连日来，不少欲出售二手房的市民到都匀市国土局办理土地证时，被告知“办不了”。究其原因是，“当初房开商没有缴纳土地出让金，他们开发楼盘的地块是通过资本置换方式取得的”。
面对这个在当年城市开发建设过程中留下的“后遗症”，不少急于交易二手房的市民叫苦不迭，却又无可奈何。
好在都匀市国土局已经表示，将成立专门小组，联合多个部门对问题进行梳理，尽快解决落实。
商品房为啥办不了土地证？
2002年，都匀市民李某某以每平方米900元的价格，在位于都匀市大西门附近的“盛鑫大厦”购买了一套住房。该大厦由都匀昌匀房地产开发有限公司开发。“当时，这个价位在都匀来说并不低，但考虑到这是商品房，拥有全产权，我一咬牙就买了。”李某某说。
去年12月底，李某某想将这套房屋卖掉，便委托了房屋中介。中介很快找到买家。买家向李某某付了5000元定金，之后按照约定，过户手续交由中介负责办理。
在都匀交易二手房，市国土局出具的《土地证》或者相关“证明”是过户的前置条件。当中介拿着李某某的《房屋产权证》到都匀市国土局办理相关“证明”时，却被告知“办不了”。原因是“房开商没有缴纳土地出让金”。
中介为此一连跑了3个月，但始终都没能拿到国土部门的“证明”。最终这笔交易只得“流产”。
根据相关规定，开发商没有缴纳“土地出让金”，意味着这宗地块上的所有房屋都将无法上市交易——— 尽管住户们都持有《房屋产权证》。
那么，当初都匀昌匀房地产开发有限公司是怎么获得“盛鑫大厦”地块开发权的呢？
房开商没交“土地出让金”？
据了解，1997年后，都匀市在推进城市开发建设中大胆推出了“资本置换”模式。这一开发模式使都匀市的城市建设取得了飞跃发展。
2000年12月，都匀昌匀房地产开发有限公司与都匀市国土局签署了《国有土地使用权出让合同》。
合同约定：都匀市国土局将位于都匀市剑江中路(原袜厂片区)、面积为1678.08平方米的地块出让给都匀昌匀房地产开发有限公司，都匀昌匀房地产开发有限公司应付的48万余元土地出让金从修建市政工程的工程款中抵付。
国土部门出让土地给开发商，开发商修建基础设施还给政府。这就是“资本置换”的最初模式。
合同签订后，都匀昌匀房地产开发有限公司开始修建都匀大西门天桥等基础设施。同时，利用“置换”来的地块开发了“盛鑫大厦”。
时隔10年，这份合同已经履行完毕。针对没有缴纳土地出让金导致二手房交易不能过户的质疑，都匀昌匀房地产开发有限公司回应称，“所承担的资本置换项目投资已大大超过了土地出让金金额(仅大西门天桥投资就达到78万)”。
既然投资额已经超过了“土地出让金金额”，那么都匀市国土局为什么又说该公司没有“缴纳土地出让金”呢？
国土局副局长“怪政策”
多部门将联手解决“后遗症”
一位住户说：其实，“盛鑫大厦”反映出来的不过是冰山一角。因为当时至少半个都匀市都在搞“资本置换”，很多市民以为从房开商手中买来住房，拿到了房屋产权证，就可以上市交易了。“殊不知这是很‘悬’的一件事”。
2004年，都匀市民熊某从刚某某手上购买了“都匀市七街东巷”的一套二手房。但是今年3月，当熊某想要出售这一套房屋时，却被国土部门告知“办不了手续”。
“别人能够卖，为什么到我手上就不能卖了？”熊某很诧异，“难道当时卖房也讲关系？”
对此，莫景辉解释说，“2004年的时候，都匀市国土局还没有介入二手房交易。现在，政府要求《土地证》必须作为交易的前置条件。而我们的工作则主要是核查所出售的二手房有没有缴纳土地出让金。熊某的这套房屋，恰恰无证据证明已经缴纳了土地出让金”。
记者初步调查得知，类似“盛鑫大厦”情况的还有中房集团都匀分公司开发的“蒙家桥中房”，城建公司开发的“蒙家桥中行房住宅楼”，都匀七街东巷69—80号新建楼等。
莫景辉说：对于这类历史问题，都匀市国土局将成立专门的小组，进行梳理后，分门别类进行处理。当然，这要联合多个部门来做这项工作，不是国土局一家就能完成。
记者问：“这项工作什么时候开始做？由谁牵头？”
莫景辉：“很快就做，由国土部门牵头”。
记者：“一些住户急着等待房屋上市交易，国土部门的这项工作好久能做完？”
莫景辉：“这个要开展调查。至于好久能完成，不好说。”
律师：政府部门应主动担责
3 月27日下午，记者采访了贵州子为律师事务所主任陈健律师。他认为：房地产开发企业要从事房地产开发，前提是依法取得国有土地使用权、支付土地出让金。 《城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；”所有买房人在买房时， 都有理由相信房产企业的手续是齐全合法的，因为每一个项目都是在政府多个部门的严格监管之下进行的。
都匀市当年实行的“资本置 换”，是房地产开发企业与政府按照合同约定，将应该支付给政府的土地出让金直接用于修建道路、桥梁等市政基础设施。资本置换的方式当时对都匀市的城市建设 起了一定的作用，但政府不应该虎头蛇尾，让资本置换的项目“烂尾”，应该有始有终，每完善一个项目后应及时与房地产企业完善相应法律手续。
陈 健认为：当年房开商以资本置换方式取得土地使用权，并开发出售了商品房，而都匀市国土局现在却以房开商未支付土地出让金为由，给买房人转让房屋设置不必要 的障碍和麻烦，给人一种不诚信的感觉。政府部门应该主动担责，积极采取措施，让买房人的权利无“障碍”行使，维护政府的公信。
3月27日，记者就此采访了都匀市国土局副局长莫景辉。
莫景辉说，国土局与昌匀公司签署的合同中，虽然注明了土地出让金从工程款中抵付，但工程完工后，到底公司的投资额能否完全抵付，抵付了多少？这个还弄不清。
“至今，政府也没有给国土局一个指示，也没有开个会来说明‘到底算不算抵付清楚’的问题。因此，我们只能说该公司没有缴纳土地出让金。”
对此，都匀昌匀房地产开发有限公司也回应称“都匀市政府至今没有清算”。
目前，在这个“后遗症”尚未解决的情况下，对于那些急着办理《土地证》以便让自己的房子上市交易的住户来说，有什么“折中”的办法呢？
对此，都匀市国土局办证窗口的工作人员说：“可以去找房开商要图纸，要证据。如果找不到，可以去请有资质的公司评估，再来测算这一栋楼的每一户应该分摊多少土地出让金，一切算清后，再申报上来，经研究同意，就可以交钱办证了。”
“政府不清算，板子却打在老百姓的身上”。这样的答复让李某某等住户十分不满。“我们按市价购买商品房，凭什么要为这样的后遗症‘埋单’？”
李某某等人还指出，导致这样的后果，国土部门也难辞其咎。“你们为什么不积极主动介入？如果说房开商的置换项目不够抵付出让金，难道你们也可以不理会？”
对此，莫景辉坦承，“这不怪住户，怪政策”。
