳中提质，预计2014年房地产业的宏观政策面将保持平稳，成交量较2013年续涨10%。未来无论土地或楼市供求，发展热点区域都主要集中于三四环。
一、2014年经济：GDP增速预计在7.5%左右
预计14年消费增长进一步提升
2013年，在国际经济缓慢复苏，国内宏观调控坚持稳中求进、稳中有为、稳中提质的背景下，2013年全年中国GDP增长7.7%，增速与2012年持平，继续保持增长稳健、结构优化的发展态势。2014年，我国仍处于重要战略机遇期。十八届三中全会已就全面深化改革开放、推动体制机制创新做出了新的部署。预计2014年中国GDP增长7.5%左右，将继续保持在经济运行的合理区间内，中央政府将着力深化改革开放、推动结构调整和转型升级。
预计14年消费增长进一步提升
2013年1-11月份，社会消费品零售总额211320亿元，同比增长13.0%。相比2012年1-11月，社会消费品零售总额186833亿元，同比名义增长14.2%，增速下降了1个百分点。2013年消费之所以不尽如人意，就在于政府厉行节约的风暴和房地产产销旺盛，两者都抑制了消费的增长。2014年这两大因素对消费的抑制作用将明显弱化，因此对消费温和回暖可寄予较高期望。
预计14年投资增速继续回升
2013年1-11月份，全国固定资产投资(不含农户)391283亿元，同比名义增长19.9%，增速比1-10月份回落0.2个百分点。从环比看，11月份固定资产投资(不含农户)增长1.47%。分产业看，1-11月份，第一产业投资8509亿元，同比增长31.7%，增速比1-10月份加快1.1个百分点；第二产业投资167043亿元，增长17.3%，增速回落0.3个百分点；第三产业投资215730亿元，增长21.5%，增速回落0.1个百分点。鉴于当前房地产市场回暖迹象显现，2014年开发商投资力度会逐渐加强。
二、政策预期：长效机制有望推出
十八届三中全会：加快房地产税立法并适时推进改革
2013年11月15日中共十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制。“加快房地产税立法”透露出2014年房地产税收体系和调控思维都将有新的调整。房地产税立法一方面，凸现了“税收法定”原则；另一方面，还折射出了对地方事权财权统一的考量。这实际上表明，建立楼市长效调控机制将成为今后楼市的调控方向。
财政部部长楼继伟2014年1月3日在《人民日报》发表署名文章表示，深化税制改革需要加快房地产税立法。接近着“第三届首都金融财税法论坛”上，国家发改委法规司行政复议处处长韦大乐介绍，2014年将新立三部法律，其中就包括《房产税法》。
全国住房城乡建设工作会议为2014年房地产调控定下基调
2013年12月24日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。住房和城乡建设部部长姜伟新会议上明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”。2014年要保持房地产调控政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施。
保持调控政策的连续性和稳定性，延续了姜伟新强调多年的坚持“承继式”调控的思路。十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》强调要让市场决定性支配资源，涉及房地产的四个方面，即市场化改革、土地制度改革、新型城镇化和财税改革等，也均是着眼于房地产业长效机制的建立。
三、土地需求：土地供应主要集中于三四环
CRIC根据2013年郑州市的土地供求市场情况，并结合目前郑州市的城市建设方向预计2014土地市场有五大特征。一、土地供应主要集中于三四环间，逐步向新兴的热点待开发板块扩散，比如城市东北方向的龙子湖板块、西南方向的运河新区板块、以及东南方向的经开区板块。二、高价热点区域：受郑东新区整体发展规划影响，龙湖板块、龙子湖板块为高地价热点板块。三、郑西组团、运河新区外围组团、杨金组团等开发力度较弱、闲置土地较多区域将开始受到开发商的关注。四、随着全国一线开发商对郑州房产市场的关注度与日俱增，以及一线房企万科、保利、雅居乐等的进驻，2014年郑州市的土地市场将会保持极高的竞争热度，土地成交价格将延续历年的递增趋势，预计保持15-20%的递增幅度，成交单价在3600-4000元/㎡之间。五、2014年，全市住房用地计划供应总面积为1800万㎡，其中，普通商品住房用地为1000万㎡，保障性住房用地为120万㎡。
2011年—2013年住房用地供应总量分解表（单位：亩）
四、市场需求：成交量较2013年续涨10%
供应预测
由于近年来房地产投资、开工、施工的持续增长以及2012年郑州市房地产市场逐步“回暖”，预示着未来市场潜在供应量较为充足，2014年市区累计供应量约为1549.97万㎡，较2013年增加375.61万㎡，同比上升31.98%。分区域看，二七区预计供应169.45万㎡，供应项目主要有华润万象城、正商城、升龙城、黄金海岸、锦绣山河等；管城区预计供应113.02万㎡，供应项目主要有绿地滨湖国际城、七里香堤等；惠济区预计供应166.94万㎡，供应项目主要有民安北郡、保利海上五月花、正商玉兰谷等；金水区预计供应187.68万㎡，供应项目主要有郑州万达中心、清华城、普罗旺世等；郑东新区预计供应136.06万㎡，供应项目主要有海马公园、鑫苑鑫城、中实润城、建业天筑等；中原区预计供应179.19万㎡，供应项目主要有正商花语里、和昌湾景国际、保利百合等。高新区预计供应114万㎡，供应项目主要有万科城、正弘高新数码港等。经开区预计供应80.65万㎡，供应项目主要有富田九鼎世家、伊顿上郡等。
2014年郑州市商品住宅供应预测表（单位：万㎡）
成交预测
2013年，楼市以暖冬谢幕，市场需求开始有效释放，2014年，房地产调控基调仍将保持，城镇化将成未来行业新增长点，随着城镇化的逐步落实，将有利于房地产发展。
考虑到政府可能会出台新的调控政策，刚需会受到一定影响，但政策面的平稳格局将有利市场需求的继续释放，预计成交量较之上年会有一定程度的增长，CRIC预计增长率为10%。 其次，从未来供应的角度来考虑，成交量受供应推动作用明显，成交量与供应量之间存在一定的正相关关系。
综合上述两方面预测结果，CRIC进行加权平均预测出2014年度成交量为1083.25万㎡，各区域的成交量水平分别为二七区39.74万㎡、管城区117.35万㎡、惠济区136.86万㎡、金水区282.74万㎡、郑东新区124.00万㎡、中原区219.15万㎡、高新区127.10万㎡和经开区36.31万㎡。
2014年郑州市商品住宅成交预测表（单位：万㎡）
从预测的各区域供应与成交之间的供求比看，各区域的供求比(成交量/供应量)多集中在0.7-0.9附近，去化压力依然存在，预计到2014年底商品住宅库存将超过500万㎡，市场依然表现为供过于求。
受潜在供应量大、成交量增长有限、市场库存进一步加大等因素直接制约，预计2014年优惠促销、以价换量的措施会进一步加大，我市房价上涨的动力会得到进一步平抑，房价进入平稳通道。
CRIC总结，一二线城市2014年市场走势先扬后抑，但总体将保持平稳，而三四线城市则将继续分化，相当一部分热点三四线城市由于近几年来的房地产开发投资热潮，而其本身的需求规模又相对有限，因此2013年以来陆续出现供应过剩的压力，预计这一趋势在2014年将继续存在。从具体城市来看，部分2013年调整较深的热点三四线城市2014年或迎来转机，之前未经历投资高潮的普通三四线城市仍将平稳增长，而另一部分库存高压仍然沉重的城市将面临越来越突出的风险。
五、区域数据：新兴区表现突出
区域供应、成交、价格数据
从2010-2013年郑州市各区域商品住宅供应走势图可以看出，郑州市商品住宅供应热点区域的转移，金水区、管城区供应量逐年年少，而新兴区域郑东新区、高新区、经开区供应量正年年攀升，特别是高新区和经开区， 2013年商品住宅供应量分别为85.8万㎡、48.82万㎡，环比上涨幅度分别为161%、86% ，上涨势头比较迅猛。
2010-2013年郑州市各区域商品住宅供应走势图
2010年郑州市商品住宅成交分布主要集中在金水区、二七区、管城区、中原区，成交分布不均衡，其中金水区占全市成交总量的三分之一。随着区域规划的改变及郑州市老城区商品住宅的饱和，郑东新区、高新区及经开区成交量所占比重逐年加大。2013年随着万科、升龙等各大房企入驻高新区，高新区成交量环比上升31%。随着这几年大型企业进入经开区，经开区常驻人口加剧，加之经开区不限购，吸引改善型客户，经开区商品住宅需求量加剧，成交量大幅上涨，2013年经开区成交量环比上涨近2倍。
各区域价格每年整体呈上涨趋势，其中经开区上涨幅度最大，高新区其次。随着郑州框架的拉大，刚需客户需求的释放，主城区客户外溢，传统的价格洼地，管城区、高新区以及经开区价格出现明显增长。
2011-2013年郑州市土地供求热点区域分布图
2014重点关注区域：近郊新区
郑州楼市2013年发展迅猛，置业热点外扩上演乾坤大挪移，近郊楼市成了香饽饽，区域火热度以高新新城、航空港区尤甚，并逐渐蔓延至郑州近郊新兴区域如经开区、龙子湖、新郑龙湖、平原新区、二七新区、郑上新区等。
随着楼市热点区域的转移，2011年至2013年土地供求热点区域也随之转移。2013年土地供求热点板块突出，主要集中在高新区板块和运河新区板块，受郑东新区整体发展规划影响，龙湖板块、龙子湖板块为高地价热点区域，CRIC预计，无论土地或楼市供求，郑州未来发展热点区域都主要集中于三四环间，并呈现逐步向东北、西南方向新兴热点待开发板块扩散。
2014郑州楼市年终盘点之万万没想到
远见2014品牌房企巡礼 乐居独家高端访问
订阅会员置业刊 我们将直接把 最新的楼市折扣及动向发送到您的邮箱
淘郑州好房：质量品牌房 潜力轨道房 纯新盘 精装房 投资房 生态别墅 最新楼盘消息
需求找房：本月开盘 下月开盘 打折盘 甜蜜婚房 单身贵族 三代同堂 学区置业 观景房
区域找房：金水区 中原区 二七区 管城区 惠济区 东 区 高新 经开 新郑 中牟 其他
