??编者按：“使用权的商铺包租20年，第一年6%的投资回报，第二年7%的回报率，前两年回报一次性折抵;第三年至第五年，8%逐年返还;第六年至第十年，1:9分成(第九年年底，可以提出回购，回购的额度为原来合同价的150%，第十年年初，可以申请续约，仍为1:9分成。)，第11-20年，客户可以自由选择继续委托经营或者自己经营。”售楼公司以“售后包租”的方式为噱头吸引投资者，可满心以为稳赚不亏的业主等来的却是售楼公司人去楼空，租金和房产证都没了着落。周六，几十名业主聚集在苏州乐园新尚生活广场维权。
??新浪乐居讯(编辑 小孔)今年6月，本应是马女士收到苏州乐园新尚生活广场商铺租金的日子，但一直到7月底，却仍然没有收到资金，无奈地马女士多方奔走，却被告知，苏州乐园新尚生活广场要被银行回收拍卖了!
??2012年年初马女士投资买入了两套苏州乐园新尚生活广场三楼商铺30年的使用权，花费30多万元。当时苏州市金木广播电视传输网络有限公司承诺买房包租，租金返还。2014年7月，马女士收到了第一笔半年的投资回报，但一直到了今年返还租金的期限，对方却再没有兑现承诺。
??7月底，马女士奔波找至包租方的郭老板，郭老板却称由于负责开发乐园新尚生活广场的苏州市金木广播电视传输网络有限公司，欠其商铺装修费用，已经把二、三楼的商铺8年经营权转让给自己，用来抵债，不知道“返租”的事。
??就在这时，马女士又听到了乐园新尚生活广场要被拍卖的消息!由于当时苏州市金木广播电视传输网络有限公司是向招商银行贷款开发的乐园新尚生活广场，如今招商银行已经发布公告将于两个月后回收拍卖乐园新尚生活广场二楼产权。这个消息对马女士来说，实在是雪上加霜。
??50多位业主，近600万资金打水漂
??周六下午4时许，苏州乐园新尚生活广场门口聚集着50多位业主，情况都与马女士类似。马女士说，截至目前，共统计出50多名业主，有2011年就买了商铺的，也有12年底买的，个人投资金额从20多万元到200多万元不等，对方承诺的租金返还10%到12%不等。这些业主有些曾拿到过租金，有些人从来没拿过。据他了解，乐园新尚生活广场的商铺共有200多个，很多业主还不知情，他们仍在积极联系其他业主。
??17日，几名业主代表已向狮山经侦大队报警。目前，多名业主已录入笔供，警方正在介入调查。
??三问乐园新尚生活广场事件 以租代售风险巨大
??一、出售无产权商铺经营权的“售后包租”是否违法?
??事件中，大批业主购买的是乐园新尚生活广场商铺30年的使用权，并非商铺的产权，交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营，并定期向购房人支付租金的一种销售方式。而在市场上，商铺销售采用“售后包租”模式的不在少数，这样的销售形式是否符合规定呢?
??江苏省蓝天律师事务所律师认为：根据《商品房销售管理办法》第45条第2款的规定,本办法所称售后包租,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。也就是说,售后包租是指房地产开发企业将商品房卖给购房者,然后在一定年限内由房地产开发企业自己承租该商品房或者代购房者出租该商品房,所得租金归购房者所有。
??从表面上看,售后包租肯定能给购房者带来好处,因为购房者能够获得一定年限内的商品房租金收益。但是,售后包租和返本销售一样,只是商品房销售的一种促销手段,往往具有欺骗性,特别是对于还没有竣工的商品房。因此,《商品房销售管理办法》第11条第2款规定:“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”
??二、在出售商铺经营权后，卖方再度将“经营权”抵债转让，是否涉嫌违约?
??据了解，乐园新尚生活广场最早在2011年就出售了商铺的经营权，但之后又把二、三楼的商铺8年经营权转让给装修公司，用来抵债，这样的操作是否违反了和业主签订的合约呢?
??律师表示，由于没有签订正式买卖合同，交易本身没有法律保护，风险较大。如果卖方将房屋抵押、一房二卖，或者房价有较大的起落等导致其中一方毁约，那么另一方的利益将会受到很大损失。
??而在此事件中，苏州市金木广播电视传输网络有限公司自2014年7月之后，并没有兑现租金返还的承诺，并且转让了二楼、三楼商铺经营权，形成了事实上的单方面违约。
??三、如若银行拍卖，原业主的利益该如何保障?
??在本次事件中，招商银行发布公告将于两个月后回收拍卖乐园新尚生活广场二楼产权。在这样的情况下，业主的利益在拍卖后该如何保障?
??《商品房买卖合同解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
??(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
??(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
??(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
??在此事件中，苏州市金木广播电视传输网络有限公司在何时将乐园新尚生活广场产权抵押给了银行?而是否又存在“隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的现象?本站将持续关注。
